2019年度注冊會計師考試備考答疑
《經(jīng)濟法》：建設(shè)用地使用權(quán)與抵押權(quán)
用益物權(quán)目前有4種，即土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與地役權(quán)。其中，建設(shè)用地使用權(quán)是注會《經(jīng)濟法》考試中唯一需要掌握的一種。擔(dān)保物權(quán)有3種，即抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)及留置權(quán)。其中，抵押權(quán)被譽為“擔(dān)保之王”，號稱“最牛的擔(dān)?！?，也是該科目的“常客”。
一、建設(shè)用地使用權(quán)
（一）建設(shè)用地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)取得
1.無償劃撥
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地（非商業(yè)用地）的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（1）國家機關(guān)用地和軍事用地。
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2.有償出讓
（1）招標、拍賣等公開競價方式：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，不能采取無償劃撥方式。
（2）雙方協(xié)議方式：沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)取得(見表1）
（三）建設(shè)用地使用權(quán)的終止和收回
1.終止事由
（1）土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿。
（2）提前收回。
（3）土地滅失。
2.收回事由
（1）為公共利益需要使用土地。
（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地。
（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準。
（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地。
（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢。
二、抵押權(quán)
（一）抵押權(quán)的內(nèi)涵
抵押權(quán)，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押中提供財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物。
（二）抵押權(quán)的特征
1.抵押權(quán)的設(shè)定無需轉(zhuǎn)移抵押物的占有。
2.抵押權(quán)的客體很廣泛，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)或不動產(chǎn)用益物權(quán)。
3.不可分性
抵押權(quán)的不可分性，是指在抵押權(quán)存續(xù)期間抵押物的分割、被擔(dān)保債權(quán)的分割不會導(dǎo)致抵押權(quán)的分割；抵押物部分滅失，剩余部分仍擔(dān)保債權(quán)之全部；債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅之效力。
（三）抵押財產(chǎn)的范圍
1.可以抵押和禁止抵押的財產(chǎn)(見表2）。
2.房地一體原則
（1）一并抵押——抵押權(quán)設(shè)定時
①城市房地產(chǎn)（“房隨地走、地隨房走”）：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
②農(nóng)村建設(shè)用地（“地隨房走”）：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨”抵押；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
（2）一并處分——抵押權(quán)實現(xiàn)時
建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
（四）抵押權(quán)的設(shè)立
1.抵押合同的形式——書面形式。
2.抵押合同的生效時間——成立時生效。
3.流押條款之禁止
抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，否則，該約定無效。
4.抵押登記
（1）抵押登記的性質(zhì)——抵押權(quán)的公示方式，與抵押合同效力無關(guān)。
（2）抵押登記的效力：登記生效與登記對抗。登記生效與登記對抗的區(qū)別(見表3）。
（五）抵押權(quán)的實現(xiàn)
1.實現(xiàn)方式
（1）第一步——當事人協(xié)商：抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償；協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。
（2）第二步——請求法院執(zhí)行：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。
2.同一抵押財產(chǎn)為數(shù)項債權(quán)設(shè)定抵押（重復(fù)抵押）時的受償順序。
（1）已登記的抵押權(quán)＞未登記的抵押權(quán)。
（2）先登記的抵押權(quán)＞后登記的抵押權(quán)。
（3）同時登記的抵押權(quán)以及都未登記的抵押權(quán)按債權(quán)比例受償。
（本文僅代表作者個人觀點，供考生參考）
來源：《中國會計報》6月7日13版
