周曉是我的一個奇葩同學，原某公司的人事經理，在剛剛過去的一輪房價暴漲過程中，周曉成功的賣了兩套二手兩房，成功買到一套二手三房。
然而最為奇葩的，這位奇人通過幾輪交易，迅速掌握了二手房交易的基礎知識和流程，在兩個月前，把原來的工作辭了，一周之內自己開了一個二手房門店，生意居然不錯，用她的話來說，一個月內把開店的錢掙了回來，第二個月又掙了一個小戶型的首付。
當我問她這兩個月的感受并請教她如何買到一個優質二手房的方法時候。她給我了一個奇葩回答：靠人不如靠己，最簡單方法就是自己變成半個中介。
現在就請我們的周老板，站在一個專業新人的角度幫我們分析一下：在二手房領域如何挑房如何選房？
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買二手房需要做什么準備？
筆者：買二手房時候需要做什么準備呢？
周曉：首先房地產中介行業不是一個入門很高的行業，中介從業者素質往往也不高，需要的基礎知識也不多，很可能就是今天入職，明天賣房，大公司可能還有個簡短培訓，大部分街邊門店，連簡短培訓都沒有。
作為一個買房者，可能馬上就要經歷上百萬甚至幾百萬的買賣，是很有必要強化一下自己的行業知識的。
你想，你買個千把塊錢的手機，還上網查查各種參數，問問別人的使用感受，看看京東和淘寶上有幾個中評和差評，買一個幾百萬的房子卻啥也不知道。我為了買賣這幾套房子，甚至自己抽時間去應聘了一下某個二手房門店的店員，參加了一下他們的培訓。哪知道一下子上了二手房的賊船，自己成了二手房的從業人員。
當然作為一個普通的客戶，一般沒有必要去應聘一家二手房的店員，但是豐富一下自己的知識是很有必要的：
1、 如果有中介朋友，不妨讓他們介紹一下二手房的主要流程，重點關注的交易環節，主要的費用構成。
2、 如果沒有中介朋友，不妨在網上找找這方面的資料，自己做做筆記。優酷和愛奇藝的視頻網站上，這方面的資料挺多的。
3、 在進行買賣之前，不妨多去問幾家二手房的情況，比較一下人員素質，比較一下門店的規范程度，做到心里有數。
4、 去房管局的網站，看一下中介的投訴情況，如果中介投訴很多的門店和公司就不要請他們替自己買房子或者賣房子。
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網絡房源信息不能用怎么辦？
筆者：我們一上58，趕集等網站，二手房的房源是挺多的，然而你看著就會發現，這些房源信息對我們來說，有用的很少：
1、 絕大多數是中介房源，說白了都是要錢的信息。很少能夠有房東自己的房源信息。2、 很多時候，房源信息是假的，或者是不真實地，特別是照片，沒有幾個是真實房源的照片。而且同一個房源，不同的中介可能發了很多次，讓人白打電話。
3、 很多房源，價格看著挺實惠，但是電話一打過去，回答一般是“剛買完”，讓人空高興一場。
周曉：這幾個問題，我一個個說明，先說最后一個，各中介公司為了搶奪有限的客戶資源，會不遺余力地想出各種辦法，發布你剛才所說的“釣魚”信息就是其中一種手段。為了能夠接觸到更多潛在客戶，不少中介公司會利用購房者“撿漏”心理，虛擬一些低價房源信息，用來“釣魚”。
如同誘餌一般，“釣魚”房源信息極具誘惑力，價格低得讓人眼熱心跳，產生強烈的購買欲望。網站上的一些“釣魚”房源信息描述則更加肆無忌憚，諸如“抄底價”、“急售”等等字眼隨處可見。有業內人士估計，大概有九成左右網上低價房源信息是“誘餌”。
這些房源信息的真實性并不高，它們存在的目的，主要是吸引購房者走進門店，或者打進電話進行咨詢。只要與房產中介進行一次接觸，他們就能夠順利獲取購房者的電話，并掌握購房者需求信息，然后便是不停地推薦房源，頻率是每個星期一到兩次，如果被房產中介列為最高誠意買房等級的，推薦頻率更高。
其實每個中介公司都會囤積一大批客戶，一旦出現低價房源，不用掛牌早就被業務員電話直接通知給這些誠意客戶了，而且也能很快成交，因此一般不會掛牌出來。而且現在房源很難做到獨家代理，因此對于那些低價房，各個中介公司都會爭取在極短時間內把它推銷出去，哪里還有時間掛出來等著客戶上門？
因此日后再次碰到此類情形，當中介借口房子已經出售或者房東反悔不賣，轉而進一步要求留下自己信息的時候，如果不想受到更多推銷電話的騷擾，盡可轉身而去。
另外避免騷擾的方法就是，在準備買房的時候，新注冊一個電話號碼和微信號，用這個電話來打，一旦買到房子或者決定不賣了，立刻注銷，這樣做既避免了耽誤了正常的工作電話，又能夠避免受到過多的騷然電話。
說到電話騷擾，我的感觸非常深，三個月前我把我的那套房子掛出去后，一個上午受到82個中介電話，問的內容都差不多，問我能便宜一點嗎，問啥時候帶客戶看房方便，等等，直到那天中午我的電話被用完了電才罷休。
一般來說，中介問完了這些問題，就把房源信息發布到58和趕集上去了，所以當你看到多條信息，價格差不多，樓層一樣，面積一樣，發布的時間也一樣，基本上就可以肯定是一套房源了。
對于照片問題，你想，一般房東會允許82個中介第一時間跑過去看房嗎，肯定不會，但是對于一般人來說，有照片的房源才會更加吸引人，所以中介為了懶省事，一般隨便網上找些圖片就掛上去，這也是沒辦法的事，所以對于照片不必當真。
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如何找到真實的房源信息？
筆者：那如何找到真實的房源信息？
周曉：對于真實房源信息來源，我一直以為是業主主動報到中介門店上的，然而當了中介之后，我發現，實際上一個中介門店靠業主主動上店報的信息只占總信息量的10%，90%還是靠中介人員從網上挖掘的，作為一個普通的客戶，自己完全可以搜集，但是關鍵有兩條：
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1、要有足夠的時間和頻率
要有足夠的時間和頻率，最好一天一次，不能懶。
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2、要有技巧
要有技巧，對于58和趕集網，要會用。這里，我說一個設置，是關鍵。
一般我們搜集某一個小區的房源，趕集網所有來源的設置是“所有來源”▼
所謂所有來源就是中介房源加上個人房源，但是趕集等網站為了賣端口，通過各種手段，把中介房源放在前面數十頁，在一個熱門小區，你如果想找到個人房源必須翻完所有的頁面才行，一般人不會這樣辦，而且一般非中介客戶的房源存在時間只有半天到一天。因此你打的聯系電話，90%可能性是中介。
所以，對于一般客戶，想直接找到房東房源，需要在篩選房源中，選擇“個人”▼
這樣找到所有房源，可能大部分就是個人房源了。
但是，業主自己的房源，在趕集等網站的系統上，存在的時間很短，往往不到一天就被系統屏蔽了，所以自己想找真實的房源信息，就不能懶，只能靠天天去找，一旦找到趕緊保存備用。
這里還有一個和房東聯系的小技巧，一般一個房東在趕集上登記一個信息，馬上會有N個中介給他打電話，電話不容易打進去，另外搞得他不勝其煩，甚至不接電話，即使接了電話也不會好好介紹房子情況，所以，你作為真正的賣家一般不用急，等到晚上六點之后再打電話，這個時候一般中介都下班了，沒有中介騷擾了，你再仔細問業主情況，先表明自己的身份是客戶而非中介，一般人都會向你做詳細的解答的。
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看房的注意事項
筆者：看房的時候需要注意哪些情況？
周曉：道行深一點的中介懂得如何提高推薦的成功把握，在全面了解并掌握客戶的具體需求之后，恰好自己手頭有類似的房源，但可能在某些方面與客戶的要求有些差距，這時，有經驗的中介業務員一般不會貿然帶客戶急于去看這套房，因為他們心里清楚，如果貿然行事，極有可能無法取得自己想要的結果。
這時候業務員會采取迂回戰術，對看房次序作出很有針對性的安排。通常的做法是把公司內部被他們自己稱之為“垃圾房”的積壓房源拿出來，帶著客戶逐一察看。當然，這類房源的缺陷非常明顯，要么因為靠近馬路飽受噪音侵擾，要么房型布局極不合理等。對于這類房源，業務員也能給出比較合理的評價，基本認同客戶提出的各種看法，有時候甚至還會主動“爆料”，指出客戶沒有看到的缺點。
對于業務員如此種種的做法，會加深客戶對業務員的好感。但就在客戶認為業務員真正是在替自己著想而心存感激的時候，眼見時機已到，他們會不動聲色地拿出事先準備好的房源。正是因為前面做足了鋪墊，當客戶看到這套住房的時候，會突然產生莫名的好感，因此極易作出購買的決定。
如何避免在買房過程中被房產中介牽著鼻子走？購房者事先一定要做好規劃，即對自己所要購買的住宅有個清晰的認識，比如購房預算、面積、位置、樓層、住房新舊程度等等，可以先擬定一個標準，這樣有助于自己挑選到符合條件的住房。而一旦中介在嘗試通過一些手段來改變自己的看法時，也會因為“心里有數”而做到不為所動。
當然，作為購房者，也應該了解中介的迂回戰術，當他們在不斷讓自己去看一些缺陷明顯的房源之后，再突然推出一套不錯的房子時，就要當心了。
另外房產中介在介紹時，一般只會“撿好聽的說”。不外乎是報喜不報憂，即把一些不好的信息故意隱瞞不說，而買家聽到的都是優點。第二種就是有意識忽略缺點，卻把優點無限放大。比如鄭州市這段時間地鐵修的很猛，客戶也比較重視地鐵這個因素，中介往往只告知這個地方有地鐵，但是距離真實地地鐵口有多遠，什么時候修建卻不說。但是客戶看房時間有限，了解情況有限，做出的判斷往往有誤導，一旦交了定金，木已成舟，就很難挽回損失了。
如果一個普通買房客戶，能夠按照剛才的說的方法自己找房源，自己和房東聯系，自己和房東談，只用中介做貸款和過戶手續，是可以省上很大一筆中介費用的。
（完）
米宅米宅：米宅旗下，專業研究全國房地產的宏觀、前策、戶型、房企、景觀、運行、營銷、成本等領域，有案例、有分析有數據、是你了解房地產、購房職業的好幫手！
