一 、養老地產的發展概況
截至2015年底，全國60歲及以上老年人口22200萬人，占總人口的16.1%，其中65歲及以上人口14386萬人，占總人口的10.5%，我國正快速步入老齡化社會。業內人士表示，中國從成年型人口結構進入到老年型僅用了18年的時間，較發達國家幾十年乃至上百年時間而言速度驚人。老齡化自然也帶來了大量的養老需求，養老地產成為焦點話題。
1. 概念
養老地產概念的提出，始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家。其狹義的含義就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場的需求。廣義的概念則包括了養老地產的獨有的居住功能，服務功能，養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。
養老地產是住宅地產，商業地產和服務三者的有機結合，可以稱為房地產混合加開發模式。養老地產接近于高端住宅產品，但又有所不同，養老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需求，從居住，餐飲，護理，醫療，康復等方面量身設置。
2. 同普通住宅的差異性
消費群的專一性：它是“針對老年人提供的住宅產品”。
產品設計的特殊性：住宅樓，醫療看護，交通線路，配套設施等方面符合老年人的生理特點。
社區生活的廣泛性：在娛樂，學習，交往，情感等方面照顧老人的心理需要。
3. 養老地產的優勢
1. 減輕子女養老的壓力，提高社會效率；
2. 有利于老年人的身心健康；
3. 服務專門化，系統化，使老年人生活質量大大提高；
4. 老人仍擁有自己的居所，配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。
4. 養老地產的發展過程
目前我國養老地產正處于由老年公寓向老年社區發展過程中。
普通型養老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養老院。
醫護型養老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請醫護型養老院。
老年公寓：多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓，按照有需求的老年人居住的要求來設計和建造。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。
老年社區：老年社區與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同的是，老年社區的主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。
二 、養老地產的開發模式
1. 發展模式
2. 市場開發情況
1. 發展階段：養老機構—老年公寓—養老社區
我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區過渡”的階段。
2. 開發理念：專業式養老、主題式養老
目前國內的房地產開發商在試水養老地產時，多以主題式養老為主。
3. 開發要素：政策扶持、盈利模式、產品設計、社區配套、服務體系
4. 產品形式
5. 開發瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發商專業度及綜合實力要求較高、客戶接受度低。
6. 解決對策：政策上，要有針對性的尋求支特，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關的專業機構進行合作開發；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現行。
三、養老地產的規劃設計要點
1. 規劃選址要求
不同的養老社區對環境的要求也不相同，養老社區按品質劃分為基礎型和高端型養老社區，分別來分析兩種社區對選址的要求。
1. 基礎型養老社區
首先在區位上，基礎型養老地產的部分服務需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。其次，地形地貌上不應太平坦。從規劃科學規律上來看，地形有些起伏和變化利于豐富養老社區的微地形景觀，對于養老養生需求，山地也有利于養生康體游線的組織。最后，地塊內部和周邊應有較好的綠地植被覆蓋。養老社區內部需要較高的綠化率，不僅可以改善內部微氣候，增加社區供氧量，還能增加居民的公共活動空間。
2. 高端型養老社區
對比基礎型養老社區，高端型社區在選址上又提出了更高的要求。首先，高端養老社區的服務配套要求比較全面，在選址上，高端型社區不要求緊鄰城市，在保證快捷交通聯系的前提下，可以選擇城市遠郊環境較好的地段。其次，高端型社區依托于稀有或獨特的資源，比如溫泉資源、名山名水資源、歷史遺跡、人文景觀等等，通過對稀有獨特資源的高端開發，有利于高端社區品牌的營造。
下表列出了高端型和基礎型養老社區在選址上建議考慮的各種要素。
2. 對環境景觀要求
養老地產依然具有地產項目的市場屬性，通過社區景觀的營造來提升社區居住品質仍然是養老地產規劃的基本原則。
1. 好景配好房
“把最好的地段留給最好的房子”在老年地產中也不例外。養老地產中，最具購買力，養老需求最大的客戶往往是健康的中老年人群，這些人群除了有自身的養老需求，還追求住宅產品本身的保值與增值，追求稀有景觀尊享。
2. 高綠地率
根據居住區規范要求，新建高品質居住區綠地率不應低于30%，而環境品質提高的直接反應是綠地率的提高，建議高端老年地產項目綠地率不應低于40%，基礎型老年地產項目不應低于35%。
3. 高供氧綠植組合
科學研究表明，長壽之鄉的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區氧離子含量對于養老有重要的意義。
從表中得知，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此在養老社區中，在地理和氣候環境允許的條件下，應優先考慮闊葉林與水體的布置。
3. 對交通的要求
交通規劃對于社區的居住品質的影響巨大，一個好的道路系統直接關系到規劃布局和社區內居民的生活出行模式。
1. 人車分流系統是最低要求
老年社區對交通的要求比較復雜，各方面的反應欠靈活，更需要減少機動車對人行的干擾，因此在老年社區中，既需要人車分流，又需要機動車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實行機動車與電瓶車的轉換。
2. 結合景觀體系打造慢生活步行系統
老年人一個很重要的訴求是健康和養生，有些老年地產項目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養生設施，如體育場館和藝術場館等，但無論是哪種情況的項目，結合自身景觀體系打造慢生活步行系統都是可以實現的。
4. 對規劃尺度的要求
凱文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人生活空間的關鍵，老年地產的規劃尺度有其特殊的要求。
1. 控制建筑高度和密度
建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個社區的綜合環境品質。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區，容納的人數會較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會相對舒適和悠閑。
2. 宜人的活動場所尺度
根據日本著名建筑師蘆原義信的《外部空間設計》中提到的廣場尺度，當廣場的寬度（D）與周邊建筑的高度（H）的比值大于1，小于2時，尺度是宜人的。而根據他的“外部模數理論”，20-25米是適宜人活動的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設置休閑設施，如桌椅、臺階、花臺等。
3. 適合老年人出行的服務設施設置半徑
通過對老年人行為習慣的調查得知，老年人在社區中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5分鐘。因此，養老社區的服務設施布置應以組團級設施150米為服務半徑，小區級300米為服務半徑，社區級500米服務半徑，方便老年人使用服務設施。
5. 老年社區對日照通風衛生要求
根據《城市居住區規劃設計規范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準。
因為老年人的生理機能、生活規律及其健康需求決定了其活動范圍的局限性和對環境的特殊要求，尤其是部分老年人因為身體不便，常年臥床，對陽光有更多的渴望，規劃上應盡量爭取南向布置住宅，減少東西布置，避免純北向住宅布置。
南方高溫潮濕地區的養老住宅還應考慮夏季通風設計，住宅排列上應便于夏季涼風進入，戶型保證有兩個以上的朝向。
6. 老年社區對公共服務設施的要求
老年地產區別于一般居住區的重要特點是能提供較完善的生活配套和醫療護理條件，這也是很多老年人選擇老年地產的關鍵考慮因素。
1. 無障礙道路系統為強制性建設內容
目前國內比較高端的居住區都會進行無障礙道路系統設計，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區中應將無障礙道路設計設為強制性內容，并根據老年人的具體需求，在道路設計的細節上給予專門的考慮。
2. 入戶式和隨身式急救護理系統
老年人是容易出現突發病情的群體，如高血壓、心臟病等，特點是發病前兆少、病情發展快、致命性高，在無人護理的情況下發病后往往因為得不到及時的救治而錯過最佳治療時機。因此，老年社區需要配備入戶式急救呼叫系統，住戶通過戶內報警按鈕通知社區急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內到達住戶家進行初步救治。
3. 醫療體檢康復中心
很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護理服務，還希望在享受高品質的居住環境同時，在居住期間得到科學的治療及養生指導，有病治病，無病養生，保證自己的身體處于比較健康的狀態。
結語
養老地產發展前景
21世紀，人口的老齡化是世界許多國家面對的一項重大挑戰。然而，對于企業來說，卻面臨著一個發展潛力巨大的市場，這個市場被稱為“銀發市場”，養老產業正成為一項新興的朝陽產業。
一些發達國家，圍繞著老年人消費市場的企業大量產生。目前，已經初步形成一個現代商品和服務的產業延伸鏈，在老年餐飲，文化娛樂，保健，旅游，康復保健，住宅，社區服務業等產業方面發展潛力巨大。
在“銀發產業”這個大市場中，提供養老場所是最基礎的，最重要的市場；同時，也是增長最快，最有潛力的市場。而在我國，在養老設施建設方面，一直處于“欠賬”狀態。同時我國目前養老產業水平較低，養老床位數量太少，而且養老項目的軟硬件配置水平較低。由于受傳統居家養老的觀念束縛，高端養老產業發展緩慢，培養起來還需要做大量的工作；但也表明市場機遇和潛力較大。
從某種意義上來講，在養老地產這個潛力巨大的市場中，誰先進入，探索出成功的運作模式，誰就能搶占先機，取得快速發展。
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