供稿：園區工作室
責編：運營事業部
逾期交房違約金和逾期辦證違約金能否同時適用？
——房地產開發合規之路（ 十四 ）
— 文/劉華英 單佳瑩 —
在司法實務中，房地產開發商逾期交房、逾期辦證的案例屢見不鮮，這兩種違約情形往往相伴相生，一旦發生逾期交房，則逾期辦證發生的可能性也大大增加。在《商品房買賣合同》中，合同雙方通常會對兩種違約責任同時進行約定，例如約定逾期交房的違約金以及逾期辦證的違約金。那么，這兩種違約金是否可以同時適用呢？
一、數據解析
在“無訟案例網”中，截至2020年3月1日，筆者以“案由：商品房銷售合同糾紛”、“關鍵詞：逾期交房”為條件進行檢索，共檢索出112938篇裁判文書，其中包含最高人民法院29篇和各地高級人民法院1867篇。
筆者以“案由：商品房銷售合同糾紛”、“關鍵詞：逾期辦證”為條件進行檢索，共檢索出86131篇裁判文書，其中包含最高人民法院7篇和各地高級人民法院1797篇。
二、案例解析
案 例
周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案，案號：（2014）浙甬民二終字第470號。
來 源
《最高人民法院公報》 2016年第11期（總第241期）
基本案情
1.2012年11月12日，周顯治、俞美芳（買受人）與眾安公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：買受人購買的商品房為預售商品房，商品房房款合計5162730元。
其中，（1）逾期交房的違約責任：出賣人應當在2012年12月31日前，將符合各項條件的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之壹的違約金，合同繼續履行，逾期超過90日后，買受人有權解除合同，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之貳的違約金。
（2）逾期辦證的違約責任：出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用證明，出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該商品房《房屋所有權證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理該商品房轉移登記，出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書，雙方同意按照下列約定處理，約定日期起30日內，出賣人交付權屬證書或登記證明的，按已付房價款的萬分之一承擔違約責任，約定日期起30日以后，出賣人仍不能交付權屬證書或登記證明的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并自約定日期至實際退款日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，買受人不退房，出賣人自約定日期起至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。
（3）若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等。
2.合同簽訂后，周顯治、俞美芳依約定將房屋價款5162730元支付給眾安公司。
3. 2012年11月12日，周顯治、俞美芳出具《雙方同意書》一份，言明：“……本人承諾愿意在2013年6月30前將X幢X號作為眾安公司工程部辦公使用待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關物料重新交接，如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責任來處理，房屋內部恢復合同交房標準，特此承諾”。
4.2013年3月9日，眾安公司登記取得案涉房屋所有權證(初始登記)。
5.2013年3月25日，眾安公司取得案涉房屋的土地使用權(土地使用權分割登記)。
6.后，周顯治、俞美芳向法院起訴，要求眾安公司交付房屋、支付逾期交付違約金、逾期辦證違約金等內容（至起訴之日，眾安公司未與原告辦理房屋交付手續，亦未向原告交付房地產權屬證書）。
司法觀點
該案的其中一個爭議焦點即眾安公司是否應同時承擔逾期交房、逾期辦證的違約責任。
一審法院：
（1）關于兩種違約責任是否同時適用。雖然合同約定“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”，但該條款系格式條款，其內容顯然置原告方的利益于不顧，導致其權益處于不確定狀態，免除了被告按時交付房地產權屬證書的義務，應當為無效的格式條款，故被告不能因為雙方有此條款的約定而免除其逾期交付權屬證書的違約責任。
（2）關于違約金數額。從雙方訂立《商品房買賣合同》的目的來看，違約金約定更具懲罰性質 (懲罰性違約金)，是合同雙方對于違約所約定的一種制裁。二原告已按照合同約定將購房款5 162 730元全部支付給被告，為防止被告怠于履行其合同義務，敦促其及時履行交付房屋和交付房地產權屬證書的義務，違約金仍應按照合同約定計算。
二審法院最終維持了一審判決，理由與一審法院相同。
裁判摘要
合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應認定該約定屬于免除開發商按時辦證義務的無效格式條款，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。
三、開發商逾期交房、逾期辦證的法律風險及防范
【逾期交房合規風險】
1. 支付違約金或賠償損失
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
2. 購房合同解除
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【逾期辦證合規風險】
1. 支付違約金或賠償損失
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
2. 購房合同解除
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【合規建議】
除了需要在前期嚴格把握施工進度，做好合理財務安排、避免因資金斷裂影響項目進程時，在銷售階段應當注意把握以下事項：
1.購房合同中對房屋及相關權證的交付期限的設定應量力而行，考慮多重因素，預留充足的時間，避免設定過于嚴苛的交付期限。
2.合理設置違約責任及違約金金額，避免約定過高的違約金。
3.除了法定免責事由，開發商可以與購房戶自行在合同中約定其他免責事由。但應注意避免該約定被認定為無效的格式條款。故在合同中，應以較為醒目位置、字體提示購房戶，可以要求購房戶在免責事由處單獨簽字確認。
4.鑒于交房、辦證等事項需要購房戶的配合，故在合同中應對雙方的權利義務進行明確，尤其應當明確需要由購房戶辦理的手續及承擔的費用，并注明購房戶延期辦理、不予配合的后果等。
5.在合同中應明確指定合同雙方有效的聯系方式。在寄送通知時，應留存相關的送達回執等憑證，留存催告、協商等環節的相關證據。
6.若無法避免延期交房或延期辦證時，應積極與購房者溝通，盡量達成書面的補充協議，將糾紛化解于萌芽時。
作者簡介
劉華英 律師
高級合伙人
園區工作室
擅長刑事合規類、PPP項目類的法律服務。曾獲浙江省優秀專業律師、浙江省優秀女律師稱號，現任浙江省律師協會刑事專業委員會委員。
單佳瑩 律師
園區工作室
致力于公司、金融類案件辦理與研究，曾為多家銀行、中小企業提供常年法律顧問服務，參與起草金融機構發行二級資本債券、私募基金管理人登記等法律意見書。
園區工作室
園區工作室以基于同類特定行業、具備統一規劃及平臺化管理所形成的各類特色產業園區為服務對象，結合園區類型和產業特征，為園區經營主體及入園企業提供“法律＋產業”的平臺化服務、實現“合法＋合規”的一體化管理。
園區工作室“房地產開發合規之路”系列
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