【案情簡介】
2009年9月22日，張某與陶某簽訂租房合同書一份，約定張某將其所有的坐落于徐州市鼓樓區某新村10號樓401室房屋出租給陶某居住使用，租賃期限為2009年9月22日至2010年9月22日。在租賃期限到期后，雙方并未續約，陶某仍繼續租用涉案房屋支付租金。
2014年8月19日4點39分左右，涉案房屋發生火災，公安消防部門在接到火警后迅速到達火災現場進行處理。后消防支隊出具的火災接警出動處理移交單上載明火災基本情況為“4樓一房間著火，屋內物品有電腦、床、衣柜”，火災原因處記載“當事人確認不需要出具火災認定法律文書”，當事人簽名處為趙某的簽字。趙某與陶某系夫妻關系。事故發生后，張某與陶某對于賠償的數額發生爭議，張某訴至法院，請求依法判令陶某及趙某賠償其財產損失50000元，并承擔本案的訴訟費用。
【法院審理】
一審法院認為：承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。且兩被告作為火災發生時的房屋占有人，對于發生火災即使非其所致，亦具有創設證據和保全證據的義務，但火災發生后趙某簽字的火災接警出動處理移交單載明“當事人確認不需要出具火災認定法律文書”，致使本案火災發生原因無法查明，且被告亦未能提交證據證明火災發生的原因與其二人無關，故，依法認定兩被告對涉案房屋沒有盡到妥善保管的義務，應當對火災給他人造成的損失承擔賠償責任。根據評估機構的資產評估結果，法院認定原告的財產損失為42712.83元，故判決兩被告應當賠償張某財產損失42712.83元。
被告陶某、趙某不服，提起上訴。
二審法院認為：因趙某確認不需要出具火災認定法律文書，致使本案火災發生原因無法查明，且亦未能提交證據證明火災的發生與其無關，故，應當認定上訴人陶某、趙某對涉案房屋沒有盡到妥善保管的義務。對上訴人主張的火災原因無法查清系因房主不要求出具火災認定文書所致等，上訴人對此未提供相應證據，本院不予采納。另，涉案資產評估報告沒有考慮折舊因素。鑒于涉案房屋系2002年裝修并投入使用，至2014年8月火災發生已歷經十余年，完全不考慮折舊因素對上訴人顯失公平，綜合考慮上述因素，本院酌定損失數額為30000元。
【律師分析】
本案的爭議焦點在于：承租人對于火災所造成的財產損失應否承擔賠償責任以及損失數額應當如何認定。
首先，雖然房屋租賃合同到期后雙方并未就涉案房屋租賃合同續簽，但雙方都認可合同到期后仍繼續租用涉案房屋，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十六條之規定，“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”故，原被告雙方形成了不定期租賃合同關系。
根據《中華人民合同法》第二百一十八條“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。”第二百二十二條“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。”，若承租人合理使用租賃物的，對于租賃物的損耗不承擔責任。同時，若租賃物的損毀、滅失原因與承租人無關，并非保管不善導致的，則承租人也不承擔賠償責任。本案中，火災原因無法查清系因承租人確認不需要出具火災認定文書所致，同時，承租人亦沒有提交證據證明火災發生的原因與其無關，應當承擔舉證不能的法律責任。
另外，對于損失的數額，目前多數還是按照資產評估機構的評估結果進行認定。但是評估機構作出的評估報告并非一定準確及全面，因此在確定損失數額時應當進行綜合考慮鑒定基準日、折舊率等因素，進行綜合判斷。
