房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算過程中“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法律基礎(chǔ)演變
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算過程中“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法律基礎(chǔ)演變在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)清算過程中，大部分會(huì)涉及購房人的權(quán)利保護(hù)問題。在該類企業(yè)的破產(chǎn)清算實(shí)踐中，對于符合“購房消費(fèi)者”條件的購房人，一般對其權(quán)利給予優(yōu)先保護(hù)。對于其權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法律基礎(chǔ)，在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）頒布前后也有所變化，但對“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的本意，并無明顯變化。
一、《民法典》施行前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算中對“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法律基礎(chǔ)（一）“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的來源對“購房消費(fèi)者”權(quán)利的保護(hù)，最早來源于2002 年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，該批復(fù)第二條明確：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。以此開啟了將“購房消費(fèi)者”的權(quán)利置于抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之上，進(jìn)行“超級優(yōu)先”保護(hù)。（二）對“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的適用范圍及條件
2002 年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》適用后，“購房消費(fèi)者”對房屋的優(yōu)先權(quán)在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)超越了抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，處于權(quán)利保護(hù)的首要地位。對于“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的適用范圍及條件進(jìn)行限制，避免被濫用就顯得尤為重要。2005年，最高人民法院在《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》中明確：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。2019年9月，最高人民法院印發(fā)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》，該會(huì)議紀(jì)要第十一部分關(guān)于案外人救濟(jì)案件的審理第126條也明確：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。
通過最高人民法院的批復(fù)以及會(huì)議紀(jì)要可知，對“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的適用范圍及條件，只能是從基于保護(hù)個(gè)人的居住權(quán)、生存權(quán)的立場出發(fā)，決不能擴(kuò)大適用。（三）對“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法律現(xiàn)狀
在《民法典》施行前，對于“購房消費(fèi)者”權(quán)利優(yōu)先保護(hù)所適用的法律或批復(fù)、文件，主要集中在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條、126條、127條等條款。在中國裁判文書網(wǎng)通過檢索關(guān)鍵詞“購房消費(fèi)者”，根據(jù)檢索結(jié)果，對排名在前、審理法院級別為最高人民法院或各省高級人民法院的部分案例的研究發(fā)現(xiàn)，涉及“購房消費(fèi)者”的訴訟多集中于案外人執(zhí)行異議之訴以及與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛之中。在此類案件的判決中也多是引用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“購房消費(fèi)者”的權(quán)益給予優(yōu)先保護(hù)。在破產(chǎn)清算實(shí)踐中，多數(shù)地區(qū)也是按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，將已支付商品房的全部或者大部分購買款項(xiàng)的購房人的債權(quán)，認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)，并給予優(yōu)先保護(hù)。比如深圳市中級人民法院關(guān)于印發(fā)《破產(chǎn)案件債權(quán)審核認(rèn)定指引》的通知（深中法發(fā)〔2017〕5 號）第六十四條第一款規(guī)定：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的審核認(rèn)定，按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》執(zhí)行。消費(fèi)者已支付商品房的全部或者大部分購買款項(xiàng)的，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。《昆明中院關(guān)于規(guī)范全市法院房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理相關(guān)問題的指引（試行）》第28條：鑒于目前法律法規(guī)中未對優(yōu)先權(quán)作出系統(tǒng)性的規(guī)范，優(yōu)先權(quán)規(guī)定分散于不同的部門法及司法解釋之中，通過整理相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定,目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中普遍存在并享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)在破產(chǎn)程序中原則上應(yīng)當(dāng)參照如下順序清償:（1）被拆遷人和被征收安置人的債權(quán)請求權(quán)；（2）交付了全部或大部分購房款的消費(fèi)購房者的債權(quán)請求權(quán)；（3）具有優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款；（4）抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)、預(yù)告登記對應(yīng)的債權(quán)請求權(quán)及其他可適用別除權(quán)的權(quán)利。《廣東省高級人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的指引》第一百一十二條【生存權(quán)的保護(hù)】破產(chǎn)案件受理前債務(wù)人出售商品房，符合下列條件且房屋具備過戶條件的，買受人可以將剩余價(jià)款交付給管理人并要求管理人協(xié)助辦理過戶手續(xù)；破產(chǎn)程序終結(jié)前，房屋不具備過戶條件的，買受人可以就變價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)：(一）破產(chǎn)案件受理之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同，且合同簽訂時(shí)不動(dòng)產(chǎn)未被采取保全措施的；(二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三）已支付的價(jià)款超過合同約定的總價(jià)款的百分之五十。二、《民法典》施行后，“購房消費(fèi)者”權(quán)利保護(hù)的現(xiàn)行法律規(guī)定及認(rèn)識(shí)表2021年1月1日《民法典》施行，同時(shí)廢止了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》。并且，《民法典》第八百零七條規(guī)定了承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。《民法典》頒布后修訂的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條也規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。以此來看，在現(xiàn)行法律條款之下，對“購房消費(fèi)者”的權(quán)利保護(hù)似乎失去了明確的依據(jù)，在破產(chǎn)清算實(shí)務(wù)中將“購房消費(fèi)者”的權(quán)利置于何種地位似乎又陷入了模糊。對此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，存在諸多價(jià)值沖突和利益衡平。為切實(shí)平衡好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院先后出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋，均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費(fèi)與普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對待的原則。雖然《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》在《民法典》施行后已經(jīng)廢止，但是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》關(guān)于“購房消費(fèi)者”的權(quán)利保護(hù)并沒有進(jìn)行修改，對已支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者，其生存權(quán)和居住權(quán)至上的立法本意并未改變。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算實(shí)務(wù)中，仍應(yīng)當(dāng)延續(xù)對“購房消費(fèi)者”的權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的原則。
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