五、經(jīng)濟(jì)型疊墅戶型分類要素
當(dāng)下疊墅產(chǎn)品之豐富，可謂亂花漸欲迷人眼。那么如何評價(jià)和區(qū)分不同的疊墅戶型呢？又該如何選擇適合項(xiàng)目的疊墅戶型呢？
疊墅紛繁的賣點(diǎn)要素
通過對大量案例的研究，筆者將影響疊墅戶型分類的要素按照重要程度歸納為2組16項(xiàng)，第一組要素偏重前期，為投資決策的產(chǎn)品快速定位和快速選取服務(wù)；第二組要素偏重產(chǎn)品力提升，通過眾多的細(xì)節(jié)加分項(xiàng)，為實(shí)現(xiàn)對標(biāo)競品可應(yīng)用的設(shè)計(jì)策略服務(wù)。
1. 第一組分類要素——影響開發(fā)定位和效益測算的核心要素
在房地產(chǎn)開發(fā)的紅海，為實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在周邊星羅棋布的競爭對手中的脫穎而出，開發(fā)定位和效益測算往往關(guān)注是“高贈送、控總價(jià)、差異化和高周轉(zhuǎn)”等。其中，高贈送和控總價(jià)對應(yīng)疊墅產(chǎn)品而言一般包含“建筑層數(shù)、面積段、開間數(shù)、居室數(shù)、疊加模式、產(chǎn)品贈送率和搭售比例”等要素，筆者將這些要素項(xiàng)定義為疊墅的第一組分類要素。
疊墅產(chǎn)品分類的核心要素
1.1 建筑層數(shù)
疊墅產(chǎn)品的建筑層數(shù)包含兩個(gè)方面，即地上建筑層數(shù)和地下建筑層數(shù)（能直接和地上戶內(nèi)空間聯(lián)通的部分）。
地上建筑層數(shù)。由于疊墅產(chǎn)品大部分情況屬溢價(jià)類產(chǎn)品，其地上建筑層數(shù)直接影響了項(xiàng)目的總貨值，在滿足客群定位和競品對標(biāo)的前提下，往往就高不就低。其中，疊墅產(chǎn)品地上建筑層數(shù)以4~6層較為多見，少數(shù)情況也有7~8層，由于有些上疊產(chǎn)品還會有閣樓贈送或者坡屋頂處理，因此部分疊墅產(chǎn)品還以4.5、5.5或6.5層的形式出現(xiàn)。
地下建筑層數(shù)。在 “面粉貴過面包”的大形式下，地下空間利用無疑成為土地價(jià)值挖掘的重要突破口。其中，疊墅產(chǎn)品地下建筑層數(shù)分以下兩種情況：一種是無地下室直接和戶內(nèi)空間聯(lián)系，以地下空間溢價(jià)不高或總價(jià)敏感的遠(yuǎn)郊疊墅產(chǎn)品多見；一種是設(shè)置地下室，并通過戶內(nèi)樓電梯直接聯(lián)系地上和地下空間，以“低單價(jià)”、“模糊地下地上概念” 的包裝來吸引客戶，相應(yīng)的地下建筑層數(shù)以1~2層較為多見，但在不少一線城市也出現(xiàn)了利用地下3層的情況，以應(yīng)對“限售價(jià)”、“競自持”、“可售資源有限”的難題。
地上6.5層、地下3層的疊墅產(chǎn)品剖面
1.2 居室數(shù)、面積段和開間數(shù)
如圖所示，套型、面積、朝向通常是客戶了解產(chǎn)品的第一印象，同時(shí)也是客戶取舍一個(gè)產(chǎn)品的最基本評價(jià)指標(biāo)，筆者將其轉(zhuǎn)譯為產(chǎn)品分類要素即為居室數(shù)、面積段和開間數(shù)。
常見樓盤的戶型介紹
就疊墅而言，其居室數(shù)差別主要體現(xiàn)在客戶群體的差異上。比如偏剛改的疊墅群體希望有多個(gè)功能空間，比如給孩子一間房、給父母一間房、或者小面積做多個(gè)套房，這時(shí)空間的數(shù)量要比空間的大小重要。而偏改善的疊墅群體則希望在剛改基礎(chǔ)上擴(kuò)大各個(gè)空間的尺寸，一是讓自己和家人更舒適，比如主臥更大、次臥更大、客廳更大、陽臺更長；二是讓自己和家人更有私密感，比如主臥離次臥遠(yuǎn)一點(diǎn)，每個(gè)房間都有自己的衛(wèi)生間等等。
以下兩個(gè)疊墅案例面積幾乎相當(dāng)，一個(gè)追求舒適，一個(gè)則是追求符合二孩家庭的升級需求，將房間數(shù)夠用作為“發(fā)展中的硬道理”。
案例1——追求尺度舒適
案例2——考慮二孩
不同城市客群的差異，甚至同一城市不同區(qū)位客群的差異，使得開發(fā)定位端對疊墅面積段的要求也差別很大，而面積段的差異必然呈現(xiàn)出不同的產(chǎn)品選型。由于各地在建筑面積計(jì)算上有一定差別，加上受營銷說辭和“搭售”地下小產(chǎn)權(quán)的影響，產(chǎn)品面積段口徑往往更為混亂，因此，對疊墅的面積段分類宜按照地上住宅大產(chǎn)權(quán)面積較為合理，并上中下疊分開。
另外，由于國人對私屬院落空間和朝向的偏愛，面寬常常是客戶重要敏感點(diǎn)之一，而直接影響面寬的則是戶型的開間數(shù)。其中，疊墅產(chǎn)品以1.5~2個(gè)開間較為多見，少數(shù)情況也有1個(gè)、2.5個(gè)和3個(gè)開間，而對于4個(gè)及以上開間則多出現(xiàn)在疊墅的平層位置。如北京某疊墅項(xiàng)目的上疊，其坐落在兩套中疊之上，4個(gè)開間讓面寬尺度達(dá)到極致，達(dá)到了14.4米長，而進(jìn)深最薄處只有4.05米，通透性和采光性都極佳。
4面寬疊墅案例
2.5面寬疊墅案例
1.3 疊加模式
從疊加模式來看，疊墅產(chǎn)品的主要有5種情況，其中是最常見的兩層一躍，按上中下疊垂直疊加模式。
第二種是沿面寬方向上中下疊采用咬合疊加的模式，其優(yōu)點(diǎn)在于較傳統(tǒng)疊拼實(shí)現(xiàn)了更大開間數(shù)這一產(chǎn)品訴求。
上中下疊咬合疊加模式
第三種是中疊采用平層模式，下疊和上疊仍為兩層一躍，此種模式多對墅質(zhì)空間要求不高，也可以理解為對洋房的“改頭換面”，把原來的首層和頂層做了贈送的溢價(jià)處理。
中疊采用平層模式——剖面
中疊采用平層模式——軸測
第四種是下疊采用平層模式，中疊和上疊仍為兩層一躍，此種模式價(jià)值在于對標(biāo)4~5層的上下疊產(chǎn)品時(shí)，上疊產(chǎn)品品質(zhì)未做降低，而中疊產(chǎn)品還可以通過北側(cè)院落獨(dú)立入戶，下疊產(chǎn)品則通過大面寬和大院落實(shí)現(xiàn)了升級，并且別墅總量有可能增加。
第五種是上疊主要為平層模式，下疊和中疊仍為兩層一躍，此種模式價(jià)值在于對標(biāo)4層的上下疊產(chǎn)品時(shí)，上疊和中疊產(chǎn)品品質(zhì)未做降低，而上疊疊產(chǎn)品通過大面寬和大露臺實(shí)現(xiàn)了升級，并且別墅總量有可能增加。
下疊采用平層模式
上疊采用平層模式
此外，隨著地下空間逐漸成為價(jià)值挖掘的突破口和“泛首層”的概念被客戶接受，疊墅產(chǎn)品的疊加方式出現(xiàn)了向地下發(fā)展的趨勢，即負(fù)一層和首層為下疊，二層和三層為中疊，四層和五層為上疊的情況。
由于缺少電梯，為實(shí)現(xiàn)獨(dú)立入戶，早期疊墅產(chǎn)品出現(xiàn)過沿進(jìn)深方向上中下疊采用咬合疊加的模式，但此方式往往會影響下疊產(chǎn)品的南北通透性，市場的接受度不高，因此不將其納入疊加模式的分類。
影響南北通透的“咬合”疊加模式
1.4 產(chǎn)品贈送率和搭售比例
疊墅能夠產(chǎn)生溢價(jià)的原因之一在于產(chǎn)品贈送率較高，客戶獲得實(shí)惠較多，贈送的空間既有地上部分，也有地下部分。一般而言，地下贈送空間的策略和算法各地差別不大，但受地方政策影響各地地上贈送空間的策略和算法卻差距很大，比如天津明確不允許設(shè)置露臺等，因此產(chǎn)品的贈送率除整體考慮外，宜按地上、地下分開。
此外，由于一線城市中“限售價(jià)、競自持”的政策影響，對地下空間的開發(fā)策略開始出現(xiàn)了從“贈送”向“搭售”轉(zhuǎn)變的傾向，即地下室從原來的“贈送面積”悄然變身為有“房本”的產(chǎn)權(quán)面積，因此產(chǎn)品的贈送率按地上、地下分開也有利于界定搭售的比例。
2. 第二組分類要素——提升產(chǎn)品力的關(guān)鍵要素
2.1 戶型的面寬和進(jìn)深
如前文所述，產(chǎn)品面積段和開間數(shù)既是開發(fā)定位和效益測算的關(guān)鍵要素，又是客戶判斷產(chǎn)品的最直觀信息，對應(yīng)轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)語言就是戶型的面寬和進(jìn)深了。通常，同面積段大面寬產(chǎn)品較之窄面寬的“微胖戶型”在采光和通透性上更為優(yōu)越，因此品質(zhì)和溢價(jià)能力也就相對較好。
然而，戶型也并不是面寬越大就有絕對優(yōu)勢，不少產(chǎn)品結(jié)合精裝，通過對功能房間的重構(gòu)，打造出極具特點(diǎn)的展示效果。以北京某疊墅項(xiàng)目為例，其下疊戶型首層面積約為90㎡， 7米面寬、12.45米進(jìn)深。在設(shè)計(jì)上，其追求社交展示性，將老人房置于北側(cè)，南向?yàn)闄M向通面闊的客餐廳，并和南側(cè)院落連為一體，豁朗的空間和誘人的通透性，往往讓部分客戶忽略掉面寬較窄和老人房朝北這些缺憾。
首層橫向通面闊的客餐廳
2.2 各功能房間的設(shè)置和尺度
作為住宅，各功能房間是最貼近客戶日常起居的空間，因此其設(shè)置和尺度也就成為評價(jià)疊墅品質(zhì)的核心細(xì)節(jié)要素之一。具體來講，其包括兩部分內(nèi)容：一是主要功能房間的設(shè)置和尺度，如臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間的朝向、采光通風(fēng)、獨(dú)立性、流線、套房數(shù)量、平面尺寸和剖面高度等；二是附屬功能房間的設(shè)置和尺度，如玄關(guān)、儲藏間的設(shè)置和衣帽間、交通空間的尺度等。
以客廳、餐廳設(shè)置的獨(dú)立性為例，雖然獨(dú)立的客廳、餐廳檔次更高、功能更優(yōu)，但是由于面積所限，經(jīng)濟(jì)型疊墅較普遍的還是采用客餐廳做法。一種做法是首層采用橫廳設(shè)計(jì)，面寬8米，尺度舒適；另一種做法則采用傳統(tǒng)的豎廳設(shè)計(jì)，從玄關(guān)處開始、客廳、餐廳、廚房自南向北鋪排。
橫廳設(shè)計(jì)
傳統(tǒng)的豎廳設(shè)計(jì)
就流線的評價(jià)而言，以流線過長、流線交叉等缺陷常見，如餐廚垃圾流線穿過客廳才能送出，又如如廁流線的公衛(wèi)正對餐廳和客廳，從老人房、廚房、餐廳進(jìn)入公衛(wèi)，都將一覽無余等。而衛(wèi)生間除了平面尺度外，采光條件和數(shù)量也是評判產(chǎn)品的重要指標(biāo)。需要注意的是，對于平面尺寸的變化，其選擇主要受二個(gè)方面影響：一是地域差異，如天津更關(guān)注大客廳，而廣州則全齡居現(xiàn)象普遍，更重視臥室；二是周邊競品和場地條件的影響，即產(chǎn)品在具體落地時(shí)必須靈活調(diào)配，因地制宜。
2.3 入戶花園和地下空間
比較老的疊拼產(chǎn)品中，因?yàn)槭蹆r(jià)便宜，往往上疊和中疊無院落和地下空間，只能算是躍層。但現(xiàn)在地價(jià)飆升，下疊獨(dú)屬的入戶花園和地下空間，也逐漸成為中疊和上疊的標(biāo)配。以下圖項(xiàng)目為例，中疊的戶型就設(shè)計(jì)了北向的入戶花園，地下也有兩層超大空間可以利用。
中疊北向入戶花園
其中，各類產(chǎn)品入戶花園的差別主要體現(xiàn)在四個(gè)方面；一是各疊是否設(shè)置了入戶花園；二是各疊入戶花園的朝向；三是各疊入戶花園的面積；四是各疊入戶花園所在的樓層。這里的入戶花園所在的樓層是指，通過下沉路面，部分花園入戶層設(shè)置在負(fù)一層，刻意模糊首層和負(fù)一層的界限，雖然其采光沒有什么問題，但視覺與心理感受是個(gè)挑戰(zhàn)。
而各類產(chǎn)品地下空間的差別也主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是各疊是否設(shè)置了地下空間；二是各疊地下空間所在的層數(shù)；三是各疊地下空間的面積和高度；四是各疊地下空間的采光和通風(fēng)情況，通常情況下就是看采光井的個(gè)數(shù)和尺度。
從客戶的角度來看，地下空間不只要看贈送的有多少，更要看是不是實(shí)用，即地下空間的確定必須綜合面積、高度、采光和通風(fēng)等各項(xiàng)指標(biāo)。比如地下挑高常常要達(dá)到至少6.5米，設(shè)置娛樂、健身等功能房，提升整體舒適度及墅質(zhì)體驗(yàn)。甚至部分項(xiàng)目下疊的地下采光，樣板間做了東、南、北三個(gè)方向上的采光井，北側(cè)采光井的玻璃探到地下，南側(cè)采光井有窗可以打開，地下空間內(nèi)形成空氣自然流通，直擊客戶痛點(diǎn)。
2.4 露臺和陽臺
同理入戶花園和地下空間，露臺和陽臺也是為疊墅產(chǎn)品加分的重要細(xì)節(jié)要素。如疊墅項(xiàng)目的上疊就設(shè)計(jì)了三個(gè)不同功能的露臺贈送，南向露臺大概有30平米以上，展示效果極佳。另外，從可量化比較的指標(biāo)來看，各類產(chǎn)品露臺和陽臺的差別主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是各疊是否設(shè)置了露臺或陽臺；二是各疊露臺或陽臺的朝向和數(shù)量；三是各疊露臺或陽臺的尺度。
上疊屋頂露臺1——空中花園
上疊屋頂露臺2——空中花園
2.5 電梯
不同檔次的疊墅產(chǎn)品在電梯配置數(shù)量上差別巨大，有不設(shè)置電梯的（4層及以下疊墅），有上、中、下疊共用一部電梯的，有下疊不設(shè)電梯、中疊和上疊設(shè)置電梯的，還有上、中、下疊分別設(shè)置私家電梯的，并且由于電梯位置和數(shù)量的不同導(dǎo)致戶型格局差距很大，因此電梯的設(shè)置和數(shù)量是疊墅產(chǎn)品分類的另一重要元素。
此外，私家電梯的停站數(shù)是往往被容易忽略的細(xì)節(jié)。比如部分項(xiàng)目的下疊地上兩層，地下兩層，總共4層，上上下下都要“神行太保”，對于老人和小孩而言是苦不堪言。
2.6 公共樓梯
公共樓梯雖然不是戶內(nèi)空間，但是由于其作為公攤會直接影響疊墅產(chǎn)品的得房率，因此本研究也將公共樓梯作為疊墅的分類要素之一。一般而言，疊墅的公共樓梯和洋房產(chǎn)品非常類似，即公共樓梯都是和單元掛鉤的，但是目前出現(xiàn)的一些產(chǎn)品，通過巧妙的空間疊加模式，實(shí)現(xiàn)了減少公共樓梯、降低公攤面積的效果。
某疊墅項(xiàng)目公共樓梯處理示意
由于減少了公共樓梯，疊墅產(chǎn)品兩方面得到了提升：一是公共樓梯減少后，作為普宅的“單元化”概念被弱化，獨(dú)立感和私屬性得到加強(qiáng)，更突顯高端產(chǎn)品特質(zhì)；二是公共樓梯減少后，公攤減少，疊墅地上得房率更接近純別墅，業(yè)主實(shí)惠更多。此外，還有部分案例采用了上疊北側(cè)室外公共走廊的辦法，進(jìn)一步減少公共樓梯數(shù)量，（如下圖）。
疊墅產(chǎn)品公共樓梯在上疊北側(cè)為室外公共走廊的做法
以上即為筆者通過大量疊墅戶型比較后歸納出的分類要素，其目的一方面在于將琳瑯滿目的疊墅戶型加以區(qū)分、入庫，另一方面更在于為設(shè)計(jì)銜接前期開放和營造的產(chǎn)品力提升找到明確的發(fā)力點(diǎn)，從而有利于識別好產(chǎn)品，有利于提升好產(chǎn)品，有利于推動設(shè)計(jì)從模糊、經(jīng)驗(yàn)化向量化、清晰化轉(zhuǎn)變。在實(shí)踐中，再因時(shí)、因地、因人做判斷。以無法為有法，以無限為有限，是為設(shè)計(jì)最高境界。
六、尾聲——好產(chǎn)品、微創(chuàng)新
低迷市場下，不談利好，不談配套，只談產(chǎn)品！
對于一個(gè)理性的買房人，真正需要的不是營銷的噱頭，而是好產(chǎn)品。配套短期不如意，政府規(guī)劃會逐步補(bǔ)上。但若是產(chǎn)品不如意，再牛的規(guī)劃也有心無力。而好產(chǎn)品的推出，必然要求創(chuàng)新。這種創(chuàng)新既不是一定要做顛覆性的技術(shù)創(chuàng)新，也不是愛迪生之于電燈泡式的發(fā)明，不需要人無我有、史無前例，而是可以借鑒、模仿，哪怕改變的只是一點(diǎn)點(diǎn)，即“微創(chuàng)新”。
正如IT界的周鴻祎所言——我認(rèn)為創(chuàng)新人人皆可為之，哪怕你只是做一點(diǎn)點(diǎn)的改進(jìn)，我也可以稱之為“微創(chuàng)新”。實(shí)際上很多被認(rèn)為極具創(chuàng)新力的產(chǎn)品，都是通過持續(xù)的微創(chuàng)新才達(dá)到最后大家看到的樣子的。
同理，對廣大的設(shè)計(jì)工作者而言，恐怕也只有通過這種恒者用其心的“微創(chuàng)新”方式，緊緊以用戶體驗(yàn)為中心，才到達(dá)好產(chǎn)品的彼岸吧！
—————— 遠(yuǎn)洋設(shè)計(jì)匯 ——————
