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案例介紹

　　汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業管理費，否則不給辦理入住手續。

　　汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業服務經驗和業績，而物業管理不同于商品買賣，是一種延續性的服務，一次性交納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。

案例分析

　　汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：

　　一、應該先接收房屋，還是先交物業管理費？

　　購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業管理公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成立的前提是：購房人已經取得了所購買的標的物（房產），已成為業主。如果購房人在房產交接時，因各種原因退房（如工程質量、面積誤差等），那么與物業管理公司之間也就不存在委托服務的必要了。

開發商提出購房人以交納物業管理費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據《合同法》的規定，合同只有在當事人協商一致的條件下，方可以變更，開發商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接收房產，再交納物業管理費。

　　二、物業管理公司要求預付物業管理費合理嗎？

　　考慮到物業管理公司的正常運轉，預收一定的物業管理費還是合理的，現行的有關法規，也是允許物業管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業管理公司一次性、長時間預收各項物業費用就不合理了，對此，北京市小區辦《關于禁止一次性收取多年物業管理費的通知》中專門規定，物業管理公司'不得一次性預收多年的物業管理費。'

點評

　　1、《商品房銷售管理辦法》中規定，'商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。'

　　2、開發商既然'選聘了物業管理公司'，就要將物業管理公司的情況和收費的標準，'在訂立商品房買賣合同時'告知購房人，以便購房人對選擇的物業管理公司和收費標準做出判斷。

　　3、由于多數項目屬于期房預售，開發商在銷售時，對于許多物業服務的設施、設備還無法確定，因此'有關物業管理的協議'的簽訂，還是要放在交房時，至少是在'訂立商品房買賣合同'后。

　　對于購房人來說，如果開發商在訂立商品房買賣合同時'，就提供了'有關物業管理的協議'文本，那么這些協議就構成了買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應的義務了。

4、如果像汪先生遇到的那樣，開發商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供'有關物業管理的協議'，并以此作為房產交付的條件，您則可以按前述的內容，據理力爭。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發商如何做，您都應該將有關物業收費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內容，要求開發商寫進補充協議。

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