過去二十年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無疑問是發(fā)展最快的行業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，中國(guó)城市中已沉淀了大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，再加上目前政府對(duì)開發(fā)商拿地都有一定比例的自持要求，如何挖掘存量市場(chǎng)，盤活資產(chǎn)，進(jìn)行輕資產(chǎn)化運(yùn)作，如何采用更多的金融工具，拓寬融資渠道，讓手中的資產(chǎn)發(fā)揮更高效益，是目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)資金密集型行業(yè)，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是普通投資人，建設(shè)和購房置業(yè)都離不開銀行信貸資金的支持，信貸的”水龍頭“決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰。隨著創(chuàng)新金融工具的發(fā)展，越來越多的房企開始采用新的金融工具，例如永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開發(fā)以及資產(chǎn)證券化等。
其中，資產(chǎn)證券化是一種非常具有吸引力的融資手段，而房地產(chǎn)信托投資基金(REITs－Real Estate Investment Trusts)則是房地產(chǎn)證券化的重要形式。REITs的主要任務(wù)就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上可交易的證券資產(chǎn)。
REITs的魅力在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。而專業(yè)化的信托管理人員則將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，從而分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，投資人所擁有的房產(chǎn)證券可以通過轉(zhuǎn)讓，讓不動(dòng)產(chǎn)變成可流動(dòng)資產(chǎn)。
REITs起源于美國(guó)，至今已有50多年歷史。成立REITS的要求相當(dāng)高，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)。這決定了其經(jīng)營(yíng)模式主要還是在經(jīng)營(yíng)租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項(xiàng)目上。REITS本質(zhì)上是一種公募基金，持有人必須分散，前五位的持有者不能超過50%的份額。在美國(guó)，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來，是LP的權(quán)益，再把這個(gè)權(quán)益置換成股份，他也可以間接享受到REITS基金中所有物業(yè)收益。
事實(shí)上，在美國(guó)，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。
在中國(guó)，情況有別于美國(guó)。首個(gè)REITs基金由前海投控、萬科企業(yè)股份有限公司及鵬華基金管理有限責(zé)任公司合作，以前海區(qū)內(nèi)萬科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標(biāo)的而設(shè)立。由前海投控與萬科企業(yè)簽署B(yǎng)OT協(xié)議，約定合作期限為2013年9月8日起至2021年9月7日止，8年內(nèi)萬科承擔(dān)所有建造成本，并獲得此間的出租收益。但因?yàn)槭菄?guó)內(nèi)首個(gè)REITs基金，該項(xiàng)目于國(guó)際上公認(rèn)的REITs還有不小差距。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，這類以物業(yè)管理提升租金回報(bào)，并由投資人共同參與的信托模式，已經(jīng)受到越來越多的重視。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年11月，經(jīng)由基金業(yè)協(xié)會(huì)備案確認(rèn)的類REITs產(chǎn)品共有24單，累計(jì)發(fā)行規(guī)模近600億元。但與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量相比，REITs只占了微乎其微的份額。與美國(guó)等成熟的REITs市場(chǎng)相比，還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。
在房地產(chǎn)證券化過程中，有三個(gè)重要的參與者：
1- 物業(yè)所有人。
2- 金融機(jī)構(gòu)，包括：銀行，證券公司，基金等。負(fù)責(zé)將物業(yè)分拆打包成金融資產(chǎn)。
3- 投資人。投資人購買金融資產(chǎn)，獲取收益。
在房地產(chǎn)證券化過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是如何合理的將物業(yè)資產(chǎn)分拆打包成較小份額的金融資產(chǎn)。這是決定房地產(chǎn)信托投資收益與風(fēng)險(xiǎn)的最重要因素。
而在資產(chǎn)打包過程中，很容易出現(xiàn)資產(chǎn)被有意高估或者低估。所以，除了以上三個(gè)重要角色外，還需要地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、律師、會(huì)計(jì)師等參與其中，并且需要大量的人力財(cái)力和時(shí)間來完成。
在探索房地產(chǎn)證券化道路上，有個(gè)叫IHT的項(xiàng)目，正在探索通過區(qū)塊鏈方式來解決資產(chǎn)證券化過程中的一些問題。其中最關(guān)鍵的技術(shù)就是通過智能合約來解決資產(chǎn)打包評(píng)估過程中，各參與方之間可能產(chǎn)生的矛盾。從而讓資產(chǎn)證券化過程變得更為透明、高效。
IHT提出的解決方案是，建立一個(gè)房地產(chǎn)證券化平臺(tái)i-house，讓物業(yè)所有人在平臺(tái)上發(fā)布資產(chǎn)，平臺(tái)會(huì)對(duì)發(fā)布人的資質(zhì)以及物業(yè)情況進(jìn)行審核。
金融機(jī)構(gòu)通過該平臺(tái)，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的物業(yè)資產(chǎn)，然后通過區(qū)塊鏈智能合約，將該資產(chǎn)分拆成小額的資產(chǎn)證券，并通過金融機(jī)構(gòu)的渠道，將資產(chǎn)銷售給投資人。
區(qū)塊鏈擁有的獨(dú)特的技術(shù)特點(diǎn)能夠有效解決使用傳統(tǒng)方式運(yùn)作資產(chǎn)證券化的一些痛點(diǎn)。
首先，區(qū)塊鏈技術(shù)采用分布式網(wǎng)絡(luò)，所有信息存儲(chǔ)在利益相關(guān)人各自擁有并管理的電腦上（即節(jié)點(diǎn)），通過區(qū)塊鏈共識(shí)機(jī)制確保各個(gè)節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。這種機(jī)制下，任何利益相關(guān)人都無法更改鏈上信息。在資產(chǎn)證券化過程中，無論是資產(chǎn)評(píng)估還是資產(chǎn)打包，都牽涉到各個(gè)參與方的利益，傳統(tǒng)的方式是通過談判來協(xié)調(diào)各方。過程中，人為因素的影響很大，而且很難做到將一個(gè)項(xiàng)目的模式復(fù)制到另一個(gè)項(xiàng)目上。但通過區(qū)塊鏈智能合約，可以事先約定好一個(gè)復(fù)雜的游戲規(guī)則（即智能合約），這個(gè)游戲規(guī)則一旦確定，無論是平臺(tái)還是物業(yè)所有人，或者是金融機(jī)構(gòu)，都無法變更。從而有效地確保了資產(chǎn)評(píng)估、打包以及交易過程中的公平與公正。
其次，區(qū)塊鏈上信息透明度高，任何人都可以方便的查詢。
區(qū)塊鏈的特點(diǎn)之一是信息公開透明。公有鏈上，信息對(duì)任何人公開，聯(lián)盟鏈上，信息對(duì)參與其中的各方公開。IHT第一階段將采取目前全球最大的區(qū)塊鏈聯(lián)盟組織Hyperledger推出的Fabric方案實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟鏈。在該聯(lián)盟鏈上，物業(yè)所有人，金融機(jī)構(gòu)，相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)評(píng)估，律師，會(huì)計(jì)師等），以及投資人可以隨時(shí)隨地查詢相關(guān)資產(chǎn)信息。從而降低因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而給投資人造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，聯(lián)盟鏈也是金融監(jiān)管的有效工具。基金協(xié)會(huì)等金融監(jiān)管部門可以受邀加入聯(lián)盟鏈，充當(dāng)監(jiān)管角色，通過技術(shù)手段實(shí)時(shí)地監(jiān)管資產(chǎn)證券化過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，從而把監(jiān)管工作從目前的事后監(jiān)管改變?yōu)閷?shí)時(shí)監(jiān)管。
再次，提高資產(chǎn)證券化效率，降低融資成本與門檻。
IHT 使得房屋數(shù)字資產(chǎn)化更輕易簡(jiǎn)單。利用 IHT 平臺(tái)的區(qū)塊鏈技術(shù),能快速把資產(chǎn)或某一部分的資產(chǎn)迅速變成數(shù)字資產(chǎn)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資工具，比如 REITs 需要大量上市前的各項(xiàng)準(zhǔn)備, 每年的維護(hù)成本也很高。并且這些傳統(tǒng)金融工具所控制的資產(chǎn)包金額必須要有一定的額度門檻，才能實(shí)施。IHT為相對(duì)較小的物業(yè)標(biāo)的提供了資產(chǎn)證券化與資產(chǎn)交易的機(jī)會(huì)。而且讓融資過程變得非常的便利，成本相對(duì)要低很多。
作為第二代區(qū)塊鏈的核心技術(shù)，智能合約已經(jīng)越來越多的應(yīng)用到各種商業(yè)場(chǎng)景中。而目前，在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，IHT已經(jīng)走在了最前沿。該項(xiàng)目從資產(chǎn)證券化最熱門的方向：房地產(chǎn)證券化入手，為提高不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性，降低融資難度，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提供了一條可行，可靠，可信的解決方案。
正如IHT白皮書中所說，房地產(chǎn)證券化只是一個(gè)開頭，理論上，通過區(qū)塊鏈技術(shù)來成功優(yōu)化房地產(chǎn)證券化這條路走通后，可以非常容易的復(fù)制到其他資產(chǎn)領(lǐng)域，比如飛機(jī)租賃、藝術(shù)品、古董、有價(jià)債券等。我們相信，資產(chǎn)證券化加區(qū)塊鏈技術(shù)將成為金融科技中一個(gè)迅速崛起的亮點(diǎn)。
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