想買二手房，卻弄不懂哪些七七八八的稅，容易被人坑，怎么辦？今天，咱們就來(lái)聊聊買二手房要交哪些稅以及如何能盡可能避稅！
首先，我們要知道二手房交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅（2009年至今暫免）、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。
雖然法定需要買家支付的只有契稅，中介費(fèi)雙方承擔(dān)。但是現(xiàn)在實(shí)際情況基本是賣方市場(chǎng)，買家承擔(dān)幾乎所有的稅費(fèi)，所以我們必須要對(duì)稅費(fèi)有一定的認(rèn)知才行。
接下來(lái)我們先說(shuō)說(shuō)這二手房交易中重點(diǎn)的幾個(gè)稅費(fèi)是如何收取的，我們了解了這些，就能對(duì)稅費(fèi)有框架性的認(rèn)知。
一、營(yíng)業(yè)稅（稅率5.55%）
征稅標(biāo)準(zhǔn)：
（注：差額=房?jī)r(jià)-原房屋購(gòu)買價(jià)）
對(duì)于非普通住宅的界定（只要滿足其中一條便是非普通住宅）
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);
2、單套建筑面積在140平方米以上(不含140平方米);
3、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍。
二、個(gè)人所得稅（稅率20%）
個(gè)人所得稅與之前的營(yíng)業(yè)稅類似，也分情況征稅。不過(guò)比營(yíng)業(yè)稅要更為復(fù)雜一點(diǎn)。我們用公式來(lái)表示或許會(huì)更為簡(jiǎn)單明了。
1、普通住宅2年之內(nèi)交易，則：個(gè)人所得稅={售房收入－購(gòu)房總額－（營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅）}×20%；
2、2年以上（含）5年以下的普通住宅：則（售房收入－購(gòu)房總額－印花稅）×20%。
3、當(dāng)出售房屋不是家庭唯一住房的時(shí)候，個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。
可以看到，在二手房交易所繳納的稅費(fèi)中，個(gè)人所得稅占的比重是很大的。
三、土地增值稅
征收標(biāo)準(zhǔn)：
四、增值稅（5%）
對(duì)于非一線城市來(lái)說(shuō)：
對(duì)于北、上、廣、深四個(gè)一線城市來(lái)說(shuō)：
（注：差額=房?jī)r(jià)-原房屋購(gòu)買價(jià)）
五、契稅
契稅買家需要承擔(dān)自己的那部分，并在過(guò)戶當(dāng)天交給房管局。一般是按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納：
六、教育費(fèi)附加及城市維護(hù)建設(shè)稅
教育費(fèi)附加及城市維護(hù)建設(shè)稅繳納基準(zhǔn)分別是：營(yíng)業(yè)稅*3%、營(yíng)業(yè)稅*7%。
七、其他費(fèi)用
1、中介費(fèi)。
2、合同公證費(fèi)：200-400元。
3、評(píng)估費(fèi)：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協(xié)商。
4、貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。
5、權(quán)屬登記費(fèi)：80元/本
看到這里基本上買二手房要交的費(fèi)用也差不多說(shuō)完了，估計(jì)大家已經(jīng)眼花繚亂，懵了。買二手房竟如此多的稅費(fèi)！
敲黑板，接下來(lái)是重點(diǎn)！！！
買二手房合理的避稅的方法奉上！大家要認(rèn)真做筆記喲！
首先，我們需要為大家普及一個(gè)知識(shí)：什么是合同價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)和核定價(jià)。
一般而言，我們買二手房，都會(huì)與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套500萬(wàn)（合同價(jià)），但是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，卻顯示成交價(jià)格為200萬(wàn)（網(wǎng)簽價(jià)）。這樣，房管局的系統(tǒng)自然就會(huì)提示價(jià)格過(guò)低，因?yàn)檫@套房子區(qū)域最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)為300萬(wàn)（核定價(jià)）。
想避稅，我們就需要在三者中的一個(gè)做文章——合理利用網(wǎng)簽價(jià)能夠幫助大家合理避稅，省下一大筆錢。
1、因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)，征稅完全取決于網(wǎng)簽價(jià)格，而非實(shí)際成交價(jià)格。所以這時(shí)候就有了所謂「陰陽(yáng)合同」的出現(xiàn)，即實(shí)際成交價(jià)和網(wǎng)上的合同價(jià)不一致，這樣就可以通過(guò)降低網(wǎng)簽價(jià)來(lái)減少稅費(fèi)了。具體施行的時(shí)候，大家可以將預(yù)期說(shuō)給中介，他會(huì)非常明確的告訴你如何操作的。
2、前面我們了解到了普通住宅與非普通住宅的區(qū)別，以及他們之間繳納稅費(fèi)的區(qū)別，很容易我們就能看出來(lái)：普通住宅比非普通住宅所繳納稅費(fèi)要少！所以，我們要盡量將自己所購(gòu)買的房屋定性為普通住宅。而根據(jù)非普通住宅的定性條件的第三條（實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍）來(lái)看，網(wǎng)簽價(jià)是有可能將“非普通住宅”變成“普通住宅”，從而幫助大家減少稅費(fèi)的。
所以說(shuō)，大家完全可以通過(guò)合理利用網(wǎng)簽價(jià)來(lái)避稅。
雖然，根據(jù)以上的種種稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，在所有的條件中，稅費(fèi)最少的就是滿五唯一（房屋購(gòu)買滿5年，并且是唯一的住房）的房子。不過(guò)，若你購(gòu)買的二手房并不是滿五唯一的也不必太過(guò)沮喪，我們只要盡可能的減少稅費(fèi)，也是可以省下一大筆錢的。
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