本文根據李鐵在“2018金鳳凰全球華人地產峰會”的演講速記整理
2017年12月19日，鳳凰網、鳳凰房產攜手舉辦的2018金鳳凰全球華人地產峰會在北京康萊德酒店舉辦。會上，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵就《都市圈、人口疏解與高房價》發表演講。以下根據發言速記整理：
非常高興來到鳳凰地產，跟大家談一下高房價的問題。因為中國的房地產是冰火兩重天，我今天有一些新的思路，主要講一下都市圈、人口疏解與高房價的關系。
一、都市圈特點
十九大報告在區域協調發展中提出了“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”，城市群就是都市圈的表現形式，而 “都市圈”就是城市群里有著千萬人口以上的特大城市以及它輻射范圍內形成的城市群。接下來就分析一下都市圈的特點。
首先，我們比較了首爾、東京、北京、上海都市圈不同半徑范圍的人口分布和面積情況。在核心區范圍內，東京23區部的人口895萬，首爾特別市1014萬，北京五環內有1000萬人口，上海外環線以內也是1000萬人。核心區人口1000萬的區域再向外輻射，就形成了整個都市圈。如果把核心區的范圍再向外延伸放大，大概30公里左右半徑的都市區范圍，東京都的面積是2187平方公里，人口1315萬；北京六環內2267平方公里，人口是1477萬。如果再進一步放大到50公里半徑的都市圈范圍，東京1都3縣大約1.3萬平方公里，人口不足3600萬人；首爾仁川京畿道面積1.2萬平方公里，人口2500多萬人；北京市域再加上50公里半徑覆蓋的周邊范圍內，面積2萬平方公里，人口近2500萬人。我們可以看到在都市圈內，隨著半徑范圍的不斷向外延伸，都市圈的人在不斷的變化。這就是都市圈的特點。
第二，我們同樣比較了都市圈周邊的中小城市發展的情況。北京都市圈（50公里半徑范圍）的中小城市數量和東京都市圈的差距較大，北京都市圈5－20萬的城市數量僅24個，僅為東京都市圈的1/3。大家所說的高房價，其實主要是集中在主城區，因為對于中低收入人口而言，主城區沒有他們有能力購買的相對便宜的房子，才會使得矛盾更加突出。正因為都市圈周邊中小城市和小城鎮發育不足，這樣使房價在空間上得不到緩解。所以如果能更多地發揮周邊中小城市和小城鎮的作用，就可以使在主城區內集中的高房價與中低收入人口住房需求的矛盾在更大范圍空間得到充分的緩解。
第三，移民城市構成了都市圈的活力。2015年法國移民人數是778萬，約相當于法國總人口（6670萬）的1/8。2016年德國移民人數是1860萬，約相當于德國總人口（8260萬）的1/5。北京的常住外來人口是807萬，約占2173萬常住總人口的1/3；上海市外來常住人口是980萬人，約占2420萬常住總人口的2/5，深圳的非戶籍人口806萬，約占1190萬常住人口的2/3。可以看到，移民人口越多的城市越具有活力。
二、人口疏解
都市圈內的龐大移民人口也成為現在高房價調控政策的最重要的對象。人口控制政策與調控高房價有著很重要的聯系，控制人口的邏輯是，只要人都不愿意來，就沒有那多人要居住，就可以不蓋那么多的房子。那么是不是全世界其他國家也都在采取人口控制政策？
首先，全世界沒有一個特大城市成功地完成了人口疏解。有人經常舉東京的例子，想說明東京也控制了人口。我前幾年去東京的次數比較多，跟日本各個區域進行過深入交流。日本曾經提出了六次國土整治規劃，也都用各種措施控制人口，但是并沒有成功。我們可以看到都市圈人口是一直處于上升的趨勢，并沒有下降的過程。所以，那些提出日本成功控制人口的觀點并不正確。
雖然東京的房價高，但是在都市圈的空間范圍內，周邊中小城市的發展大大緩解了東京市區的房價壓力，我們可以看到人口沿著軌道交通線從市區向外疏解的趨勢，在這個疏解的過程中，都市圈范圍內的84個中小城市發揮了重要的作用。在特大城市，很多人沒有經濟能力購買主城區的房子，那么我們是不是可以在都市圈周邊的中小城市和小城鎮建一些居住區，吸引中低收入人口前往置業，以緩解主城區房價高與中低收入人口住房需求得不到滿足的矛盾壓力。在這方面我們其實是有很多政策手段可以運用的。
第二，雖然我們的一些城市一直在控制人口，但實際上傳統產業和簡單勞動的就業崗位在特大城市非常稀缺。我們看到1990-2009年紐約服務業就業人數在上升，服務業就業崗位增加了104萬個。而2016年上海崗位需求情況中，崗位空缺大于求職人數缺口最大的職業是餐廳服務員和廚工，崗位空缺與求職人數比是8：1，缺7個人。其他服務人員的短缺也是非常嚴重的，這說明都市圈服務業越發達的地方，越是缺從事基本生活服務業的人口，而不是這些人太多了，所以采取人口控制政策并不符合城市產業發展規律。
第三，城市化發展到一定程度時，服務業比重會越來越高。北京、上海、廣州的城市化率都超過了80%，深圳的城市化率達到了100%；而北京的服務業增加值占GDP比重已超過80%；上海、廣州均是70%，深圳是60%。事實上，一些人眼中的“低端產業”和“中低收入人口”基本上都是城市居民生活中不可或缺的服務業和從業人員，這些人對城市來講是非常短缺的。
第四，目前都市圈內已經出現了居住的逆特大城市化和消費的逆城市化的特點。居住的逆特大城市化主要是針對特大城市的“城市病”，因為都市圈核心區的人們面臨都市的生活空間的壓力、交通擁堵等問題，希望到郊區尋找新的居住環境。全世界無論是發達國家如歐美國家，還是發展中國家如巴西等新興國家，富人都喜歡住在郊區，而不是住在城里。這是一類。第二類是消費趨勢的逆城市化。我們很多人周六周日小長假經常要從城里到郊區去，去農家樂，吃吃農家飯，體驗農活、采摘，欣賞田園風光，這就意味著未來住宅、酒店等類型房地產的發展也會隨著空間的變化而進行調整。
在這種情況下，人口疏解的重點不是疏解人，是要疏解過度集中的功能。當然雄安新區在疏解非首都功能方面是非常重要的戰略舉措。另外，還有很多措施可以用，比如，利用周邊的中小城市和小城鎮的發展，但是北京的周邊沒有那么多的小城鎮。我們將浙江、江蘇、四川、河南、廣東等省的中小城市與英國、法國、德國、日本等國家的中小城市數量進行比較，人口規模相當的情況下，我們的中小城鎮發展非常滯后。即便是中小城市相對發達的廣東省，5-20萬人口的中小城市也只相當于日本的1/5。德國5萬人以下的小城市有1800多個，我們沒有相應的統計。可見，我們的中小城市發展相當滯后。如果能發揮都市核心區周邊的中小城市和小城鎮的作用，建設居住區，為中低收入者提供他們能支付得起的住房供給，這是非常重要的調控手段之一。
第五，都市圈空間范圍內產業發展的特點。我們看到，隨著都市圈半徑向外擴大，二產比重在大幅度下降，距離核心區越遠，比重越高。北京核心區內，東城和西城的二產占比低于10%，而三產比重超過了90%，到15公里半徑內，二產比重上升，三產比重降低，當半徑在50公里左右的時候，二產占比在40%以上，有的區域已經超過50%了。廣州也是如此，核心區的越秀區和荔灣區三產比重分別是98%和80%，當范圍到50公里半徑的時候，黃埔、花都、南沙等區二產比較分別達到60%、66%和56%。可以看到，隨著空間范圍向外延伸，工業比重將大幅度的上升。可想而知，房地產發展的最佳距離是30公里到50公里之間，這樣才能形成宜居居住環境。
都市圈內房價也是按照半徑范圍的擴大在發生變化。北京核心區的房價在10萬以上，廣州核心區房價5萬－7萬，而15公里半徑內的區域，北京的房價是5萬－8萬，50公里半徑左右的房價在3萬元左右，燕郊房價則已經2萬多了。廣州也是如此，50公里半徑內的房價主要在2萬左右，中山小欖鎮房價不到1萬元。很多人有疑問，燕郊的房價也是在上漲的。那是因為我們還沒有放開空間內住房供給的限制，使得這塊區域內的住房供給非常短缺，而燕郊、香河、三河是因為通了輕軌房價才上漲的，如果我們把輕軌通到涿州、固安、永清等周邊房價相對便宜的其他中小城市和小城鎮，只要對住房供給的限制取消，那么一旦住房供給增加之后，房價還是會降下來的。
我們目前對房價的調控政策，只要你漲就不讓你賣，即便是周邊城市的房價1.5萬到2萬也不行，也要限制。實際上，我們的決策思維需要換一個思路來想問題。雖然周邊中小城市的房價和自身的歷史價位相比是在上漲的，但是對于沒有經濟能力購買主城區高價位住房的居民來說，這些中小城市和小城鎮的相對房價是在下降的。我們可以再看一下京津冀周邊區域的房價情況，河北省沿北京邊界的一些城市，涿州、香河、固安和廊坊的房價均價不足2萬元，而大廠、三河、燕郊的不足3萬元。佛山的房價相當于廣州主城區房價的1/4或1/5，北京更是如此。很多人寧可犧牲一個多小時甚至更多的交通時間，也愿意到燕郊、到香河、甚至到北京周邊更遠的地方去買兩三萬的房子，因為那里的房價相對更便宜、價格更能承受得了。
我們如何理解限價政策？限價政策的核心問題不是控制房價的漲高，而是要針對主城區的高房價，在空間范圍盡可能進行適度的政策調節，可是我們的決策者，甚至地方的政策決策者，寧可限購、限售，也不愿意看到房價數字的上漲。實際上是在制造一種“房價不漲”、“房價下跌”的假象，房子不讓賣，當然房價就跌下來了，可是一旦鐵鏈子松開，可以賣房了，那房價就會飛漲上去。所以，要站在更大范圍空間的角度來看待房價的問題，有很多重大的調整手段可以實施。
三、建議
第一，要調整總體規劃思路，發揮都市圈周邊中小城市和小城鎮的疏解功能。房地產有沒有未來？有未來，我們要充分認識一線、二線城市房地產發展前景，這樣我們才可以充分利用空間手段，來發揮疏解的作用。
第二，下放權限，允許周邊的中小城市根據市場需求進行產業和居住的功能定位。因為我們沒有給中小城市和小城鎮充分的放權，反而在規劃中對周邊的中小城市和小城鎮進行嚴格的限制，所以他們沒有權限，他們的作用也得不到發揮。我們可以根據產業和功能定位來釋放這些中小城市的活力，來緩解高房價帶來的壓力，特別是解決中低收入人口的居住問題。
第三，要取消對河北境內沿北京邊界的城市發展房地產的限制，因為京津冀協同發展，河北省委書記一直在表示說沿北京邊界的城市不能發展房地產，這種做法不客觀。北京的房價漲了，很多中低收入人口買不起房，去房價相對便宜的大河北買房還不行嗎？
第四，都市圈周邊的中小城鎮和小城鎮的房價適度的上漲是可以的。如果這個地方的房價漲了，只要別的地方蓋房子，供給增加后，房價自然就下來了，這對北京的居民來說有很大的利好。因此要調整對沿北京邊界的河北周邊城鎮的房價調控政策，允許房價適度上漲，取消對小幅度房價上漲的行政限制。
第五，加快集體建設用地改革。租賃住房最大的空間在這里，可以滿足兩套房，三套房的需求。我們要看到消費逆城市化和居住逆特大城市化的趨勢，這兩個都可以發揮集體建設用地的疏解作用。
第六，要增加北京轄區內或周邊中小城市和小城鎮的住房供給，政府要改善基礎設施，提高公共服務配置水準。
第七，鼓勵主城區企事業單位到30公里半徑以外的中小城市和小城鎮落戶。我們現在看到的規劃思路是園區思路。我最近見了上地的一些企業家，他們抱怨說騰訊、百度等全部搬到那里去了，嚴重堵車。國際上不是采取這種形式的，而是企業自行選擇，愿意去哪個小鎮就去哪個小鎮，蘋果、微軟、波音都是如此。我們把這么多企業都集中在上地這一個區域，幾十萬人都放在那里，能不堵車嗎，人為地造成了“城市病”。實際上我們可以利用周邊中小城市和小城鎮單獨成立總部，各自選擇地方去落戶，這樣也會緩解我們的交通壓力。
第八，放開轄區內的人口限制。要區分特大城市主城區和轄區的功能，特大城市的主城區要控制人口，但是轄區內要推進農業轉移人口市民化，戶籍政策要大幅度的放開，這樣可以充分利用轄區調節人口方面的功能。
第九，我們不強求利用小城市和小城鎮的居住區進行產城融合，我們要加快服務業的進入，建設有特色的居住區，同時可以進行房地產稅的改革試點。
我想說明的是，高房價的問題我們有辦法解決，房地產的發展在一線城市還有未來，關鍵是政府采取什么樣的政策，是尊重市場，還是沿襲過去的行政控制的老路，這個決定了2018年的房市。
來源：中國城市中心
