今天和大家花點時間聊聊城市格局，為什么呢，其實目前我們處于城市群價值大變的階段。未來選擇哪個城市還是深耕哪個城市，都會成為最需要考慮也是最重要的一件事情
一不小心，我們就容易買錯那個城市，而這個買錯的過程本質(zhì)上不是因為我們的觀點錯誤，而是城市的走向和之前開始不同了
我聊了一些人，有一些觀點想和大家分享
01
看懂城市價值，首先我們需要明白一個問題，為什么中國經(jīng)濟(jì)在過去20年取得那么飛速的城市，所有人都宣稱我們用20年的時間完成了別人一百年要做的事情。
這并不是我們有多牛逼，這里面有一個前提要素就是：過去20年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛好經(jīng)歷了兩種紅利的同時疊加。就是城鎮(zhèn)化的紅利和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的紅利
這兩件事情在任何一個國家發(fā)生，都會發(fā)生GDP和經(jīng)濟(jì)的快速提升，但是沒有一個國家是這兩件事同時發(fā)生的，日韓是城鎮(zhèn)化在前，人口轉(zhuǎn)移在后。歐美都是先人口轉(zhuǎn)移再來城鎮(zhèn)化建設(shè)
而在中國，改革開放這一輪，直接推動了人口和城市同步城市化，而這樣的趨勢帶動了中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量的70后也在這一輪趨勢中獲利，并且成為中產(chǎn)
當(dāng)然，也因為這樣的發(fā)展，熱點城市的房價確實也比想象中的來得快，道理也是因為雙重的疊加
好，那么如今不論是人口還是城鎮(zhèn)化都進(jìn)入到一定的瓶頸期了，下一輪城市發(fā)展的引擎在哪里是非常值得關(guān)注的
如今我們明面上看到最大的動作就是搶人大戰(zhàn)，搶人大戰(zhàn)最粗俗的解釋就是在二線城市更多的落位外來人口。這件事情在我這邊的字面解釋就是：未來的，中國會在重點的二線城市重塑當(dāng)年的雙重紅利疊加的局面，從而重現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的場面
因為只有二線能夠再一次重現(xiàn)人口導(dǎo)入和城鎮(zhèn)化雙重驅(qū)動的可能
過去20年，其實一線城市已經(jīng)完成了城市化的進(jìn)程，如今再給一線城市裝大量的外來人口，不是不可以，但是從城市經(jīng)濟(jì)的增加值來說，一定沒有讓這些年輕人去一個發(fā)展中城市來的更加劃算。所以從大局考慮，未來一線一定會更加嚴(yán)格的控制人口，把落戶指標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)給到二線城市
所以如果沒有意外的話，未來的重點二線城市，起碼有10年的落戶門檻都是沒有的，隨便誰任何時候都可以落戶
所以可以預(yù)見的，在搶人大戰(zhàn)的同時，這些城市的土地指標(biāo)一定是放松的，各種各樣的寬松，不論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)以及住宅，都會給到放松，因為這就是為了推動城市城鎮(zhèn)化的進(jìn)行。所以在可以預(yù)見的未來，出現(xiàn)地王啊高溢價的土拍市場，有且只有可能發(fā)生在二線城市
那么對于個體來說，如果從賺錢或者收入來說，發(fā)大財?shù)臋C(jī)會一定在二線，不論去工作還是去買房都會是如此。但是有幾個前提，就是到底哪個二線城市是準(zhǔn)的，這個非常難，因為這關(guān)乎不同城市的管理能力和管理意愿
你想，光光北上廣深四個城市也有優(yōu)劣不同，二線城市那么多，我敢保證一定要發(fā)展的不同的，一定要房價投資的，一定有轉(zhuǎn)型不成功的。但是哪個行哪個不行，這個不能說太細(xì)，以后有機(jī)會在線下活動和大家說說
02
好，那二線如此，那么一線要干嘛。我個人的觀點就是一線城市會不計代價的轉(zhuǎn)型。就是要脫離以人口導(dǎo)入和土地出讓的經(jīng)濟(jì)增長模式
什么意思，就是在一線城市以前老一套的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力已經(jīng)到頭來，不能再依賴?yán)先龢恿恕Ｄ敲崔D(zhuǎn)型往哪個角度去轉(zhuǎn)型，肯定是往軟性的角度去轉(zhuǎn)型嘍，以前人也好，錢也好，土地開拓也好都是在于硬性層面的投入，一線受到阻礙肯定會往軟性的去做
其實我們可以從現(xiàn)在的城市群可以看出，為什么要做城市群，說得簡單一點就是讓老大帶帶弟弟妹妹們，就是讓一線城市去開始帶團(tuán)隊了
創(chuàng)過業(yè)的人都知道，從一個人到一個團(tuán)隊，里面的本質(zhì)區(qū)別就是商業(yè)模式的輸出。而這個和過去的本質(zhì)區(qū)別就是一線城市要擺脫對資源的依賴。什么是資源，人，錢，土地
所以換句話來說，一線城市放開人口不要指望，一線城市放開樓市更加不要指望。
那么北上廣深的未來怎么弄，還是要尋求突破的嘍。有兩個角度供大家思考，一種是對外，對外是什么，就是更多的和老外做生意啊，也就是所謂的自貿(mào)區(qū)了。很多人會說，現(xiàn)在不是和老美打的很厲害么，大家只看到老美，不看看我們和其他歐洲國家悄悄的關(guān)稅互相都降低的很厲害了，所以一線城市的自貿(mào)區(qū)一定是值得關(guān)注的地方，如果沒有意外有落位自貿(mào)區(qū)的地方會擴(kuò)大，沒自貿(mào)區(qū)的地方會增設(shè)自貿(mào)區(qū)
說了對外，還有對內(nèi)，對內(nèi)就簡單了，就是管理模式的輸出，我認(rèn)為最有可能的是，在上海成功的一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營團(tuán)隊，在環(huán)滬或者其他城市落位“分公司”的模式。就是上海一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)輸出企業(yè)和管理模式，外地輸出土地和人，然后開分公司。
這種模式就是類似某個名校開的分校一樣，屬于核心資產(chǎn)成熟之后的輕運營模式
所以對應(yīng)的是，一線城市地產(chǎn)的下一輪引爆點應(yīng)該也在空間運營上，商品房銷售的利潤各家賬本都已經(jīng)算的很清楚了，10%都到頂了，多賺的一定會讓你吐出來，而空間運營，服務(wù)提升以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等相關(guān)模式的形態(tài)可能看上去整體的金額不高，但是利潤率做到30%以上是分分鐘的事情
看看上海的陸家嘴集團(tuán)靠著一個項目成功后盤下來的資源吧，看看張江高科在外地開拓的產(chǎn)業(yè)園吧，都在悶聲發(fā)大財，這些都是真真切切發(fā)生在外面的事情
03
三四線城市干什么，在我眼里三四線城市的意義就很簡單，就是不惜代價讓一線和二線的那些規(guī)劃能夠如期落地。因為這兩步都是關(guān)注整個經(jīng)濟(jì)未來10年甚至20年的預(yù)期到底會如何。所以在整個頂層層面是必須要貫徹到底的
這也是為什么三四線城市要大力推進(jìn)棚改，大家仔細(xì)想想，就是讓那些不肯流動的人能夠安分的扎根在自己的老家，然后流動在外的人也有在異鄉(xiāng)買房的籌碼，不至于自己沒有退路
換句話來說，搶人大戰(zhàn)最近風(fēng)風(fēng)火火，是和三四線棚改脫不了關(guān)系的，在三四線棚改拿到錢的，可以去二線買房子了，在三四線棚改拿到房子了，可以去二線工作了。前后都有了退路，人口流動才會更加踴躍，并且不會到一個地方待不住就馬上走了
說實話，這一輪搶人大戰(zhàn)，那么多城市跟北京上海都學(xué)習(xí)了很多了，大家深刻的了解當(dāng)初為什么逃離北上廣以及逃回北上廣，各種套路都是用在刀刃上。
二線城市的樓市關(guān)門政策也是說變就變，限購不論套數(shù)還是年限提升也是說改就改，這些都是標(biāo)準(zhǔn)模式
所以這也是為什么我覺得除非自住，不然95%的三四線城市都不值得買，因為他們樓市存在的意義就是作為壁壘作為后手，所以向上的動力是不足的。樓市跌肯定是不會跌的，但是你說要往上走到多少高度，這種情況不太會發(fā)生，往后更加不可能發(fā)生
當(dāng)然，剩下的5%是哪些，最典型成功的案例就是上海邊上的昆山，就是僅僅抱住一線城市大腿的這么三四線城市。當(dāng)然昆山的崛起也有運氣，因為當(dāng)年不是昆山想要抱住上海，地鐵11號線是上海想要通出去的，所以這里面也有運氣的成分
當(dāng)然，如今大家都看懂了這個區(qū)域，不論是長三角還是粵港澳都是這個邏輯。當(dāng)然當(dāng)大家都知道這個趨勢之后，也會出現(xiàn)環(huán)滬城市互相搶資源的現(xiàn)象，我聽說幾乎上海周邊的所有城市都在上海設(shè)立辦事處了。
所以環(huán)滬能出來幾個，真的看領(lǐng)導(dǎo)層的魄力和決心，靠著一線城市近已經(jīng)算老天爺給飯吃，能吃到什么程度也算是事在人為了
04
這也是為什么正如標(biāo)題里所說，不要亂買城市了，因為從文字里你可以看到，哪怕有大城市群或者都市圈的各種戰(zhàn)略，但是城市和城市之間依然是存在競爭的。
我們仔細(xì)想想，過去10年，一線城市房價快速提升的代價是二線城市的全面溫吞水一直三四線城市長期徘徊在5000-8000左右的均價。所以如果你從上帝視角下來看就是一鍋水，偶爾幾個點在冒泡而已
未來這種現(xiàn)象會更加明顯，只是因為信息通暢之后大家的感受會更加分裂。
總而言之，一線城市是不惜代價的轉(zhuǎn)型，二線城市會不惜代價獲得土地指標(biāo)和戶籍指標(biāo)，三線城市會不惜代價的繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造
對于普通個人來說，二線城市可以淘金，可以去那里工作或者創(chuàng)業(yè)，這里人力成本和辦公成本都優(yōu)越太多。就在二線生活的人可以買房，就像十年前的上海人買房一樣，一個家庭配置3套房子，未來日子應(yīng)該挺好的。
非環(huán)一線的三線城市，自己不在那邊生活的，如果不是丈母娘刀架到脖子上的不要買
在一線的，房子是真心便宜了，再高也是被調(diào)控壓制下來了，趕緊買別想太多。如果有房子了，把自己的下一套多放在置換上，賣一套買一套，這樣會更好
總而言之言而總之，不要亂買，如果實在吃不準(zhǔn)，不如吃吃火鍋喝喝酒
以上為正文，來自盧俊
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