物業項目經理作為項目管理第一負責人，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如《物業管理條列》、《物權法》、《消防法》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開；同時，物業項目經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業實務操作，做到有法可依。
（1）了解和掌握掌握問題的事實；（2）不要先入為主；（3）先分析問題的事實，找出原因，然后提出解決的辦法；（4）發揮團隊的首腦作用，以集體的智慧找出解決問題的辦法；（5）吸收團隊成員的主意完善自己的方案。
善于全面地觀察事物，把事物發展的趨勢。善于細致地觀察事物，從細微之處發現現問題。從一個物業管理項目來講，分為內部和外部兩種動態。內部動態：就是要觀察管理處員工的活動、工作、思想動態；外部動態：就是要觀察業主、用戶對物業管理處的意見，對公共秩序的行為動態。了解業主（客戶）的實際和潛在需求，延伸和拓展服務項目，確保服務內容的多樣性，提升業主（客戶）的生活品質和滿意度。
熟悉管理區域的每一個部位，每一個角落，每一個設施，每一臺設備；勤走動，每天要定時查看各項服務工作的狀態，每個員工的工作情況；勤走動，要熟悉管理區域每個業主、住戶的基本情況。
記錄應有兩種形式：一種是個人的工作記錄或工作筆記、日記；另一種是服務規范要求的作業記錄、檢查記錄：如保安值班、巡邏記錄，設備、設施養護維修記錄，業主住戶投訴求助記錄，回訪記錄、保潔綠化作業記錄、車輛進出記錄工作質量檢查記錄等等。
溝通是管理活動的一項重要內容，語言表達，是溝通的一種重要形式。因此，作為管理人員必須善于進行語言溝通。要勤溝通，溝通分為兩個部分的溝通，即內部和外部溝通。內部溝通，即與下級員工和與上司的溝通。外部溝通是與街道、社區、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業項目經理必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產生各種各樣的后果，給物業管理處的正常運作帶來麻煩，而物業項目經理與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業管理各項工作的順利開展。
物業管理服務活動，其本質是服務，是以人為本的一種管理服務活動，物業管理服務的基本出發點和歸宿點是一切為了服務于人。為了人的生存、方便和舒適、為了人的健康、交往和成長。物業管理服務不僅僅是提供對房產物業本身的管理服務，與日俱增重要的是通過這種服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧、人與文化融通，健康，開放的工作和生活環境?？梢哉f，物業管理服務是構建和諧社會的一項重要活動。
目前在物業管理行業出現的“1拖N管理模式”、“零干擾服務”、“首問負責制”、“換位思考”、“110聯動服務”就是創新的服務思想和服務特色。品牌是一個企業或其化品牌主體的一切無形資產總和的全部濃縮，并以特殊的形象或符號表現給消費者的產物。一種品牌在消費者群體中的認知度越高，這個企業在市場中的競爭力就越強，如恒大、萬科品牌。品牌的基本是管理，品牌的本質是質量。物業管理服務也是一種商品，商品是有價值的，它的價值包括成本和利潤稅收兩大部分?，F在的物業的管理來說，普遍處于微利、保本或虧損狀態（在5年以上的住宅物業小區管理中表現得尤為突出）。同時，物業收費標準及收費率普遍不高，廣大業主還普遍存在著“房子是我買的，物業不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發現某些物業服務瑕疵或者是房地產開發商遺留的質量問題，均認定為物業服務不到位，從而拒付物業費。因此，作為一個物業項目經理，如果沒有良好的經營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經營平臺，來彌補物業管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。
項目的負責人不僅要知識面廣、專業能力強，而且要有堅定的信念，一定的抗壓能力和自我控制能力，更要有宰相肚的度量去對待人和事。多年從業經驗使我認為一個項目負責人具有以下五大能力是管好一個項目的基礎。
一個物業項目的工作涉及方方面面，千頭萬緒。所以，制定科學、合理的計劃是干好工作的基礎。計劃的制定要立足項目的管理定位，根據物業的概況和實際工作內容，由項目負責人制定總的工作計劃，各部門根據項目負責人的工作目標和總計劃制定各部位、各崗位工作計劃。這樣制定出來的計劃更貼近工作實際，能夠上下目標統一，更有利于相互協作和執行。
物業管理服務是勞動密集行業。工作中需要解決很多事，管理很多人，科學嚴密的組織能使各部門各崗位有效行動起來，為了共同的目標去努力，執行共同的計劃，完成各自的工作任務。
因此，物業項目負責人一定要加強組織能力和組織意識的培養，要合理的進行組織架構設置、崗位配備及明確職責，充分利用人、財、物等資源的進行優化配置，使其發揮起最大的工作效益。要定期組織召開工作例會、業務培訓會、突發事件演練，定期組織工作質量檢查，及時進行崗位指導，定期組織員工溝通互動，定期組織協調工作遇到問題等，一切需要項目負責人組織解決的問題都要通過組織功能在物業工作中發揮最大的效益，確保公司管理的規范和健康發展。
要以制度管人，不能以我為準，隨心所欲。要正確地認識員工，視才而用要妥善分配工作，灌輸正確的觀念要聽取員工的心聲，鼓勵員工自我管理，充分發揮員工的自主性和創造性要建立科學的、人情化的激勵機制，讓員工按照你的計劃完成工作任務。
關鍵在于管好人，一要加強企業文化建設，引導員工的言行好似春雨潤物細無聲似的全面、透徹，使員工自覺規范自身言行舉止，身心自然融入團隊，企業文化建設內容中的公司簡介、企業使命、企業愿景、項目管理定位、工作紀律、員工修養等可以促進員工對公司的認可、統一思想、端正態度、規范言行；二要健全系統的內部管理制度，包括人事管理制度、崗位職責、操作流程、獎罰條例，給員工營造一個良好的工作環境和輕松的工作心情；三要不斷加強領導力和管理藝術修煉，讓員工感受到：在這個公司工作有方向、能不斷進步、能實現人生價值；跟著你干，雖然辛苦但很開心，雖然嚴厲但不委屈，壓力雖大但不斷成長；自然服從指令，誠懇接受批評。
古人云：“大將無能，累死三軍”。作為一個物業項目負責人，只有常常反省自身的缺點和工作的不足之處，通過不斷的學習去完善自身才干，才能最大限度的減少或避免差錯，帶領下屬干好工作，造福業主；發展企業；成就自己；成就他人！
物業管理要創立品牌，規范管理，提高全體人員的管理服務水平，才能參與競爭，這就要求企業搞好團隊建設，只有眾人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的隊伍。
搞好團隊建設首先要確立團隊建設的目標。有人說：沒有行動的遠見只能是一種夢想，而沒有遠見的行動只能是一種苦役，遠見和行動才是世界的希望。因此團隊目標表明了團隊存在的理由，成為判斷團隊進步的可行標準，而且為團隊建設成員提供一個合作和共擔責任的焦點。溝通是真誠搭建理解的坦途，只有真誠溝通才能相互理解，形成共識，良好的溝通是增進感情的潤滑劑，開啟心靈的金鑰匙，才能夠及時發現問題，解決問題，有效提升企業效益。
關愛能使員工對企業有強烈的歸屬感，人是最富有感情的，領導對員工的關愛與體貼換來的將是員工對企業的忠誠。使員工對溫馨的企業之家感情日益濃厚，與企業同生死共榮辱的責任感不斷增強，同時給員工創造一個輕松的工作環境，提供廣闊的學習平臺，讓員工們不僅希望能夠快樂地生活和工作，而且有不斷學習，不斷提高的需求，建立公正的晉升機制，為員工設計一個充滿吸引力的職業生涯，營造一個有學頭，有干頭，有奔頭的環境，是搞好團隊建設，也是增強企業競爭力的重要一環。
安全管理在整個物業管理中具有舉足輕重的地位，它對業主的安居樂業。社會的長治久安發揮著重要作用。隨著地產的不斷開發，物業管理也就隨之迅速發展起來，“安居”才能“樂業”，物業保安成了物業管理的重頭戲，安全、私密、舒適、放心的居住環境是人們對高質量生活的追求。
針對目前物業公司管理市場，想要建設一支高素質的保安隊伍的也是一件非常頭痛的事情，比如大家常說的人員整體素質不高、人員流動頻繁、年齡偏大、招聘困難、服務意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴重的還有監守自盜的現象。但在物業管理企業，保安在物業管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負著物業轄區內秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業管理的最前線，他們直接和業主（顧客）接觸，為業主（顧客）提供最直接的物業管理服務，所以保安隊伍的管理和服務水平將直接影響到整個物業管理服務質量及品牌信譽。
這是考驗一個項目經理是否具備很好的應變處事能力，能否使物業損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，項目經理就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。
