投資一套房，光靠租金回報，需多少年回本呢？國內知名智谷權威機構，近期發布“100個城市租金回報率排行榜”給出答案：北上廣深四個一線城市分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。而如果在廈門買房，回本的時間則最長，需要100年；衡陽回本時間最短，為23.64年。
值得注意的是，智谷趨勢這份《中國租金回報率最全地圖》包含了100個樣本城市，其中，4個一線城市、15個新一線城市、30個二線城市、44個三線城市以及7個四線城市。房產租金回報率之所以如此之低，部分城市都在70年以上（按國際標準是15至20年能回本），主要是智谷選取的樣本城市多數在過去每年漲幅超過40%的熱點城市。
對此，網上都在爭論，如果你買的房產（僅是用于出租）要100年才能回本，你還會去“炒房”嗎？但實際上，買房用于出租的應該屬于投資范疇，而現在多數人買房囤積，是希望將來能在更高的價位出售，從中賺取巨額的價差，這不是投資，而是投機。對于投機者來說，只要他認為未來房價還有上漲空間，他就會購房，根本不會考慮租金價格的多少。
現在國內房地產出現了兩個奇怪的現象：一邊是一二線城市房屋租金回報率都在1-3%左右。資料顯示，全國租金回報率最低的是四個一線城市，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%。遠低于世界平均的5%。這說明了國內高房價只有投機價值，沒有了投資價值。
另一邊，在各城市房租收入比值當中，北京58%，深圳54%，三亞48%，上海48%等4個城市房租收入比皆高于國際警戒線30%，屬于租金過高的城市。這意味著，上述城市居住支出價格過高了。長此以往，不僅拉大社會的貧富差距，而且還會產生對消費擠出的效應。
實際上，高房價對于投資購房者和租房者都是一種傷害，對于購房者來說，本來購房目的是想把房產出租出去，能有一個不錯的回報率，但現在看來，多數城市房東的回報率低得驚人，基本上都是70年以上才能收回投資。
而對于租房者來說，房價年年快漲，房租也在跟著漲，租房的壓力已經喘不過氣來。那么，這種現象說明了什么？我們又該如何改善這種現狀呢？
第一，商品房和房屋租賃兩大市場發展不均衡。自1998年房改以來，我們都在致力于商品房市場的建設，而忽視了另一個租賃房的龐大需求量。這導致了商品房市場繁榮昌盛，租賃房市場卻亂像叢生，大家都跑去購買商品房。
目前，中國城市的租房人口25.8%，遠不及商品房市場熱鬧，但是城鎮化進程，使得部分城市人口流入量在增大，房屋租賃市場有迫切需要發展的需求。再加上，房租上漲是與居民收入掛鉤的，沒辦法加杠桿，所以房租也難以抄上天，無法吸引投機資金入市。
解決這個失衡問題辦法是，就要大力發展房地產租賃市場。就在稍早之前，央行就提出了“租售并舉”的口號，將人口流入量較大的13個熱點城市作為試點。隨后，部分二三線城市為了吸引各路人才的流入，便推出了“租售同權”的政策。相信未來房屋租賃市場將會開啟，未來會有更多的人選擇租房居住，房價上漲的壓力就會驟降。
第二，建立多層次的住房體系，滿足不同人口的居住需求。之前，各熱點城市致力從需求側入手進行限購、限貸，這樣的效果并不明顯。但是如果建多層次的住房體系，就是低收入者住租賃房，夾心層住共有產權房，高收入群體可以購買商品房。
當房地產的長效機制建立后，投機炒作將會退出，而以居住為主的需求得到滿足。未來不管是房租還是房價，都會趨于平穩。
第三，發展房地產租賃市場需要政府有持續不斷的供給，近日上至中央，下至地方政府都做了較大的努力。中央政府出臺了集體建設用地可造商品房，解決了發展租賃市場，必須提供較多房源的問題。而杭州等地方政府規定，未來三年新增租賃住房要占到新增商品房的三成。
無須時日，大量房源將供應房屋租賃市場，商品房價格也會出現調整，而房屋租賃市場也會保持長期平穩。這對于未來投資購房者來說，房價出現調整，投資房產的回報率將會相應提升。而對于租房者來說，大量租賃房上市后，自己選擇租房的余地更大。隨著，房屋租賃市場的規范和平穩，打消了更多的購房者置業的想法。未來，房租的漲跌將按照當地居民收入的實際情況而波動。
不僅是房東租金回報率，還是租客的房租收入比，都說明了國內房地產價格偏高，需要回歸理性。而如何既讓投資房產者有滿意回報，又要租房者的房租壓力能夠減輕？除了增加租賃房有的效供給外，還要降低商品房投機性需求，調降高房價，只有通過多管齊下的長效機制，房產租賃市場才能達到多贏的效果。
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