【基本案情】
1999年5月,甲某與乙房地產公司簽訂《重慶市商品房預售合同》，購買乙房地產公司開發的面積為24平米非住宅一套，價款42萬元于簽訂合同時支付完畢。同日，甲某又與乙房地產公司簽訂了《租賃合同》，將上述房屋出租與乙房地產公司，甲某每月收取乙房地產公司支付的租金3200元至2015年1月。2000年3月，乙房地產公司就上述房屋又與丙某簽訂《重慶市商品房預售合同》，并在銀行辦理了30萬元的按揭貸款。庭審中，丙某答辯陳述“我于2000年1月19日與乙房地產公司簽訂合同，該合同的簽訂是因為乙房地產公司向銀行貸款，乙房地產公司并要求我簽訂抵押貸款合同，該房屋取得的銀行貸款，是由乙房地產公司在使用并償還。”現甲某訴請：1.確認乙房地產公司與丙某簽訂的重慶市商品房買賣合同無效；2.乙房地產公司為甲某辦理涉案房屋的房地產權證。
【觀點爭鳴】
一種觀點認為丙某與乙房地產公司簽訂了房屋買賣合同，并以此為基礎辦理了抵押貸款合同。上述合同均經房地產管理部門備案登記，具有法定公示效力，應屬合法有效。甲某要求乙房地產公司辦理訟爭房屋的房地產權證已屬事實不能，不予支持。而且，甲某可以通過解除合同取得法律救濟，如果確認丙某與乙房地產公司的房屋買賣合同無效，按揭銀行抵押權的行使將與之發生矛盾。
另一種觀點認為，合同是當事人的真實意思表示，丙某與乙房地產公司簽訂的房屋買賣合同，并非丙某的真實意思表示，乙房地產公司為取得銀行貸款與丙某串通的行為損害了甲某的利益，甲某請求確認丙某與乙房地產公司簽訂的房屋買賣合同無效的理由成立。
【筆者觀點】
筆者贊成第二種觀點。第一種觀點的實質是認為甲某要求乙房地產公司辦理訟爭房屋的房地產權證已屬事實不能，因為涉訴房屋已經抵押給銀行，且已進行抵押登記。回答上述問題應當首先厘清涉及按揭貸款的房屋買賣合同中各法律主體相互關系；以此為前提，探討在丙某與乙房地產公司簽訂的房屋買賣合同無效的情況下，按揭銀行抵押權與房屋（亦抵押物）產權回歸到甲某名下是否存在矛盾；然后再來分析甲某請求確認乙房地產公司與丙某簽訂的重慶市商品房買賣合同無效為何成立。
商品房按揭買賣是一個包含買賣、借貸、擔保等多種法律關系的集合體，涉及購房人、開發商、銀行等主體的利益。各方主體之間的法律關系是：購房人與開發商之間的商品房買賣合同關系；購房人與銀行之間的借貸合同關系；購房人與銀行之間的抵押合同關系；購房人、銀行及開發商之間的保證關系，在這一關系中，銀行為降低放貸風險，往往要求開發商為購房人償還銀行貸款承擔保證責任。上述諸種法律關系共生、共存，是一種精巧、均衡的法律設計，基礎是商品房買賣合同關系。商品房買賣合同關系和商品房擔保貸款合同關系既相互聯系又相互獨立，其聯系表現在商品房買賣合同關系是商品房擔保貸款合同關系產生的基礎和前提，沒有商品房的買賣就不會有商品房擔保貸款的需要,買賣合同的標的物與貸款合同的擔保物具有同一性；其獨立性表現在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同不是主、從合同關系，商品房擔保貸款合同對商品房買賣合同不具有完全的從屬性，二者不具有主、從合同關系的特征，當商品房買賣合同因法律規定的原因被宣布無效或者被撤銷后，將會導致按揭貸款的擔保物發生變化，并不會使貸款合同無效或被撤銷，同理，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，貸款合同并不會因此而消滅，如若沒有清償完畢會繼續履行。
因此，當商品房買賣合同無效后，這一集合體的均衡就會被打破，各主體的利益會發生變動。單就銀行利益來分析，當法院判決確認商品房買賣合同無效，購房人與銀行之間的抵押合同的擔保標的物權屬狀態將確定地發生變化。此種物權變動并非基于擔保物權設定人的法律行為而生。經由判決發生的物權變動在性質上屬于依公法發生的物權變動，這種物權變動將阻卻擔保物權人的物上追及效力，引起擔保物在法律上的滅失。申言之，擔保物權人的物上追及效力并不能阻礙判決所引起的擔保物返還流動。如果認為判決確認商品房買賣合同無效與房屋的抵押登記存在矛盾，則是錯誤的。此時，銀行當初訂立商品房按揭貸款合同并順利收貸的目的將無法實現。那么，此時銀行該如何對自己的權利進行救濟呢！《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”該條法律規定中“當事人”不限于購房人，還應當包括按揭銀行，因此，銀行可以依據該條規定進行權利救濟，并可要求開發商承當連帶責任（根據保證合同）。
本案中，丙某與乙房地產開發公司訂立商品房買賣合同，并辦理銀行按揭貸款后，丙某沒有支付首付款，銀行按揭款一直由乙房地產開發公司按期還貸。可見，丙某和乙房地產開發公司并沒有買賣商品房的真實意思表示，丙某在幫助乙房地產開發公司騙取銀行貸款，雙方具有惡意串通的故意，同時實施了惡意串通的行為。這種惡意串通損害了甲某的利益，乙房地產公司是明知的，雖然沒有證據表明丙某對于損害甲某的利益是明知的，但在民事糾紛案件中，應當對誠實守信的當事人給與充分的法律保護，甲某依據《合同法》第52條第（二）之規定請求確認丙某與乙房地產開發公司簽訂的合同無效，應當予以支持。近十年來，房屋尤其是商業鋪面不斷升值，追求利益的最大化，可能是甲某提起本案訴請的動因。另外，甲某還可以通過解除與乙房地產開發公司之間的商品房買賣合同進行權利救濟，此種救濟途徑的存在不應當成為甲某的本案請求不予支持的考量因素。
應當強調的是，本案中，在沒有把銀行追加為第三人的情況下，甲某的第二項請求將無法得到法院支持。因為銀行的抵押權已經登記成立并生效，沒有銀行參與訴訟，法院將無法對抵押登記的注銷作出認定，如果判決乙房地產公司為甲某辦理涉案房屋的房地產權證，在相關房屋交易中心將不具有實際的執行力。
（撰稿人：重慶市第五中級人民法院民四庭 肖飛）
