目光盯一三線城市 新老企業紛紛轉型———
剛剛過去的2010年，曾經緩慢成長的房地產基金終于迎來了一輪蓬勃發展：相關數據顯示，截至去年11月，國內共有10支房地產基金成功募集18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水平的5.0倍和3.4倍，與此同時，諸多傳統房地產開發企業也紛紛成立了自己的基金，并以此作為進軍商業地產的資金后盾。
●商業地產基金動作頻出 鋪墊房企轉型之路
近一段時期，隨著商業地產的火熱發展，諸多商業地產基金動作頻頻。
前不久，以復星集團為主發起的星浩資本表示，其打造的第一個綜合體項目——星光耀廣場或將落戶上海青浦，總建筑體量將達到50萬平方米；與此同時，國內第一個以商業地產為投資方向的私募基金高和投資宣布，其通過收購斬獲的北京金澳國際 (論壇 新聞 視頻)項目正式對外發售……
繁華景象的背后，則是新地產基金的不斷涌出。一份研究報告指出，截至2010年之前，還僅有十幾支針對亞洲市場的私募股權房地產投資基金，而目前，國內已陸續出現金地集團、首創置業、上海復地、盛世神州、陽光新業、中國海外發展等內資機構。據不完全統計，目前形成規模的約40家左右，管理資金規模近千億。
專家表示，“宏觀調控不斷加碼，住宅市場受到沖擊，商業地產正成為眾多房地產企業的避風港，也吸引眾多資金涌向商業地產，特別是向零售商業地產集中。然而對于商業地產來說，其成功運作的先決條件之一就是充足的資金，各大房企紛紛成立自己的房地產基金，無疑可以為轉型商業地產做好資金鋪墊。”
●運營模式各不相同 金融創新模式釋放潛能
在專業人士看來，雖然目前國內興起的各類商業地產基金規模大小不同，運作方式各異，但大體看來可分為兩類模式，即參與商業地產項目全程開發的模式與兼并收購模式。
對于參與商業地產全程開發的地產基金而言，強大的融資能力與對整體運營節奏的把握非常重要。例如成立不久的星浩資本，該基金CEO趙漢忠對外表示，其首期募集基金將主要用于投資開發5個左右的星光耀綜合體項目；到2013年，星浩資本將計劃募集資金規模達到120億元，成為中國最大的私募房地產人民幣基金，同期持有項目也將達到10個左右。
“星浩資本融資和投資鏈條非常短，并且我們只投星光耀廣場，募集資金投向清晰。我認為，這種房地產金融模式創新釋放出來的潛力會迅速拉大與國內外其他基金的差距”，趙漢忠說。
而對于走兼并收購模式的地產基金而言，陽光新業地產的操作模式具有相當的代表性。2008年，陽光股份斥資逾30億元整體收購了家世界18個項目資產包，對其進行改造和重構后陸續面世，目前運營狀態穩定。北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿表示，“對老項目收購后進行改造，雖然在硬件等方面受到諸多限制，但能夠有效縮短開發時間，提高開發速度。對急于見到回報的基金資本而言，這點無疑具有現實意義。”
●目光盯緊二三線城市 商業運營能力將受考驗
2009年以來，全國居民收入和社會零售商品消費總額一直在快速提升，二三線城市增速很快。這也吸引著眾多資金涌向商業地產，特別是向零售商業地產集中。在這樣的背景下，包括萬科等老牌住宅開發企業，也紛紛將目光投向了二三線的商業地產市場，準備在那里開辟新的戰場。
世聯評估執行董事羅守坤認為，涉足商業地產，加大持有型物業開發，表明中國房地產企業在向正道上走。“這代表未來的方向，商業地產的主要特征是靠資金實力換取長期回報。但商業地產是靠長期租金收益的，需要后期運營，資金實力不夠、專業能力不夠，一定玩不轉商業地產。”
李睿則認為，并不是只要有資金就能成功運作商業地產。“由于基金對于回報率和回報周期有著較高期望，因此能在多長時間內運營好一個商業項目，并見到效益，將會對很多商業地產的運營者提出考驗。而對于參與二三線城市開發的企業來講，還有一些額外的問題。例如成本：二三線城市的建造成本和人力成本并不比一線城市低多少，然而其利潤率則低得多。如果沒有找到適合的模式就貿然進入，結局可能會比較難看。”
分析人士指出，在宏觀調控背景下，零售商業地產對資本的吸引力驟然增加，這使得在未來一段時間內收購案或將集中爆發。對于新轉型到商業地產領域的企業來說，應抱有一顆專業的心去做事，而不應該盲目圈地擴張。
