律師教你如何對付拒交物業費的六種老賴每一名不交物業費的業主都有很多理由，從不滿開發商到抱怨物業服務企業都能羅列出一大堆說辭。事實是，某些業主拒交物業費的理由在法律面前并不成立。有些理由源于業主物業常識的缺乏，都有哪些?本刊對此做了梳理，以案例的形式呈現，輔以政策解讀和律師說法，以供讀者參考。
案例1：沒入住就不交物業費
小趙購買的新樓馬上就要交房，可他每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差。不巧的是，小趙的太太上個月公派留學去了美國。交房的事倒是可以交給老媽，可物業費小趙暫時不想交，他認為出差時間不會入住，沒有享受到物業服務。
政策解讀：
國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》中規定，物業服務成本或者物業服務支出一般包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用。
律師說法：
因為對物業服務包括的內容存在認識上的缺陷，而導致業主拒交物業費的例子很多。業主不僅要懂得一些基本的物業服務知識，在這方面，物業服務企業也要引導業主。
案例2：未簽物業合同不交物業費
艾某經營的酒吧坐落于某市的一小區內。2014年7月，小區業主委員會、住宅樓業主委員會與物業服務企業簽訂《物業管理委托合同》。合同簽訂后，物業服務企業按約定提供了物業服務，可艾某以其與物業服務企業之間沒簽物業合同，物業服務企業提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。
政策解讀：
根據《物業管理條例》的相關規定，在業主委員會依法成立后，業主委員會與物業服務企業之間簽訂的物業管理合同，對全體業主具有約束力。如果業主委員會未與物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按實際發生的服務價格向物業服務企業交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。因此，未簽訂物業合同或物業服務企業未提供資質證明，業主不可以拒交物業費。
律師說法：
不管小區業主本人是否與物業服務企業簽訂了物業管理合同，只要業主委員會與物業簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業服務企業已提供服務，就該對物業服務企業已提供的服務予以補償，否則法院也將判未交納物業費的業主敗訴。
案例3：對物業服務不滿意不交物業費
一位胡姓的業主反映：物業服務企業管理混亂，小區衛生狀況很差，盜竊案件頻頻發生，業主們有意見，以采取拒絕繳納物業管理費的方式表達不滿。還有100多個業主聯合簽名要求更換物業服務企業，可是，物業服務企業反而把拖欠物業費的業主告上法庭，不僅要其補交所有物業管理費，還要追加滯納金。
政策解讀：
如果物業服務企業提供的服務達不到合同約定的標準，說明服務質量不到位。小區物業服務質量問題，應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉，甚至可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司來管理小區。
律師說法：
建議沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會，加強對服務質量的監督與管理。至于物業管理收費出現糾紛，可以通過業委會與物業之間的溝通來解決，一旦進入了司法程序，業主也還可以根據合同約定，向法庭提供因為服務質量不到位導致拒繳物業管理費的證據，最后由法庭裁決。
案例4：對社區大環境不滿意不交物業費
業主王先生所住的小區距離機場很近，所以經常有飛機在小區上空經過，轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業服務企業服務不到位，他有權不交錢。還有業主反映自己所住小區周圍公交車少、銀行少等問題，許多業主都要求物業來解決，甚至有人提出物業服務企業雇用的保安應保障業主的人身安全。
政策解讀：
物業費是否交納所對應的義務是物業服務企業在履行物業管理職責時是否已按照物業管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業主所提出的相關服務項目問題，尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定，否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。
律師說法：
業主的要求物有所值甚至是物超所值，但具體到服務上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調。這個問題實際上已超出了物業服務企業的管理能力范圍。
案例5：法不責眾跟風不交費
北京市某小區，剛開始有兩三家業主不交費，物業服務企業一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業費會給已經交了的業主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業費的業主看到別人不交也沒事，就開始模仿。“你不交不是沒事嗎，我也不交。”這種影響就像傳染病，有很多業主跟風。久而久之，越來越多的人加入不交費的行列，物業費就更加難收。
政策解讀：
物業服務企業和業主的目的是一致的，通過物業服務企業的管理工作，業主達到房產的保值、增值;而物服務企業可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上，最后導致房產貶值的話，業主的利益就會有更大的損失。
律師說法：
對欠費業主來說，他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費，以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時，也會積極跟風。業主個人不交費，自己的房產得不到有效維護，損失的是自己的利益。
案例6：對物業服務企業利用公用面積進行經營不滿不交物業費
近日，業主楊小姐在小區一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告，而在看到這則廣告之前，她覺得物業服務企業根本就沒有權利這么做，既然你們經營能掙到錢，我們大家不交物業費好了。與上面相似的一個事例，一小區業主因大堂被擅自出售、物業管理用房被私自出租，與開發商、物業服務企業產生糾紛，拒絕繳納物業費。
政策解讀：
《物業服務收費辦法》規定，利用物業共用部位共用設施進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意，所得收益應主要用于補充專項維修資金等。
律師說法：
物業服務企業的做法是錯誤的，必須糾正，但業主不能據此不繳納物業費。
