上海市寶山區人民法院
民 事 判 決 書
（2017）滬0113民初18281號
原告：朱2，男，1982年11月4日生，漢族，住上海市寶山區。
原告：王佳琳，女，1985年3月30日生，漢族，住上海市寶山區。
原告：朱某1，女，2015年3月14日生，漢族，住上海市寶山區。
法定代理人：朱2，系朱某1的父親。
上列三原告共同委托訴訟代理人：榮金良，遠聞(上海)律師事務所律師。
上列三原告共同委托訴訟代理人：胡恒星，遠聞(上海)律師事務所律師。
被告：上海泰維房地產開發有限公司，住所地上海市寶山區。
法定代表人：王顯巍，執行董事。
委托訴訟代理人：金莉，北京大成(上海)律師事務所律師。
委托訴訟代理人：孫思杰，北京大成(上海)律師事務所律師。
原告朱2、王佳琳、朱某1與被告上海泰維房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2017年9月18日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告朱2及其與王佳琳、朱某1的共同委托訴訟代理人榮金良、胡恒星，被告上海泰維房地產開發有限公司的委托訴訟代理人金莉、孫思杰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告朱2、王佳琳、朱某1向本院提出訴訟請求：要求被告賠償損失人民幣2,336,049.90元(以下幣種均為人民幣)，并按每日2,054.49元的標準支付2017年1月1日至房屋交付之日的違約金。事實和理由：2016年8月28日，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》，約定原告購買被告預售的上海市寶山區恒高路XXX弄XXX號XXX層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)，房屋總價暫定為10,272,461元。至2016年10月12日，原告向被告付清了全部房款。然而，被告未按照合同約定在2016年12月31日前向原告交付房屋。2017年4月17日，被告張貼《泰禾紅御項目底樓補償方案》，原告始知，原來是因為被告所建院落占用了綠化面積用地，屬違章搭建，被相關部門責令拆除整改，導致被告未能如期交房，也不能按被告原先承諾的“獨門院戶”向原告交房。原告認為，被告提供的售房宣傳資料及樣板房承諾“首層洋房采用南向獨立院門入戶，私家宅門，其他洋房樓層采用北向入戶，南向入戶院門門頭采用石庫門樣式砌磚打造，中式磚雕照壁，實木入戶院門，形成院落圍合的中式居住意境”。原告基于被告上述承諾，才與被告簽訂預售合同，但被告無法履行上述義務，已構成違約，應承擔違約責任，故原告提出上述請求。
被告上海泰維房地產開發有限公司辯稱，被告取得政府頒發的交付使用許可證，向原告交付系爭房屋符合合同約定，被告并未違約，不同意支付賠償金。被告確實延期交付系爭房屋，愿意承擔逾期交房違約金，但被告于2017年4月6日取得交付使用許可證后，即通知原告辦理交房，但原告拒收房屋，按合同約定應視為已經交房，所以逾期交房違約金只能計算至2017年4月6日。
本院經審理認定事實如下：
2016年8月28日，被告(賣方、甲方)與原告(買方、乙方)簽訂《上海市商品房預售合同》，主要約定，乙方向甲方購買系爭房屋，據甲方暫測該房屋建筑面積為125.15平方米，其中套內建筑面積為109.41平方米、公用分攤面積為15.74平方米，另有地下附屬面積0平方米，每平方米房屋建筑面積單價為82,082元，暫定購房款總計為10,272,461元。合同第十一條約定，甲方定于2016年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定期限內將該房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之二計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止；逾期超過60天，乙方有權單方面解除本合同。合同附件二該房屋建筑設計及平面圖顯示，入戶花園部位未納入陰影部分。合同補充條款一第八條約定，乙方未按甲方發出的交房通知書約定的日期辦理房屋交付手續，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，視為甲方已履行完畢合同約定的房屋交付義務。合同補充條款一第十六條約定，甲方承諾遵守本合同約定，未經甲方書面允諾之任何條款，對合同雙方當事人均不具有約束力；該房屋的交房標準和條件以本合同之規定為準，本合同未作規定的以該房屋現狀為準，有關該房屋的樣板房、宣傳材料、模型、展示板及廣告僅供乙方參考。合同簽訂后，原告付清了全部購房款10,272,461元，被告亦向原告開具了上述購房款的全額發票。
2016年12月27日、2017年2月27日，被告向原告發告知函，告知延遲交房的情況。2017年4月6日，被告取得系爭房屋的交付使用許可證。同日，被告向原告發送《房屋交付通知書》，主要內容為，系爭房屋所在小區現已取得《住宅交付使用許可證》，被告將于2017年4月10日至2017年4月19日期間辦理集中交付事宜，建議原告于2017年4月19日13：00辦理交付手續。2017年4月19日，原告到現場發現院墻、地磚等被拆除，被告違背了私家院落的承諾，原告對此無法接受，故拒收房屋，并于當日向被告出具書面函件，將拒收房屋的理由告知被告。
2017年4月17日，被告出具《泰禾紅御項目底樓補償方案》，主要內容為，泰禾紅御項目于2014年10月開始對外銷售；前期銷售時為提升客戶居住舒適度，被告承諾底樓院子可供一樓業主使用。該做法為房地產行業的普遍慣例；隨著新規、新政的不斷出臺，拆除搭建力度的強大背景下，被告被相關政府部門責令整改；現圍墻的材料發生變化，被告的補償方案如下：1、一次性現金補償5萬元或一次性補償購買車位抵用券8萬元；2、逾期交付違約金：按照合同約定萬分之二/天的標準結算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。原告未接受上述方案。
庭審中，為證明己方主張，原告向本院提供如下證據：1、宣傳冊等宣傳資料以及網絡宣傳、沙盤、樣板房照片，宣傳資料中有“首層復式洋房，采用南向獨立院門入戶，私家宅門”、“其他洋房樓層采用北向入戶”、“南向入戶院門門頭采用石庫門樣式砌磚打造，中式磚雕照壁，實木入戶院門，形成院落圍合的中式居住意境”等表述，證明被告在宣傳時承諾首層房屋含有“私家院落”，院落由院墻圍合而成；2、現場照片，證明被告建設首層房屋時，已經形成獨立宅院，之后被告又將院墻拆除，將原院落土地改建成綠化土地，違背了被告銷售時作出的承諾；3、上海市寶山區高境鎮城市管理行政執法中隊出具的告知書等證據，證明相鄰77號業主在交房后對院落部分進行裝修改造被責令改正，院落部分是公共綠地，業主不能作為獨立院落使用。被告對網絡宣傳照片等照片無法確認真實性，對宣傳資料、現場照片的真實性無異議，對關聯性有異議，認為上述證據無法證明被告有違約行為，實際上目前門頭還在，墻體是用樹木形成柵欄進行了隔離，院落面積沒有變小。被告對告知書等證據的真實性無法確認，并表示77號業主是在院落內進行搭建，在地上挖坑，所以才被處罰。
審理中，為證明己方主張，被告向本院提供現場照片，證明系爭房屋有南入戶門、北入戶門、地下車庫入戶門這三種入戶方式，都是獨立入戶，相鄰業主也在正常使用院落，現在并未受到影響。原告對照片的真實性無異議，但表示，院落屬于公共綠地，不能使用，原告無法使用南入戶門進入系爭房屋；其他業主的個人行為并非得到相關部門的認可，是違法行為，與本案沒有可比性；北入戶門寬度不足1米，而且通向廚房，根本不能出入；地下車庫也不能作為入戶門。
本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，當屬合法有效，雙方均應恪守。根據商品房預售合同的約定內容，系爭房屋外的綠化面積并不包含于原告所購買的房屋面積中，亦即庭院并非合同標的物。且相關的銷售宣傳資料及樣板房，也難以將其視為被告的實質要約。雖然被告將系爭房屋室外綠地圍墻材質由磚墻變為綠籬護欄，但該行為既未構成對商品房預售合同的違約，同時也不屬于房屋的建筑設計或小區平面布局的變更行為。但是，被告作為一家專業的房地產開發企業，在開發、銷售房屋的各個流程環節，均應遵守國家法律法規、規章及相關政策規定。其設置樣板房時采取磚墻性質建造庭院，顯然不當。最終，系爭房屋之磚墻性質的圍墻庭院也因行政機關認定為違建而被拆除，故被告對該糾紛產生亦存在過錯。考慮到被告拆除磚墻更換為綠籬后，客觀上降低了系爭房屋的私密性、安全性等，本院亦相信，最初樣板房圍墻采取磚墻結構所形成的整體效果確系購房者決定是否購買系爭同類房屋的考慮因素之一。因此，本院酌情確定被告賠償原告20萬元。原告訴請中超出該金額的部分，本院不予支持。
關于逾期交房違約金。因合同約定交房期限為2016年12月31日前，被告于2017年4月取得交付使用許可證并通知原告交房，已構成逾期違約，原告按已付房價款日萬分之二的標準主張2017年1月1日起的違約金，符合合同約定，本院予以支持。關于交房問題，雙方的爭議焦點在于原告是否有理由拒收房屋。本院認為，原告拒收房屋的理由是發現院墻、地磚等被拆除，被告違背了私家院落的承諾。但綜上所述，被告的銷售宣傳資料難以認定為實質要約，被告拆除院墻等行為也不構成違約，也未導致系爭房屋在居住使用功能上實質受限，故原告拒收房屋的理由不成立，該行為造成的后果，由原告自行承擔。根據合同約定，原告因自身原因造成房屋未交付，應視為被告已履行完畢合同約定的房屋交付義務。綜上，本院確定逾期交房違約金自2017年1月1日起算，至2017年4月19日被告拒收房屋之日止，被告共計應向原告支付221,884.92元。原告訴請中超出該金額的部分，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第一百零七條之規定，判決如下：
一、被告上海泰維房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告朱2、王佳琳、朱某1賠償損失20萬元；
二、被告上海泰維房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告朱2、王佳琳、朱某1支付逾期交房違約金221,884.92元；
三、駁回原告朱2、王佳琳、朱某1的其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費減半收取14,470元，由原告朱2、王佳琳、朱某1負擔10,656元、由被告上海泰維房地產開發有限公司負擔3,814元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員 陳亮亮
二〇一八年八月二十四日
書記員 陳霞君
附：相關法律條文
一、《中華人民共和國合同法》
第五條當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
第六條當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
二、《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百五十三條被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
