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在房價瘋狂飆升的時代，“一房二賣”似乎成了一種追逐利益的潛在手段，房價飆升所帶來的強烈反差，使得出賣方為了利益最大化而喪失了公平交易的理念并摒棄了誠實信用的信條。在涉及“一房二賣”的這類糾紛之中存在一種情形：即買受人與次買受人與出賣方簽訂的房屋買賣合同均合法有效的前提下，皆要求繼續履行合同，此時兩個相互并存的房屋買賣合同應如何履行呢？
此種情形為極為典型的兩個物權請求權的沖突，買受人與次買受人均因合法生效的買賣合同而成為向出賣方主張交付房屋的債權人。其基于債權關系而產生，兩種權利因其債權的相對性和平等性而處于相同的權利位階，故而在兩個買受人同時主張合同履行時實際為物權請求權的竟合，基于標的房屋的唯一性，兩個合同繼續履行的主張只能是二者則其一的關系。
故而在處理此類糾紛時便應全面考量，綜合評判，確定兩個買受人誰將成為合同繼續履行的一方主體。本文討論“一房二賣”情形下，以兩筆房屋買賣皆未辦理權屬轉移登記為前提，因一旦一方買受人與出賣方辦理了權屬轉移登記，此買受人便具備了物權的對世權，另一買受人之債權自然無法與之抗衡。除去此情形之外，筆者認為，“一房二賣”情形下兩個買受人皆主張合同繼續履行的選擇問題，可自以下幾個因素進行考量。
其一，合同簽訂時間。房屋買賣合同在先簽訂，雖然未必導致合同最終得以履行，但買受人率先與出賣人簽訂合同，表達其購買意愿，其符合傳統買賣觀念的“先來后到”，以此可以維護合法的房屋交易秩序，故而簽訂順序應作為考量因素之一。然而此因素并非獨立因素，其應與其他因素綜合判斷，因作為后簽訂買賣合同的次買受人同樣亦可能持善意獲取房屋之目的，作為合法善意的購房者同樣亦應得到保護。
其二，次買受人意思之善惡。“一房二賣”之中，在先買受人往往為“容易受傷的一方”，現實中存在一種情形，出賣方與次買受人惡意串通將房屋再行出售，此時一旦認定次買受人的惡意，則合同履行的主動權便掌握在了在先買受人手中。然而在次買受人對買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同明確知情的前提下，其仍舊與出賣人簽訂買賣合同的情形，不宜直接認定次買受人為非善意，蓋因出賣人在次買賣關系中尚為房屋合法所有人，且可經物權公示予以知悉，其所簽訂合同若無合同法規定之無效情形下亦應合法有效。同時次買受人若亦對房屋購買秉持強烈意愿，此時不能以其知悉前買賣合同關系而判定其主觀非善意進而做出對其不利的判斷。故而，次買受人之善惡，不能簡單判定，只有當其達到惡意串通之標準，或者存在阻卻其善意之情形時，方能認定其為非善意而做出有利買受人而不利次買受人之判定，以此來權衡合同之履行。
比如《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第十六條規定：“具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。”此五項規定便可成為阻卻次買受人善意之條件，在考量時應予以采納。
其三，履行能力。買受人履行能力亦應作為考量因素之一，在兩個買受人同時秉持購房意愿，且均無過錯情形下，其各自履行能力則極為關鍵，因其履行能力將直接導致合同可否得以繼續履行，從而滿足當事人之主張。比如甲乙前后兩個買受人，甲負債千萬，而乙無負債，同時具備充足的銀行存款，若判定甲繼續履行，對甲履行能力之無視不僅不利于保護出賣方利益，亦有損其他債權人利益，于社會穩定無益。故而在兩個買受人履行能力差距明顯時應將履行能力作為考慮因素之一。
其四，合同形式。筆者區分之合同形式，為為經網簽備案之合同與未經備案之合同。網簽備案為房地產管理部門對房屋交易進行管理的一種手段，其雖不具備不動產登記簿那樣的公示效力，然而房屋交易部門與登記部門往往存在前后工作聯系，甚至為同一部門的關系。此種備案合同比之普通合同往往更具有公示效力，其雖不至直接導致買受人獲得繼續履行的權利，起碼表明買受人具備積極促成合同成就并具備獲取標的房屋的強烈欲求。而私下簽訂的房屋買賣合同較之備案合同顯然較為隨意，在此項比較中，備案合同買受人應略勝一籌。其在考量買受人繼續履行資格時亦應作為一項因素予以納入。
其五，占有情況。占有權能為物權四項權能中極為重要的一項權能，針對不動產買賣合同，占有并使用房屋表明房屋已進入交付階段，此買賣合同已界收尾，僅僅因未進行權屬登記而導致占有人不具備權利外觀。不動產雖不具備動產那般占有的物權推定效力，然而占有房屋的買受人因占有并對房屋裝修的行為已表明其履行合同的決心，且其在履行進度上亦領先其他買受人，理應在考量中予以重點考慮。
同時《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！币呀泴嶋H占有房屋的買受人已經承擔了一定期間的房屋可能損毀、滅失的風險，誠然此風險實際發生的幾率極低，然而亦表明了占有之買受人在對房屋權能的支配上已經超過其他買受人，占有情形自然應在合同繼續履行中作為重要的考慮因素之一。
其六，價款支付情況。相比較兩個買受人針對房屋買賣合同所支付的價金，倘若存在一方全額支付而另一方僅僅支付部分或者一方支付大部分價款而另一方未支付價款的情形，因兩個買受人在履行支付價款義務上的懸殊差距，此時應注重保護已履行全部支付義務或支付大部分價款義務的買受人，一則其實際履行程度較高，誠意較大，二則其付出較大，倘若剝奪其繼續履行權利，由其另案訴求出賣人的違約責任和損失賠償，不但加重了其訴訟成本，亦不利于交易秩序的維護，有鼓勵不履行合同支付義務之嫌。
當然，此六項因素之外尚有其他需考量之因素，在繁蕪復雜的個案之中應予以具體對待。同時在考量此六項因素時不應將其孤立或則其中幾項或數項考量，如此便會導致以偏概全，顧此失彼的局面，在面對“一房二賣”糾紛時應綜合兩個買受人的以上六項因素，綜合評判，以求公平合理的確定合同繼續履行的一方主體，如此方能使誠實信用原則及公平平等原則得以繼續弘揚。
編排/盧明亮
責編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
