3月25日，市政府新聞發(fā)布會上房地產(chǎn)交易新政正式公布，這一被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”對于前期極為火爆的存量房交易市場產(chǎn)生了巨大的沖擊，買賣雙方以及房產(chǎn)中介公司均因此可能陷入極大的法律糾紛之中。對此，星瀚律師事務(wù)所房產(chǎn)建筑事務(wù)中心主任吳華彥律師對于可能產(chǎn)生的潛在風(fēng)險，進行了如下的細(xì)致分析。
一、
簽訂居定金協(xié)議、買賣協(xié)議（非二手房備案網(wǎng)簽合同）尚未簽訂買賣合同的，買方因新政限購，能否解除合同呢？
2010年上海高級人民法院曾出臺《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》（以下簡稱“高院解答”），其中第二條關(guān)于當(dāng)事人因銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款而要求解除合同的情形時，高院的意見是“買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實現(xiàn)的，該合同義務(wù)無法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同的，可予支持”。
從該高院意見不難發(fā)現(xiàn)，對于宏觀政策調(diào)控，如2010年發(fā)生的銀行政策轉(zhuǎn)按揭停止辦理銀行要求必須償還貸款后過戶的，導(dǎo)致的交易無法履行，法院認(rèn)為不可歸責(zé)于任何一方，由此當(dāng)事人享有合同解除權(quán)。該觀點闡述的即是合同法的情勢變更原則在司法實踐中的運用。根據(jù)最高人民法院“關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）”第二十六條之規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
因此，吳律師認(rèn)為，簽訂居定金協(xié)議、買賣協(xié)議（非二手房備案網(wǎng)簽合同）尚未簽訂二手房備案網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，買方因新政限購，則有權(quán)要求依據(jù)情勢變更原則解除合同且無需承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，如已簽訂二手房備案網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不屬于新政調(diào)整范圍，買方自然無權(quán)以新政為由主張解除買賣合同。
二、
買方能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化要求解除買賣合同？
“高院解答”第三條認(rèn)為，房屋買賣合同時一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的買方對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同，買方也可以通過其他途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因主張解除買賣合同。當(dāng)時，如買方能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴(yán)重影響其履約能力，買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，買方主張解除買賣合同的，可以允許。
如上分析，高院認(rèn)為貸款政策的變化屬于商業(yè)風(fēng)險，買方應(yīng)當(dāng)有充分的預(yù)見性，不能簡單實用情勢變更原則，因此以不支持解除買賣合同為基本原則，當(dāng)然例外的情形為確實因貸款政策嚴(yán)重影響履約能力且買方本身無過錯的，則可以（而非應(yīng)當(dāng)）支持解除合同。該觀點與合同法“情勢變更原則”的司法解釋并無矛盾。
同時，買賣合同簽訂時在補充條款或付款協(xié)議中買賣雙方一般會約定“如買方貸款不足的，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時補足相應(yīng)款項”的條款，根據(jù)“約定優(yōu)先，法定補充”的原則，買方亦應(yīng)此需自行補足貸款不足金額，而不享有合同解除權(quán)。
因此，吳律師認(rèn)為，房產(chǎn)政策出臺后因銀行貸款成數(shù)減少買方主張解除合同的，原則上無法得到法院支持，當(dāng)然結(jié)合具體的買賣合同成交價格、約定貸款成數(shù)與實際因政策調(diào)整而減少的貸款成數(shù)等因素，如確實減少成數(shù)較高、涉及金額較大的（如千萬級成交價格貸款7成調(diào)整為貸款3成），法院有可能支持解除合同的訴請。然支持與否顯屬法院自由裁量權(quán)范疇。
三、
已簽訂買賣合同的賣方因限購無法置換購房的，能否以此為由解除買賣合同？
“高院解答”對此并無相應(yīng)觀點或可參照觀點適用。
吳律師認(rèn)為，首先合同具有相對性，在買賣雙方締結(jié)的合同中并未因政策調(diào)整而產(chǎn)生限購、貸款等限制交易的障礙，因此不存在情勢變更原則在該買賣合同中的適用。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。合同解除權(quán)依當(dāng)事人雙方約定或法律規(guī)定在條件成就時享有。賣方因政策調(diào)整導(dǎo)致限購而無法購置房屋，與已簽訂之房產(chǎn)買賣合同并無直接關(guān)聯(lián)性，因此賣方不享有本合同項下法律規(guī)定的合同解除權(quán)，若無當(dāng)事人雙方合同約定的，賣方無權(quán)單方解除買賣合同，如拒絕履行的，則構(gòu)成合同違約，買方有權(quán)選擇解除買賣合同追究賣方違約責(zé)任或主張繼續(xù)履行合同。
四、
如因房產(chǎn)新政導(dǎo)致買賣合同解除的，房地產(chǎn)中介公司是否可以收取中介服務(wù)費？
根據(jù)合同法規(guī)定，所謂居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)上海市高院2013年第1期《民事法律適用》中問答內(nèi)容顯示，高院認(rèn)為房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)為行政管理手段，并不影響買賣合同本身的效力，中介公司是否完成中介服務(wù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的合同約定來確定。如合同對中介公司的中介義務(wù)未作約定或者約定不明，根據(jù)目前上海房屋中介操作情況，中介公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助雙方當(dāng)事人辦理房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)，以及過戶登記手續(xù)，否則不能認(rèn)定其已完成中介服務(wù)。而在買賣合同的成立、有效問題上，上海高院在《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中表述，買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對待。如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。
吳律師認(rèn)為，（1）中介公司收取中介服務(wù)費的依據(jù)是提供媒介服務(wù)，促成買賣雙方締結(jié)買賣合同。按照上海高院的觀點，若買賣雙方簽訂二手房網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或具備房屋買賣合同主要內(nèi)容的協(xié)議書的，應(yīng)視為買賣合同成立并有效。而根據(jù)中介行業(yè)一般操作，當(dāng)事人雙方及中介公司簽訂的居間協(xié)議中均會約定簽訂買賣協(xié)議或買賣合同即視為中介居間義務(wù)完成。因此，從居間合同履行的角度來講，中介公司根據(jù)前述條件已享有中介費付款請求權(quán)；
（2）買賣合同因房產(chǎn)新政導(dǎo)致合同解除，并不實際阻卻付款請求權(quán)的實現(xiàn)，概因買賣合同與居間合同系不同獨立的合同法律關(guān)系，具有合同相對性之法律屬性。但考慮到中介公司居間服務(wù)的主要義務(wù)并不僅僅局限于提供媒介信息促成成交，還包括了協(xié)助申報納稅、協(xié)助過戶、協(xié)助交房等交易內(nèi)容，結(jié)合公平原則，實際得以取得或被法院支持的中介服務(wù)費金額可能因買賣合同履行的不同進度而有所減少。
除上之外，因房產(chǎn)新政出臺，未來還將出現(xiàn)大量潛在糾紛，如為了規(guī)避限購政策的“假結(jié)婚”、新設(shè)公司購房、“購買”境外身份購房、公司房產(chǎn)通過股權(quán)投資及轉(zhuǎn)讓方式進行、“法拍房”規(guī)避限購等各類法律問題，在房地產(chǎn)交易活動中必將引發(fā)新一輪的熱議。
文 | 吳華彥律師 市律協(xié)第十屆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會委員 星瀚律師事務(wù)所房產(chǎn)建筑事務(wù)中心主任
