上個月我接到一個電話，是我老單位的一位同事打過來的。噓寒問暖之后進入正題，他想咨詢個事情，最近買了鄰家隔壁的第二層房子，但是由于鄰居建房子時候是小產權房，所以同事在買房子的時候被告知沒有產權，同事心里就犯嘀咕，買房子的時候需要注意點什么?這樣的房子能買嗎?同事還告訴我雖然沒有產權，但是由于是比較熟的親戚加鄰居，房子肯定是沒有問題的。主要有以下?lián)模哼@種房子可以買嗎?買了所有權是不是他的?風險大嗎?如果簽約合同需要注意哪些事項?如何寫合同?子孫后代會不會因為沒有產權而有糾紛?以后想賣掉可以嗎?針對這一系列問題，我們帶著案件回顧下，然后逐層解決疑問。
“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。
小產權房由于產權不完善，所以價格便宜，為了很多暫取這點蠅頭小利，很多購房人選擇購買小產權房，根據(jù)小產權房最新政策解讀，國土部嚴禁登記發(fā)證。
案件事實概要：同事家與鄰居家達成協(xié)議，鄰居利用地皮蓋房子，房子蓋好后，將第二層賣給同事，雙方約定房款、付款方式、期限。首付20萬元同事已經(jīng)通過銀行轉賬到鄰居名下，尾款將在房子建好后，交房鑰匙時付清。現(xiàn)打算簽約購房合同，糾結合同應該如何起草，如何起草能夠全面涵蓋所擔心的問題，能夠解除后顧之憂?
現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展，地皮是越來越稀少和值錢，融資建房的情況越來越普遍，隨之而來的是房子產權的問題，無產權房子越來越多，那么這樣無產權的房子法律承認嗎?到底怎么樣呢?簽約的合同效力如何，國家承認嗎?
一、一般情況簽約的無產權合同是有效合同
首先，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準手續(xù)才能生效，在一審法院辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，人民法院應該認定合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉移。”這一規(guī)定認為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權不能發(fā)生轉移。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。
其次，《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。法律作出這樣的規(guī)定是為了防止權屬不清的房地產進入市場交易，擾亂市場秩序，損害當事人的合法權益。對這里的不得轉讓應理解為不發(fā)生物權的轉移，但不影響合同的效力。如將未經(jīng)登記的房地產買賣合同一律認定為無效合同，不利于保護善意一方當事人的合法權益，不利于維護交易秩序的穩(wěn)定，也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。這里的“權屬證書”應理解為產權證書以及其他能證明當事人擁有房屋所有權的證明材料，在實際生活中，這些材料有拆遷協(xié)議、房地產商出具的證明、房地產商開出的發(fā)票、房屋管理部門核發(fā)的房屋銷售許可證等。在本案中，同事?lián)碛懈犊顔螕?jù)、無產權房屋買賣合同，雙方對此亦沒有爭議。綜上，本案中房屋買賣屬于私底下交易，一般情況下合同都是是有效的。除非有以下情況合同無效：
根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
所以房產雖無產證，但是如果合同并不存在前述規(guī)定之情形，合同還是有效的。但是要注意區(qū)別對待：合同有效發(fā)生的是債權效力，但不動產產權的變更是要有公示程序，房屋沒有產權證，終究無法完成過戶手續(xù)。綜上所述，該合同是有效的，但是房屋的產權并未轉移。
買房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒購房者，對于沒有房產證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。但是先了解法律法規(guī)相關規(guī)定，簽訂一個考慮周到的合同，還是可以盡最大限度保護自己的合法權益的。
二、無產權的房子能進行買賣嗎
能不能買，我們要考慮的是買來的用途，是自己住還是轉讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內容要包括各方面的內容，如政策允許原戶主或村委應該主動協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有、原戶主或村委售出房產后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時就不要考慮了，在小產權房的最新政策下，轉手不方便，且收入也不會很大(目前現(xiàn)狀情況下)。
1.無產權房是指沒有房產證的房子或者不能辦理房產證的房子，這種房子法律是禁止公開交易的，交易是沒有法律效應，在購買后如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的，因此買之前應特別注意這點。我們平時所講的小產權房其實就是無產權房，因為小產權房不具備兩證，沒有進行土地的登記也沒有進行房屋的登記。
2.公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在我國房地產法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買方人的利益將無法保證。
3.另外，公證機構應該根據(jù)房產證的所有權而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質疑。
三、無產權房能否辦理繼承更名
遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括公民的收入;公民的房屋、儲蓄和生活用品;公民的某木、牲畜和家禽;公民的文物、圖書資料;法律允許公民所有的生產資料;公民的著作權、專利權中的財產權利;公民的其他合法財產等等。
一般情況下，房管局只認可正規(guī)的房屋所有權證和土地證，其他的證明都不認可。辦理二手房繼承必須提交房屋所有權證、當事人身份證、繼承公證書等，缺一不可。該當事人手續(xù)不全，沒法辦理繼承更名。實際上，買賣和繼承房屋是受法律所保護的，但前提是必須擁有房屋的所有權才能對房屋進行處置。
四、在合同中如何防止后代有糾紛
根據(jù)無產權房屋交易的現(xiàn)實情況，最大限度的在雙方簽訂的合同中約定好，結合法律知識、調查研究和實踐經(jīng)驗。過客研究出“黃金條款”，基本上可以保證一旦雙方簽訂合同，后代糾紛是可以通過合同解決的，防止糾紛的發(fā)生。具體案件辦理見辦案掠影(接下篇)
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