投資與創業
mtouzi
作者：私人銀行家俱樂部（CPBCLUB）監事長 劉長坤
來源：CPBCLUB
案例回顧：2013年，老張將北京東三環的一套80平米兩居室贈與給兒子小張，作為結婚婚房，并辦理了贈與及過戶手續。
2016年1月，小張準備將房子出售再換一套三居室，結果在過戶時居然被告知，除必要的契稅、營業稅等一系列稅收外，房子必須征收20%個人所得稅！
房子現價八萬多一平，網簽合同作價也達到550萬，減去老張當年買房時花掉的30萬，減去小張取得房屋時花去的成本20萬，必須按照500萬的20%繳納個人所得稅！總計100萬！
怎么會這樣？二手房個人所得稅不應該是1%嗎，怎么會是20%？小伙伴們都驚呆了！
原來，小張是通過接受贈與的方式獲得的房產，如果是自用，不用繳納個人所得稅，但如果出售，根據《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知 財稅[2009]78號》第五條的規定：“受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。”
二手房交易中的個人所得稅征收有兩種方式
1、查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%
2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=計稅價格×1%
第二種核定征收就是我們常見的征收方法，相對比較低，小張如果據此納稅，則個人所得稅僅僅5.5萬元。但根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知國稅發[2006]144號》第二條第二款的規定：在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。也就是說，小張只能按照“查驗征收”方式繳納高達100萬的個人所得稅！
到此時，老張小張后悔莫及。其實當年如果不是用贈與，而是出售的形式過戶，結果就完全不一樣！
兩種方式的稅收成本如下表：
稅種
稅率（按總價為稅基）
贈與的稅費
二手房買賣的稅費
公證費
2%
2015年后新規只需要提供親屬關系公證，公證費僅需300元
無
營業稅
無
滿5年免征，未滿5年5.5%
契稅
3%
1%-3%
土地增值稅
1%
滿5年免征，未滿5年1%
個人所得稅
無
1%，滿5年且為唯一住房免征
房屋產權登記費
80.00元
80.00元
評估費
0.5%
0.5%
房屋交易手續費
無
3元/平米
小張實際總費率
6.5%
3%
（老張的房子已滿五年但不是唯一住房）
通過對比上表，我們會發現，如果按老張將房子“賣”給小張處理，則不但過戶時的稅費可能還更低，而且后續小張出售房子時還可以用核定征收，稅率僅1%，也就是5.5萬元，將少交94.5萬的個人所得稅！真是失之毫厘，差之千里啊！
在這里，小編鄭重提醒要將房子贈與給子女的朋友，請記住一定要用“賣房子”給孩子的方式進行過戶！否則將來賣房子的時候，可能就要面臨高額個人所得稅了。
房產過戶全攻略，你全精通了嗎？
1.繼承方式過戶
①辦理房產繼承沒有時間限制，從房屋所有權人死亡之日起，何時申辦都可以。
②時間越久，辦事的時候手續可能越麻煩，而且費用可能會增加。例如，繼承人在遺產分割之前死亡，對于他應當繼承的份額，他的繼承人有權繼承。
③多個子女共同繼承，需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產過戶登記手續。
④盡量協商解決，如協商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產的歸屬。但此辦法影響親情，費用也很高，應慎重考慮。
房產繼承中最常見的糾紛就是由于很多人沒有事先立遺囑，導致房屋的產權分割上存在很多的問題，不少人為了房子，鬧上法庭。
200元公證費、280元登記費，總計480元
2.贈與方式過戶
以贈與的方式將房屋過戶給子女：辦理贈與過戶，需要交納個人所得稅、契稅和公證費。贈與過戶是沒有營業稅的，因為贈與是被認為是無償受贈的行為，所以需要受贈人繳納個人所得稅，同時贈與過戶也需要繳納公證費。
關于公證，現在很多的城市在辦理免營業稅手續時不再要求辦理公證。但如果贈與合同沒有經過公證,在房產沒有過戶交付之前,贈與人可以行使任意撤銷權。
而經過公證的贈與合同,贈與人就不能行使這一權力,要撤銷必須符合法定條件。
1050元公證費(交易金額的千分之三)、280元登記費、 契稅10500元，總計11830
3.買賣方式過戶
以出讓的方式將房屋過戶給子女：房屋買賣辦理過戶的主要費用有營業稅、個人所得稅和契稅三種。其中房產滿兩年年，營業稅是免征的，滿五年且是名下唯一住房免征個人所得稅，只需要繳納契稅和產權轉移登記費，如果房產未滿五年，需要繳納營業稅和個稅，同時繳納契稅和產權轉移登記費。 受近期契稅政策的調整，相比房產贈與和房產繼承，把房子賣給子女確實是能省下不少錢來。
如果在將房子賣給子女的過程中，需要按照最高的標準來繳納個人所得稅、營業稅和契稅，則買賣過程產生的費用，可能就會比房產繼承高出不少了。
房子買入超過5年后賣出，無營業稅、 契稅1%(首次購房)3500元、個人所得稅(35-25)*20% =20000元、交易費420元、登記費80元，總計24000元。
最劃算的要數親人之間的過戶。
當然，如果是父母子女之間的過戶,繼承的成本最低。只需交納280元的登記費,沒有營業稅、個稅和契稅無。但條件比較單一,只有屬于有繼承關系的直系親屬之間的房產可以這么做。直系親屬中,即便是兄弟姐妹，也不能采用繼承的方式,只能選擇贈與。
辦理贈與，則除280元的登記費外,還要繳納3%的契稅,千分之三的至千分之四的公證費。了解到,在實際操作中,因為繼承是遺產人死后才可以進行產權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。
如果財產所有人生前沒有留下遺囑,就由法律界定。如果繼承人很多,又想過戶到其中一個人的名下,那么其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行。
如果財產擁有者生前留下有效的法律文件,指定繼承人,必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。當然，遺產必須是被繼承人生前屬于個人所有的財產。
房子須繳營業稅 贈與較劃算
目前不少購房的市民有這樣的想法，用贈與過戶逃避一些費用。但實際上這種方式也不省錢。當然，如果出售的房子離上次交易時間未滿5年，需要交納營業稅的情況下,還是贈與劃算些。
算一算，如果是一套價值90平方米,原發票價40萬，價值50萬元的房屋,在其交費最高的情況下和贈與對比。
一般房產買賣中，屬于二套房買賣,且需要交納營業稅的情況，交費是最高的。
兩種交費的差別是:
贈與方式：280元登記費 、1.5萬元契稅(3%)(二套購房)、 1500元公證費(千分之3至千分之四公證費)
總計交費：16780元
買賣方式：80元登記費、 1.5萬元契稅(3%)(二套購房)、 2.75萬元營業稅(5.5%營業稅)、 個人所得稅 (50-40)*20%=20000萬元、540元交易費
總計：63120元
了解到，房產贈與公證具有較大的風險性,在房產過戶之前如果贈與人放棄贈與,此時,即便買方已付定金,由于贈與的性質決定對賣方也無任何約束責任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判決,這樣勢必會給購房者帶來一定的經濟損失。
首次購房 5年以上費用最低
實際生活中,房屋過戶的形式中，買賣是最常見的,也是操作較為便捷和安全的方式。但是即便在買賣方式的過戶中，不同的情況,費用也是不同的。
從房屋的性質上來說,商品房、經濟適用房、房改房交納的交易費也不同,分別是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元,再加80元登記費。贈與和繼承都不需要交交易費，只需交280元登記費。
當然占大頭的依舊是稅費，“首次購房的,可根據購買的面積不同享有優惠。而且賣房人在房屋出售的時候，距離買房時間不足5年,要上營業稅。”
繼承的房產交易時
五年內：契稅：建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%
二套3%
營業稅：5.55%個稅：1% 手續費：建面*6 工本費：80元 公證費：2% 夫妻1%
五年外：契稅：建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%
二套3%
營業稅：建面140米及以上(評估-原值)5.55% 個稅：二套及以上1% 手續費：建面*6工本費：80元公證費：2%夫妻1%
贈予房產交易時(直系親屬)：
五年內：契稅：建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%
二套3%
營業稅：5.55% 個人所得稅：1% 手續費：建面*6 工本費：80元 公證費：2%
五年外：契稅：建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%
二套3%
營業稅：建面140米及以上(評估-原值)5.55% 個人所得稅：二套及以上1% 手續費：建面*6 工本費：80元 公證費：2%
備注：夫妻更名、繼承、贈予、遺失補證以原產證發證日期為準，產權以購房日期為準。
私產普通住宅(建面小于144米)
五年內 契稅：建面小于90米1%；建面90-140米以下1.5%
二套3%
營業稅：評估價*5.55% 個人所得稅：1% 手續費：建面*6 工本費：80元
五年外 契稅：建面小于90米1%；建面90-140米以下1.5%：二套3%。
來源：財經記者聯盟（ID：caijilm）綜合自CPBCLUB（作者：劉長坤）、網絡等，轉載請注明。
本站僅提供存儲服務，所有內容均由用戶發布，如發現有害或侵權內容，請
點擊舉報。
