農村房屋（或宅基地房），是指村民通過申請，無償從村集體取得宅基地后所建房屋。農村宅基地的所有權歸集體經濟組織，使用權歸村民，因此宅基地具有無償性、福利性和限制轉讓性。農村的房屋買賣標的不僅涉及房屋，還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是村民享有的權利，與其特定的身份相聯系，非本村村民無權取得或變相取得。
法律明確規定，宅基地不得買賣，屬禁止性規定。但宅基地上房屋買賣現象在現實中又很普遍，司法實踐中也大量存在。宅基地房屋買賣合同被判定無效后，當事人特別是受讓人怎么辦？
根據《合同法》第58條規定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第57條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
根據上述法律規定，并結合實踐中的具體情況，可采取以下幾種處理方法：
1.對于無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人就是否返還達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
2. 宅基地和房屋買賣合同簽訂時間較短，提起訴訟時，受讓人尚未對房屋進行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格無明顯變化的，確認合同無效后，可以簡單采用相互返還的處理方式。
3. 提起訴訟時，受讓方已經對房屋進行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格有較大幅度上升的，確認買賣為合同無效后，應當對宅基地和房屋進行價格評估。在判決買受人返還宅基地和房屋的同時，還應判令出賣人返還買受人對房屋的翻新改建費用。對房屋和土地的升值利益，也應該按照一定的比例由出賣人對買受人給予補償。具體補償比例的確定，應當屬于人民法院自由裁量的范圍，主要根據雙方當事人的過錯程度加以確定。
4.無效房屋買賣合同所涉及的農村房屋征地拆遷的處理：
1）起訴時，宅基地上房屋就要拆除或已經拆除的，此時原告起訴目的往往是為了獲取今后的拆遷補償款。對于這種訴訟，應當注意兩種不同情況：
第一，如果起訴時，爭議范圍的土地已經完成了土地的征收和農用地轉用手續，即集體土地已經轉化為國有土地，則當年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應按有效處理。
第二，如果起訴時，爭議范圍的土地尚未完成土地征用和農地轉用手續，土地的性質仍屬于集體所有的，則應當確認宅基地和房屋買賣合同無效，但應當認定無效合同簽訂的雙方均存在過錯，并對已經支付或將要支付的拆遷補償費根據雙方的過錯程度按一定比例分配。
2）現實征地拆遷中，政府及相關用地部門或單位一般只認可農村房屋的出賣人為征地拆遷對象，并且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
對此類糾紛，一般根據安置利益的不同形態，可以做不同的處理：第一，如果安置利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中的一部分對買受人予以補償。
第二，如果安置利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給予買受人適當居住利益損失的補償。
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