魯法案例【2021】423
你們家小區的電梯內是不是這樣的
?
（圖片來源于網絡，侵權刪）
這樣的
?
（圖片來源于網絡，侵權刪）
還有這樣的
?
（圖片來源于網絡，侵權刪）
并且會不定期的更換，
那么，
這些廣告是誰安裝的？
廣告費歸誰？
收益又去哪里了？
這些，你知道嗎？
跟小編一起看看今天的案例吧~
自2017年10月開始，菏澤某物業公司對菏澤某小區進行物業管理服務。菏澤某廣告公司在該小區開展電梯廣告業務，向物業公司支付了2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費8400元。2018年9月8日，該小區召開首次業主大會，選舉成立業委會。2019年1月3日，該小區召開業主大會通過了解聘物業公司的決議。2019年10月18日，物業公司退出該小區物業服務區域，但未將上述8400元電梯廣告費移交給小區業委會。小區業委會訴至法院，要求物業公司歸還。
《中華人民共和國物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。小區電梯屬于業主共有，電梯廣告費亦應屬于業主共有。
該物業公司收取該小區2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費8400元后未移交給小區業委會，故一審法院對于該小區業委會要求物業公司歸還8400元的訴訟請求予以支持。根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國物權法》第七十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十四條之規定，判決該物業公司于判決生效之日起十日內向該小區業主委員會返還電梯廣告費8400元。
后該物業公司提起上訴，菏澤中院審理后予以駁回上訴，維持原判。
司法實踐中，物業公司通常會提出其對廣告費有合理使用的權利，如將廣告費用于補貼物業管理服務費等，以此拒絕返還廣告費，這種觀點是錯誤的。物業公司對廣告費的使用要經過業主大會決議，但以下兩種情況下有例外：一是用于廣告管理支出；二是用于專項維修資金。電梯廣告的運營需要物業公司維持，維持是為了全體業主的利益，維持成本當然要從廣告費中扣除，因此不需要業主大會決議。按照《物業管理條例》第五十四條和《住宅專項維修資金管理辦法》第二十七條的規定，利用小區共有部分進行經營的，業主所得收益應當轉入住宅專項維修資金滾存使用，但業主大會另有決定的除外。作出這種規定的意圖在于，共有部分收益在業主大會未決議分配時，不能被物業公司等主體不當使用，應當認定該收益用于補充專項維修資金，且該資金也屬于業主共有。
本案中，物業公司對廣告費的收取在法律性質上屬于占有權，而非所有權，其義務是將該收益移交全體業主或者業委會，物業公司違反該義務，性質上屬于侵權行為。業主是所有權人，業主委員會可以代表業主起訴要求物業公司對該收益的占有進行返還。由于物業公司不能舉證證明其將廣告費用于廣告管理支出或者專項維修資金，法院依法認定物業公司承擔廣告費的返還責任。對此，物業企業應遵循民法典的原則和精神，讓公共收益的收支情況更加透明，保障業主真正享受到公共收益。
來源：菏澤中院、大眾網菏澤
