生活中，基于近親屬之間的相互信任
父母出于種種原因借用子女的名義購房
并將房屋登記在子女名下
那么，作為實際出資人的父母
能夠主張自己是“實際所有權人”嗎？
#案情回顧
某甲與某乙系夫妻，某丁系二人之子。2004年，某丁與某房地產公司簽訂了房屋買賣合同，房屋登記在某丁名下。某甲與某乙主張，因二人年事已高，考慮到貸款年限，故與某丁說好以某丁的名義購買房屋，但實際上是某甲、某乙支付購房首付款項并負責后期貸款的償還和房屋的裝修投入，房屋買賣合同、相關票據、房產證原件亦由某甲、某乙持有，房屋亦由某甲、某乙出租或自住，取得的收益也由二人享有。某丁認可其父母借用自己名義購房，購房款由其父母支付，貸款由其父母償還。現某甲與某乙為養老決定賣掉房屋，但某丁不同意，故某甲、某乙提起所有權確認糾紛，要求確認房屋歸二人所有。
#法院裁判
一審法院判決：駁回某甲、某乙的訴訟請求。某甲、某乙不服，向北京三中院提起上訴。
北京三中院認為，某甲、某乙認為其是實際權利人，并提交了證據證明其出資購買涉案房屋，但出資行為本身并不能成為確認所有權的依據，也不能據此推翻不動產登記的效力或證明不動產登記簿存在錯誤，故其認為房屋的登記權利人與實際權利人不符的上訴理由，缺乏事實依據，不予采信。某甲、某乙認為其與某丁之間屬于借名買房，但該法律關系屬于合同法律關系，如本案當事人之間存在借名買房的約定，某甲、某乙可要求某丁履行相應的合同義務。本案經一審法官釋明，某甲、某乙仍堅持按照所有權確認糾紛主張權利，要求確認房屋所有權歸于二人，一審法院駁回其訴訟請求，并無不當。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
#法官釋法
我國法律對于不動產物權變動的效力采用登記生效主義，即登記決定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅是否生效，不登記則不生效。在此基礎上，根據公示公信原則，同時推定不動產物權登記真實的效力，即除有相反證據證明，在法律上推定記載于不動產登記簿上的人是該不動產的權利人。
存在借名買房約定和實際出資行為均不是法律規定的能夠不經登記即直接引起物權變動的例外情形。因此，未記載于不動產登記簿的實際出資人不能當然取得房屋的所有權，也不屬于“事實上的權利狀況與登記內容不一致”的情形。即使父母有證據證明其是實際出資人且與子女存在借名買房的約定，對于房屋所有權人的認定亦應當嚴格遵循登記生效主義，房屋登記在子女名下，子女即推定為房屋所有權人。
需要注意的是，借名買房本質上屬于實際出資人與名義購房人之間的合同法律關系，仍屬于基于法律行為而取得物權的情形。父母作為實際出資人，在具備購房資格的前提下，只能根據與子女之間成立的借名買房約定，要求子女辦理房屋所有權轉移登記，而不能直接主張確認房屋歸其所有。待子女履行合同義務，將房屋過戶至父母名下后，父母才能取得房屋的所有權。
法條鏈接
本案發生于民法典生效之前，故適用原物權法相關規定。
《中華人民共和國物權法》
《中華人民共和國物權法》第九條第一款：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
《中華人民共和國物權法》第十四條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
《中華人民共和國物權法》第十六條：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
《中華人民共和國物權法》第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
民法典已于2021年1月1日起生效，跟司睿哥一起學習一下民法典相關規定吧~
《中華人民共和國民法典》
《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
《中華人民共和國民法典》第二百一十四條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
《中華人民共和國民法典》第二百一十六條：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
不動產登記簿由登記機構管理。
《中華人民共和國民法典》第二百一十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
文字：付輝、徐晨
編輯：周燕
