在商業(yè)租賃合同中，免租期是非常常見的條款，其主要約定的出租人給予承租人一定期間內免于支付租金以促成租賃關系的一種激勵措施。
在這類合同中，往往約定了承租人如果違約解除合同，出租人可以主張免租期的租金以減少損失。
但如果因為出租人原因導致租賃合同無效時，出租人能否向承租人主張免租期的占有使用費？
我們先看以下幾個案例裁判要旨。
————【典型判例】————
裁判要旨一：雖然合同無效，但基于公平原則，免租期使用費按照交付使用實際期限及合同約定的租金進行分攤折算，并非按照實際約定租金計算。
一審法院（深圳市寶安區(qū)人民法院）認為:
雖然原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》及《園區(qū)食堂合同補充協(xié)議》約定2015年8月1日至2015年9月30日裝修期免租，但如原告在合同約定期內，提前退租或終止合同，將補交免租期的租金。但本案涉案合同為無效合同，基于公平原則，免租期使用費應參照合同約定6年租賃期限按實際使用年限2年11個月進行分攤折算。經核算，原告應向被告支付2015年8月1日至2015年9月30日免租期的房屋使用費68658.33元（70620元/月×2個月÷72個月×35個月）。
二審法院（深圳市中級人民法院）認為：
關于免租期房屋使用費，上訴人一品佳公司使用房屋的起始日期應以雙方約定的交付時間為準，而不是上訴人一品佳公司實際使用的時間，上訴人一品佳公司使用房屋的時間在上訴人恒迪公司交付后由其自行安排，與上訴人恒迪公司無關，上訴人一品佳公司以沒有實際使用房屋為由主張不應當支付免租期內的房屋使用費，理由不充分，本院不予支持。
裁判要旨二：根據出租房與承租方對合同無效的過錯責任，及租賃合同履行情況，不予支持免租期間使用費以酌情抵扣出租方應承擔合同無效的責任。
一審法院（北京市朝陽區(qū)人民法院）認為：
出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
本案中，龍源通惠公司出租的房屋在法庭辯論終結前尚未取得建設工程規(guī)劃許可證，故其與漢中金江大酒店簽訂的《租賃合同》、《補充合同》、《補充協(xié)議》、《確認書》應屬無效……
合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
根據現有證據及法院查明情況，在《租賃合同》簽訂后，龍源通惠公司已經將租賃標的交付漢中金江大酒店，漢中金江大酒店亦進行裝修，故漢中金江大酒店應支付使用費和相關費用。對于支付標準，根據審理查明情況，漢中金江大酒店投入不足系其無法開業(yè)的原因，故由此導致的租賃房屋不能充分發(fā)揮使用效能的不利后果主要應由漢中金江大酒店承擔，但是龍源通惠公司亦應當承擔合同無效的一定責任，故龍源通惠公司要求免租期內的使用費法院不再支持，同時適當減免漢中金江大酒店應該支付的費用。考慮《租賃合同》無效及原因，龍源通惠公司要求的利息和滯納金法院不予支持。
關于裝修損失，漢中金江大酒店應該承擔主要責任，法院未支持龍源通惠公司免租期內的使用費和未支付款項的利息，同時已經適當減免漢中金江大酒店應支付的費用，故不再支持。同時法院將漢中金江大酒店應支付龍源通惠公司的費用扣除押金50萬元，龍源通惠公司無需再行返還押金。
二審法院（北京市第三中級人民法院）認為：
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。本案中一審法院比照案涉《租賃合同》確定使用費的標準并無不當，本院對此予以確認。'
對于裝飾裝修費用的問題，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。本案中由于部分裝飾裝修工程已被拆除，故對于裝飾裝修現有價值進行鑒定評估已不具備現實可能性。本案中一審法院根據雙方當事人提交的證據，結合租賃標的使用情況、雙方當事人的過錯程度、以及本案中未支持龍源通惠公司免租期內使用費的主張和漢中金江大酒店存在未按期支付租金的行為，酌情確定抵扣后不再支持裝飾裝修費用的損失并無明顯不當，本院予以維持。
裁判要旨三：雙方對轉租合同無效均存在過錯的情況下，承租人享受了房屋所有權人免租期，其要求次承租人支付免租期占有使用費違背公平原則。
深圳市寶安區(qū)人民法院認為：
關于原告要求被告支付本案免租期占有使用費、被告劉糧玉對被告深圳賽爾斯文化體育有限公司債務承擔連帶責任的訴訟請求。
本案租賃合同雖屬無效，但租賃合同中對免租期限的合意，系原告在意思自治的范疇內對自身權利的處分。
在雙方對合同無效均存在過錯，原告與房產所有人麒麟山景酒店有限公司簽訂的租賃合同亦約定了一年免租期的情況下，要求被告支付雙方事先約定其不必支付的免租期占有使用費，既缺乏法律依據，又違背雙方約定，更有違公平原則。且如原告因其自身過錯反而從中受益，亦有悖常理和正常人的理性認知，故對于原告該訴求，本院不予支持。
裁判要旨四：綜合考慮本案情況，對于免租期占用費不予支持，未具體闡述。
南寧市江南區(qū)法院認為：
本案的爭議焦點為被告尚欠原告房屋占用費是多少，原告的各項訴請有何依據。
因涉案租賃物尚未取得建設工程規(guī)劃許可證，因此，原、被告簽訂的《廣西金磚時代廣場租賃協(xié)議》為無效合同。根據相關法律規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，人民法院一般應予支持。
參照涉案合同的約定，從2017年10月4日起至2018年10月31日，被告尚欠原告房屋占用費168528元，對原告要求被告支付尚欠的房屋占用費168528，本院予以支持。被告向原告支付的押金40000元，與被告所欠的房屋占用費168528元抵扣后，被告還應向原告支付房屋占用費128528元。綜合考慮本案情況，本院對原告要求被告支付免租期房屋占用費8955元的主張不予支持。原告要求被告支付房屋占用費利息的訴訟請求，于法無據，本院不予支持。原告已放棄要求被告償付律師費的訴訟請求，本院依法予以準許。
————【文鰩解析】————
上述四則案例，看似只有第一個案例中的出租人在主張免租期間的房屋占用費得到了支持，而另外三個案例法官并未支持。
但細看之下，你會發(fā)現，法官不予支持的原因并非法律明確規(guī)定不予支持，而是綜合案件具體情況、雙方當事人對于合同無效的過錯責任及公平原則做出的自由裁量。
因此，關于題設的問題我們可以得到這樣答案：租賃合同無效，出租人主張租賃合同免租期間占有使用費的，原則上支持，但法官會根據自由裁量權從公平原則出發(fā)予以調整。
具體的裁判思路是怎樣呢？
首先，根據合同法規(guī)定，房屋租賃合同無效的自始無效，其免租條款當然也無效。對于租賃合同無效后的處理原則根據法律規(guī)定能夠返還的應當相互返還，即承租人將房屋返還給出租人，出租人將收取的租金返還承租人。
《中華人民共和國合同法》
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
其次，對于出租人而言，因合同無效，其租賃房屋獲得的租金需要返還承租人，考慮到承租人實際已經占有并使用了租賃房屋，基于公平原則，司法解釋明確規(guī)定，出租人可以請求參照合同約定但租金標準要求承租人支付房屋占有使用期間但費用。
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
問題來了，上述規(guī)定中的占有期間，是否包括出租人給予承租人但免租優(yōu)惠期呢？還是承租人具體開始實際使用的期間呢？
這里就需要了解“免租期”的性質是什么？
免租期，即租賃合同簽訂后，出租人將房屋交付給承租人后，基于承租人需要進行裝修或新店培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境，由出租人給予承租人一定期間無需支付租金的一種優(yōu)惠激勵措施。其并不是一個法律概念，具體的內涵和外延需要結合不同的商業(yè)租賃合同確定。
一般合同約定，如果承租人租未到即退租或違約，則應當補交免租期的租金因此。由此可以見，免租期實際上是合同雙方當事人建立在合同正常履行下，出租人附義務的贈與行為或附條件解除條件的債務免除。如果承租人違約，出租人可以給予撤銷贈與或要求承擔債務。
而合同無效，免租期的條款自然也是無效的，租賃關系自始未成立，租金概念自然也不存在。
此時，出租人向承租人主張的費用并非租金，而是房屋使用權被承租人占有期間的使用費，該使用權從出租人向承租人交付租賃房屋之時已經轉移，而并非承租人實際進場適用的時間，至于承租人在房屋使用權交付后如何適用，與出租人無關。
因此，承租人主張免租期不需要支付占有使用費，沒有合同依據法律依據的。
那么，為什么有的案例不支持出租人的主張呢？
首先我們知道租賃合同無效的情形很多，而常見主要有以下幾種：
——出租方未取得建設工程規(guī)劃許可證
——租賃期限超出臨時建筑使用期限
——未經批準或者按照批準內容建設的臨時建筑
——轉租期限超過剩余租期
——租賃期限超過法律規(guī)定的最長期限20年
——出租方違反規(guī)劃用途出租
……
可見，大部分合同無效的原因系出租人就租賃房屋存在瑕疵，導致租賃合同違反法律效力性強制規(guī)定無效。這些合同無效的原因，出租人存在主要過錯，因此必須要對自己的過錯給承租人造成的例如裝修損失、經營損失等予以賠償。
所以，法官在綜合考慮承租人對于合同無效是否同樣存在過錯，并基于雙方相應的過錯程度、雙方損失大小對是否支持免租期的使用費、支持多少、如何計算進行調整，以實現雙方公平。
因此，免租期的占有使用費是否支持，支持的標準是多少并不是一概而論的。
