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在司法實踐中，很多二手房交易糾紛的案件都涉及到房產中介。
當房產中介因自身未盡到審慎注意義務而引發糾紛時，購房者應該怎么辦？
當所購房屋最終被拍賣，購房者因此產生房屋差價損失時，房產中介是否需要跟出賣人一同承擔連帶責任？
這些問題，我們將在下面通過南寧市青秀區人民法院（下稱”青秀法院“）的一則典型案例及其他延伸案例，為您詳細解答：
【案例索引】
南寧市青秀區法院（2017）桂0103民初1726號 《陳××（買方）訴陳××（賣方）、廣西××置業咨詢服務有限公司房屋買賣合同糾紛案》
【案情簡介】
2016年10月17日，案外人李娟（買方）與陳××（賣方）、廣西××置業咨詢服務有限公司（經紀方）簽訂一份《房屋買賣合約》。
其中約定：
買方購買賣方名下的位于青秀區越秀路××號凱悅國際××號樓××單元××號房，房屋成交價為225萬元……
3.付款方式。（1）定金人民幣20萬元，買方應在簽署本合約同時交付賣方并自動轉為部分房款。（2）首期房款（不含定金）為人民幣140萬元，由買方在賣方辦理銀行還款當日直接支付給賣方。（3）房價余款人民幣65萬元，買方應在過戶當日支付給賣方..........
合同簽訂當日，陳××（買方）向陳××（賣方）支付購房定金20萬元。
2016年11月9日，陳××（買方）通過銀行轉賬的方式轉給××置業公司共計140萬元。
2016年11月10日，××置業公司將140萬元通過轉賬方式支付給陳××（賣方），陳××（賣方）出具《收條》，載明：本人陳××（賣方）今收到陳××（買方）交來青秀區越秀路××號××國際××號樓××單元××號的部分房款人民幣1400000元。
但在合同履行過程中，陳××（賣方）未依約辦理涉案房屋的解押手續。
其只辦理了蘇××30萬元抵押數額的抵押登記注銷，未辦理南寧市銀潤小額貸款股份有限公司120萬元抵押數額的抵押登記注銷，致使該小額貸公司在青秀人民法院起訴陳××（賣方）并獲得勝訴的生效判決，并最終對涉案房屋拍賣、變賣的價款獲得了優先受償。
庭審中，陳××（買方）申請對涉案房屋的市場價值進行評估，青秀法院依法委托廣西華正房地產土地評估咨詢有限公司對涉案房屋于2017年9月6日的價值時點進行評估。
該公司于2017年10月25日出具《房地產估價報告》，載明：位于南寧市青秀區越秀路××號××國際××號樓××單元××號的房地產在價值時點2017年9月6日時含地價款及取得時的相關稅費的房地產市場價值總價為3060000元。
原告訴請被告××置業公司退還原告中介費33750元、預收手續費8000元，并對原告已付購房款1600000元中的140000元及房屋差價損失810000元承擔連帶賠償責任。
【法院裁判觀點】
青秀法院認為：根據《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
房屋買賣涉及的標的額巨大，也存在較大的交易風險；基于經紀方在房地產領域所具有的專業優勢，房屋買賣雙方選擇經紀方進行交易，也是為了盡可能地降低風險。
因此，經紀方“如實報告有關訂立合同事項”的義務應包含兩個方面：一是對賣方提供的資料應如實向買方報告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應對買方提供的各種資料作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性。
陳××（買方）基于以上風險的考慮和與××置業公司間的居間關系，委托××置業公司代陳××（賣方）收取首期房款140萬元，××置業公司實際成為陳××（買方）與陳××（賣方）間的資金托管方，就對買賣雙方間的資金來往負有監管義務。
因涉案房屋上有兩個抵押登記，××置業公司就應盡必要、謹慎的審查、核實義務，明確每個抵押擔保的債權數額，在陳××（賣方）逐個申請辦理解押還款時方能將款項支付給陳××（賣方）。
但陳××（賣方）收到款項后，僅辦理了抵押權人為蘇××、擔保債權為30萬元的解押手續，而另一抵押權人小額貸公司向法院起訴要求行使抵押權。
以上事實證明××置業公司未盡到謹慎審查義務，對陳××（買方）遭受的經濟損失負有不可推卸的責任，依法應承擔相應的賠償責任。
××置業公司收取140萬元房款，其中小額貸公司的債權為120萬元，則××置業公司應對陳××（賣方）退還的120萬元購房款承擔連帶賠償責任。
××置業公司雖已促成陳××（買方）與陳××（賣方）間房屋買賣合同的簽訂，但其在提供居間服務的過程中存在重大過失......
因房屋買賣法律關系是在陳××（買方）與陳××（賣方）間建立，由此產生的權利義務僅約束陳××（買方）與陳××（賣方），陳××（買方）要求陳××（賣方）賠償房屋上漲給其造成的損失，亦是基于以上合同關系。但其要求××置業公司對該損失承擔連帶賠償責任，則突破了合同相對性原理，亦不符合法律規定，對陳××（買方）的該項主張，青秀法院不予支持。
【文鰩地產律師評析】
下面我們來為大家梳理一下青秀法院的審判邏輯：
第一，在買方、賣方、居間方共同簽訂《房屋買賣合約》后，一共產生了兩層法律關系：
一層是居間服務合同關系，即買方與置業公司形成的居間服務合同關系，賣方與置業公司形成的居間服務合同關系；
另一層是房屋買賣合同關系，即買方與賣方二者之間形成的房屋買賣合同關系。
第二，在買方與置業公司的居間服務合同關系中，因置業公司未盡到審慎注意義務，導致其在賣方未全部辦結涉案房屋解押手續的情況下就將買方交付其保管的140萬元首付款支付給了賣方，導致涉案房屋被拍賣執行而無法完成涉案房屋的過戶手續。所以，××置業公司的行為已構成違約，應承擔損害賠償責任。
因執行人小額貸公司的債權數額為120萬元，故××置業公司因其未盡到審慎注意義務給委托人陳××（買方）造成的損失以120萬元為限。
另外××置業公司還需退還中介服務費。
第三，在買方與賣方的房屋買賣合同關系中，因賣方未辦結涉案房屋解押手續，且涉案房屋已被申請執行人小額貸公司申請拍賣，申請執行的債權數額為120萬元，故賣方已構成根本違約，需要向買方承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失（包括合同履行后對方可以獲得的利益損失）等違約責任，即賣方需要向買方承擔涉案房屋差價損失81萬元。
那么青秀區法院的這個觀點是否為整個法院系統的共識和統一意見呢？
很遺憾，并不是。
根據我們大數據的分析，全國各級法院對于這個問題的裁判觀點有著比較大的分歧。
