父母送給子女的房子，現行稅制下肯定要交稅！只是，父母給子女“送”房子的方式目前主要有三種，并且根據選擇方式的不同，涉及的稅費種也不一，交的稅金多寡也不一樣！行為人應當根據自身實際和稅法的相關規定，選擇最優化的方式。下面通過實際數據計算，做具體比較，大家可以擇優選擇！
因房屋面積、持有年限、擁有住房的數量等因素各異，存在眾多不確定因素，本文的理論基礎為：假設父母有且僅有一套住房，子女已經擁有一套且僅有一套住房，標的房屋持有年限超過5年且面積小于100平米。本文數據來源于國家稅務總局昆明市呈貢區稅務局，各地存在差異的，以當地稅務機關意見為準。
如果僅僅考慮當前實際承擔的稅費和，毫無疑問以繼承的方式稅費最少，但是繼承是有時間限制的；如果考慮該房屋的再次銷售，當前的稅費加上未來的個人所得稅之和，無疑是以買賣的形式更省稅費！
方案1實施有個假設，就是父母和子女當成正常買賣房屋的雙方，不考慮父母和子女的血緣關系，也就是大家熟知的二手房買賣關系！
現行二手房買賣主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅和個人所得稅！各稅費的具體規定如下：
根據上述父母和子女持有房屋的信息假設，房屋買賣關系過戶到子女名下，契稅2%，其他稅費全部免征，合計承擔的稅費為房屋價格的2%！
來自呈貢區稅務機關的答復：“房屋買賣價格由雙方約定，可以略低于市場價格”。例如父母當時買入該房屋的總價款是25萬元，而現實該房屋的市場價格為100萬元。房屋買賣約定的價格應以100萬元為參考，稅務機關“略低”的表述和高出100萬元多少，父母和子女怎么權衡約定什么價格更優，應考慮將來的房價走勢、該住房是否二次銷售等因素。
也就是說，一套市值100萬元的住房，在假設條件下支付2萬元的稅費就可以以買賣的形式過戶到子女名下！
父母持有的住房，以無償贈與的方式過戶到子女名下，各稅費明細可歸納為圖2：
父母將住房無償贈與子女的，印花稅雙方各2.5/萬，計0.05%；契稅3%；其他稅費現實免征。合計稅費為3.05%！各稅費的稅基依然執行的是住房的市場價格，例如住房市場價格100萬元，0元轉讓給子女，無償贈與的稅費合計為100萬元*3.05%=3.05萬元。
房屋繼承的前提條件為被繼承人去世，因而住房過戶給子女有時間限制。理論上可以暫時將住房過戶延遲到父母百年之后進行。將住房繼承的各稅費歸納為圖3：
子女正常繼承父母的房屋，現行稅收制度僅繼承人承擔2.5/萬的印花稅，增值稅及增值稅附加費、個人所得稅、契稅、土地增值稅全部免征。合計承擔住房市場價格的0.025%！
根據現行稅法及稅收優惠政策，三種不同的方案最終的綜合稅費和大相徑庭！以買賣的形式最終承擔的稅費比例是參照市場價格約定賣價的2%；無償贈與的方式承擔的稅費為市場價格的3.05%；延遲過戶，以繼承方式承擔的稅費最低為0.025%。
但是，上述方案不單單受到現實稅費的影響，特別是延遲過戶未來政策存在重大不確定性。另外，過戶給子女的住房，再次交易后的個人所得稅將是一筆不小的稅費。
例如，一套市價100萬元的住房，以買賣的形式過戶給子女，實際承擔2萬元的稅費；以無償贈與的方式過戶給子女，最終承當的稅費為3.05萬元；以繼承的方式獲得父母的住房，最終的稅費和為0.025萬元。
但是，假如10年后將該房屋再次出售時，子女承擔的個人所得稅變化會相當大。依照現行個人所得稅法及實施條例可以計算如下：
經過再次銷售該住房的個人所得稅的計算可以得出：
父母與子女以二手房買賣的方式過戶給子女，雖然第一交易承擔了2萬元的稅費，沒有優勢。但是，二次銷售時兩次交易的稅費和才6萬元，是三種方案中最低的！
無償贈與第一次過戶時承擔的稅費為30500元，再次出售該房屋承擔的個人所得稅24萬元，兩次交易的稅費和為270500元，是稅費最多的方案！
延遲過戶繼承父母住房的方案，在第一次過戶的環節就受到時間的限制，雖然繼承時的稅費才250元，但是再次出售該房屋的個人所得稅24萬元，第一次交易的稅費優勢一下就淡然無存了！
因此，考慮眼前的稅費優勢，可以延遲過戶等父母百年后再以繼承的方式取得該房屋最優；綜合考慮當前稅費和將來再次銷售該房屋的稅費，應該選擇“二手房正常買賣方案”更優！
