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閱讀提示: 共有制度是《物權法》所有權制度的重要內容，在現代物權生活中普遍存在。所謂共有，是指兩個以上公民、法人或者其他組織對同一不動產或者動產共同享有所有權、用益物權或者擔保物權。在法律上，共有分為按份共有和共同共有兩種形式。最高人民法院《民事案件案由規定》將共有糾紛規定為第三級民事案由，并在其下設有共有權確認糾紛、共有物分割糾紛、共有人優先購買權糾紛等三個第四級案由。本文依托現行法律規定，吸納最高人民法院最新的相關裁判指導意見，系統梳理出22條共有糾紛案件的裁判規則，希望能夠為您全面快速檢索參考案例及裁判依據提供便利。
一、共有人如何利用共有財產，應當由全體共有人通過約定來決定；在不能達成協議的情況下，共有人應當根據按份共有和共同共有來行使權利，而不宜由法院來決定如何利用共有財產；當然，當事人可以請求法院分割共有財產
【適用解析】《物權法》沒有規定共有物究竟應當如何利用。對此，法律實際上是授權當事人自由確定的?！段餀喾ā返诰攀鶙l規定：“共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務?！比绾喂芾砉灿胸敭a，需要由各共有人達成協議，同樣，如何利用共有財產，也必須要由全體共有人通過約定來決定。問題在于，如果當事人不能達成協議，當事人是否可以起訴到法院，請求確定共有物的財產利用。筆者認為，按照《物權法》第九十六條的規定，在不能達成協議的情況下，全體共有人都享有利用共有財產的權利。當然，對此要區分按份共有和共同共有。按份共有人應當按照份額利用共有財產，而共同共有人應當平等地行使權利。但是，對于如何利用共有財產，發生了爭議，當事人能否起訴到法院，請求法院決定如何利用共有財產？目前實務的傾向性意見認為，就如何利用共有財產發生爭議時，還是應當根據按份共有和共同共有來行使權利，而不宜由法院來決定如何利用共有財產。理由在于：第一，如何利用共有財產，這是共有人的私人事務，法院不能隨意介入。例如，甲乙丙共同出資購買貨運車，有人主張將車用于貨運，也有人主張將該車出租。三人無法對車的使用達成協議。在此情況下，還是應當由共有人協商決定，如果協商不成，則應當按照各自的份額決定，不宜提請法院決定如何利用。第二，法院事實上無法決定究竟哪一種利用方式對當事人最為有利。畢竟法院不是私人利益的最佳判斷者。如果法院決定采取某種利用方式導致虧損，法院也不可能承擔損失。第三，共有關系的形成，就是基于當事人的自由意志，共同利用共有物。如果當事人無法就共同利用共有物達成協議，那么，當事人可以請求法院分割共有財產。
二、共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，對共有形式及其共有份額的推定，應適用《物權法》的相關規定，但特別法有例外規定的，應適用特別法的相關規定
【適用解析】在實踐中，往往出現一些共有財產，因各方面的原因無法確定是按份共有還是共同共有。我國司法實踐曾對此種情況推定為共同共有，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則若干問題的意見〉（試行）》第88條對此作了明確規定。但《物權法》對此作出了新的規定，《物權法》第一百零三條規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。因此，《物權法》生效前形成的共有關系，其共有性質不明時應適用《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則若干問題的意見〉（試行）》第88條的規定推定為共同共有；《物權法》生效后形成的共有關系，其共有性質不明時，應適用《物權法》第一百零三條的規定推定為按份共有，除共有人具有家庭關系等除外。換言之，共有性質的推定應適用共有關系形成時的法律。當然，關于推定為按份共有的規則也有例外，這就是共有人之間已經是家庭、夫妻或者合伙關系，依據特別法的規定，應當認定為共同共有的，則不能適用該推定規則。另外，關于推定為按份共有的份額問題，根據《物權法》第一百零四條的規定，按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。因此，對份額的確定，首先要考察當事人之間是否有具體約定，如雖有約定，但約定無效或者當事人之間發生爭議，無法舉證證明原有約定的效力，則視為沒有約定，在沒有約定的情況下，按照出資額確定；不能確定出資額的，推定為份額相等，即等額按份共有。需要特別說明的是，關于合伙財產的性質，有的認為是按份共有，有的認為是共同共有。目前實務的傾向性意見認為，傳統合伙為按份共有，其他類型的合伙，由于有特別法《合伙企業法》對其進行調整，所以應該依照該法的規定確定其性質。
三、共有人之間約定的債務分擔份額，只對共有人產生效力，而不能發生對外效力，全體共有人應對債權人承擔連帶債務；但如果債權人在發生債務之前，已經知道共有人之間的債務分擔份額的，可以認定共有人之間的約定可以對抗該債權人
【適用解析】因共有財產發生債務之后，共有人都對債權人承擔連帶債務。在連帶債務的情況下，共有人有義務向受害人賠償，受害人有權向任何一個共有人請求賠償。一旦某個共有人清償了全部債務，債就歸于消滅。在確定共有人的連帶責任時，要準確界定共有人之間的責任分擔約定是否能夠發生對外效力。從《物權法》第一百零二條的規定來看，共有人之間事先確定的債務份額，通常只是在共有人內部之間約定的，對外部第三人來說，其往往并不知道該內部約定的份額情況，同時，在共有物造成他人損害以后，受害人也可能并不知道有多少共有人、誰是共有人，而可能只了解某一或幾個共有人，因而如果完全根據共有人之間約定的份額來承擔責任，對受害人的保護是十分不利的。所以共有人之間約定的債務分擔份額，只能對共有人產生效力，而不應當對第三人產生拘束力。即使共有人之間達成了分管協議，由各個共有人分別管理共有物，而受害人遭受的損害只是由于某一份額共有物造成的，也應當由全體共有人承擔連帶責任。當然，如果第三人在發生損害之前，已經確切了解共有人之間的責任分擔份額，可以認定共有人之間的約定可以對抗該第三人。但是，對第三人知道的問題，一般需要由共有人舉證證明，而不能由第三人舉證。
四、按份共有人之間約定永久不得分割共有物的，應為無效；對于共同共有之間的類似約定，應為有效，但如果發生了《物權法》第九十九條規定的可以分割共有物的情形，共同共有人可以請求分割共有物。
【適用解析】《物權法》第九十九條規定：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償?！睆脑摋l文文字表述來看，共有人之間有關不得分割共有財產的約定是不應有期限限制的。那么，共有人之間是否可以約定永久不得分割共有物呢？目前實務的傾向性意見認為，對于按份共有來說，這種約定違反《物權法》關于按份共有人可以隨時請求分割共有物的規定，因此應為無效；對于共同共有而言，因《物權法》采取的是原則上不允許分割共有物的原則，所以當事人之間的約定符合立法本意，故應當認定約定的效力，但如果發生了《物權法》第九十九條規定的可以分割共有物的情形，共同共有人仍可以請求分割共有物，這就彌補了永久不得分割共有物的弊端。
五、共有人請求分割共有財產時，人民法院不宜判決分割使用權
【適用解析】按份共有人請求分割按份共有的不動產，人民法院應當依照《物權法》第一百條確定的原則予以處理。分割時，要考慮房屋是否具有構造上、使用上和登記上的獨立性。根據一物一權的原則，對于不符合產權分割標準的不動產，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動產各部位的使用權進行分割。（見最高人民法院民事審判第一庭：《共有人請求分割共有財產時，人民法院不宜判決分割使用權》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2011年第3輯，總第47輯，人民法院出版社2011年版，第117—121頁）
六、共有關系中優先購買權的適用范圍僅限于按份共有，共同共有關系中不存在優先購買權的適用問題
【適用解析】關于共有關系中優先購買權的適用范圍問題，《物權法》第一百零一條規定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。因此，共有關系中的優先購買權是指在某一按份共有人轉讓份額的時候，其他按份共有人在此情況下，享有優先購買該份額的權利。也就是說，只有按份共有人才享有優先購買權。至于共同共有人，因為不存在份額的區分，所以，他無權轉讓自己的份額。建筑物區分所有情況下的共有人雖然享有共有權，但其共有權和單獨所有部分不可分割，而且，通常是通過自有份的形式形成特殊的份額，因此，不適用共有中關于份額轉讓的規定。另外，因贈與、繼承、遺贈等原因致使共有份額的權利主體發生變化的情形，不應當認定為《物權法》第一百零一條所稱的轉讓。
七、優先購買權是共有人享有的期待權利，其性質為債權而非物權，權利人不能直接行使對標的物的支配權，而只能要求出賣人將該標的物優先轉讓給自己。優先購買權不得與共有權發生分離，一旦共有人喪失共有人地位，其當然就不再享有優先購買權
【適用解析】優先購買權是一種具有物權性質的債權?！段餀喾ā返谝话倭阋粭l關于優先購買權的規定，只是賦予共有人一種期待的權利，并非意味著優先購買權就是一種物權。一方面，權利人不能直接地行使對標的物的支配權，而只能要求出賣人將該標的物優先轉讓給自己。另一方面，優先購買權實際上是一種不確定的權利，這是因為即使在優先購買權是由法律規定的情況下，共有人是否能夠實際享有這一權利，還要取決于其他共有人是否實際轉讓其共有份額。即便轉讓，其他買受人可能會以更高的價格購買，使優先購買權人的機會不能實現。這就是說，優先購買權只是給了優先購買權人一個優先購買的機會。另外，優先購買權是一種附從性的權利，它是附隨于主權利的一種權利，共有人所享有的優先購買權，實際上是附屬于共有關系的。共有關系是優先購買權產生和行使的基礎，二者緊密結合，不可分離。因此，某一個共有人轉讓其份額，實際上優先購買權也隨之發生了轉讓，優先購買權不能夠與共有權發生分離，單獨轉讓。因此，如果某一共有人一旦喪失了共有人的基礎法律關系的地位，優先購買權就失去了存在的基礎和前提，其當然就不再享有優先購買權。
八、確定優先購買權行使中的“同等條件”，應以轉讓共有份額的共有人與共有人以外的人訂立的轉讓合同所確定的轉讓價格、履行方式及期限為標準，重點考察是否影響出賣人的根本利益；如果有兩個以上的購買者，“同等條件”原則上應通過競價方式確定；如果是以拍賣的方式，最高價格就是同等條件
【適用解析】共有人應在同等條件下優先購買其他共有人轉讓的份額，同等條件應當主要指的是價格條件，也就是說，優先購買權人支付的價格應當與其他買受人支付的價格條件相同。同等條件并不要求優先購買權人和出賣人訂立的合同與出賣人和他人訂立的合同的條款完全相同。除價格條件外，應當適當考慮支付方式。但支付方式的確定必須從根本上影響到出賣人的基于合同所應當獲得的利益。例如，第三人允諾一次付清，則優先購買權人不得主張分期支付。但如果出賣人不允許第三人延期付款，則優先購買權人除非為出賣人提供了充分而適當的擔保，否則也不得請求延期付款。所以，價格條款是第一位的，而根本上影響到出賣人的利益的支付條件是第二位的。至于其他交易條件，不管是現金支付還是轉帳支付，只要沒有從根本上影響到出賣人的利益，出賣人不能以此作為同等條件。只要有兩個以上的購買者，同等條件原則上是通過競價的方式來確定。如果是以拍賣的方式，最高價格就是同等條件。
九、優先購買權的行使應有期限限制，除共有人之間就優先購買權的行使期限有約定的以外，應當根據案件的實際情況，對優先購買權的行使期限加以合理限定。優先購買權人在標的物出賣時，一定期限內不行使優先購買權的，視為放棄
【適用解析】優先購買權是一種期待權，必須要受到期限的限制，而不能永遠存續并在任何時候均可以行使。優先購買權人在標的物出賣時，一定期限內不行使的視為放棄。對于按份共有人行使優先購買權的合理期限問題，在共有人之間就優先購買權的行使期限有約定時，應當尊重當事人的意思自治，產生糾紛提起訴訟的，人民法院也應根據其約定加以處理，對此自無疑問。但如果共有人之間對此沒有約定或約定不明的，則應如何處理？此時按份共有人行使優先購買權也應當有一個合理的期限。從平衡轉讓份額的按份共有人和其他按份共有人的利益出發，并參考法律、司法解釋有關優先購買權行使期間的規定，我們認為，一般而言，將共有人優先購買權的行使期間規定為自知道或應當知道最終確定的轉讓條件之時起15日內為宜，具體期限，則應結合案件的具體事實綜合加以判定。對于其他按份共有人行使優先購買權的期限，在司法實踐中還應當明確：第一，所謂的“知道”或收到“通知”，一般情況下指的是轉讓人在與第三人訂立了轉讓合同后，將此合同約定的轉讓條件告訴其他按份共有人，即轉讓人與第三人已成立轉讓合同。第二，在轉讓人履行了約定或法定的通知義務時，作為計算行使優先購買權期限的起算點的通知應當包含轉讓人與第三人之間就轉讓共有財產份額達成的最終確定的條件。第三，如果轉讓人未通知或未正確通知其他按份共有人最終確定的轉讓條件，則行使優先購買權的期限應當從其他按份共有人以其他方式知道或應當知道最終確定的轉讓條件之日開始起算。第四，其他按份共有人在此期間內未明確表示購買或者對通知的條件作出實質性變更的（比如優先購買的份額數量、價格等），應當視為其放棄優先購買權；該期間屆滿后通過起訴主張優先購買的，人民法院不應予以支持。（見最高人民法院民事審判第一庭：《按份共有人優先購買權行使中的幾個法律問題》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》第一輯，人民法院出版社2014年版，第14—16頁）
十、出賣人負有事先通知優先購買權人的義務，通知的內容應當包括最終確定的轉讓價格、支付方式以及期限等對轉讓能否達成有重要影響的條件。如果出賣人違反通知義務，優先購買權人可以請求法院宣告出賣人與第三人的買賣行為無效
【適用解析】根據對《物權法》第一百零一條規定精神的理解，應當認定出賣人向優先購買權人負有相應的通知義務。這種通知既可以是在出售時明確告知，也可以是在與第三人達成交易之前通知，通知的內容既包括要出售份額的情況，也包括價格及其他重要的交易條件。通知的到達是優先購買權人權利期間計算的起點，也是優先購買權人知曉交易條件、行使優先購買權的前提。如果沒有收到通知，優先購買權無行使的可能；如果收到通知后在法定期限內權利人不行使優先購買權，則視為棄權?？梢姡鲑u人的通知義務是行使優先購買權的關鍵。從實踐來看，優先購買權受到侵害的主要情況就是出賣人出售時不通知優先購買權人。如果出賣人違反通知義務，在法定期限內權利人可以以優先購買權受到侵害為由請求人民法院宣告出賣人與第三人的買賣行為無效。
十一、優先購買權受到侵害時，權利人有權就其不能購買到該共有份額所造成的損失要求賠償；對于權利人是否有權請求宣告出賣人與受讓人的合同無效，應當依據受讓人主觀上是否善意確定，如果受讓人系惡意，則可以請求宣告合同無效，否則不得請求宣告合同無效。法院不得判令出賣人依據其與受讓人之間的買賣合同所約定的條件，與優先購買權人簽訂新的買賣合同
【適用解析】由于優先購買權人在購買前沒有直接占有標的物，不能直接支配特定的物，優先購買權也不是物權，在該權利受到侵害時，權利人不能以所有人或者占有人的名義，以物權請求權或者占有保護請求權的方式行使其權利，權利人也不能直接行使對于物的支配權。如果某一共有人在出賣其共有份額時，沒有告知其他共有人，或者在告知其他共有人之后，其他共有人已經提出在同等條件下購買，而出賣其份額的共有人拒絕其他共有人購買，此時，究竟應該如何對其他共有人提供救濟，在法律上存在幾種不同的觀點。一是無效說，這種觀點認為，其他共有人可以請求確認轉讓給其他人的合同無效，要求將已經轉讓出去的應有份額歸于自己；二是損害賠償說，這種觀點認為，在優先購買權受到侵害的情況下，不應當確定轉讓合同無效，而只能要求轉讓方賠償因其未能購買相應份額所遭受的損失；三是區分說，這種觀點認為，要區分動產和不動產分別決定。對于不動產，因為其份額已經辦理了登記，受讓人應當知道共有人的存在，其對于共有人不行使優先購買權應當附有注意義務，因此，優先購買權人可以請求宣告合同無效；對于動產，則因為受讓人無法知道誰是共有人，所以優先購買權人無權請求宣告合同無效。目前實務的傾向性意見認為，原則上優先購買權受到侵害時，權利人有權就其不能購買到該份額所造成的損失要求賠償，但對于是否有權請求宣告合同無效，應當依據受讓人主觀上是否善意來確定。如果受讓人是惡意的，則可以請求宣告合同無效。否則，不得請求宣告合同無效。至于其他共有人能否請求法院判令轉讓人依據轉讓人與第三人之間的轉讓合同所約定的條件，與自己形成新的轉讓合同關系，即能否請求強制締約的問題，目前實務的傾向性意見認為，優先購買權只是一種優先于共有人以外的第三人購買的權利，是一種期待權，其實現的前提是某一共有人準備轉讓其份額，如其不想轉讓份額，則期待權實現的前提不具備，故不發生優先購買權行使的問題，法院也就不能作出強制締約的裁判。
十二、在依法認定共有物單方處分合同有效的同時，要通過違約責任等制度實現當事人之間利益的平衡
【適用解析】最高人民法院原副院長奚曉明在2011年6月23日全國民事審判工作會議上作了題為《適應中國特色社會主義法律體系形成新形勢，在新的歷史起點上譜寫民事審判工作新篇章》的講話，提出在審理物權糾紛案件中，要正確認識物權變動與合同效力的不同功能，一般不宜輕易否定物權轉讓合同的效力，對于比較典型的共有物單方處分、一物多賣等合同效力，在依法認定合同有效的同時，要通過違約責任等制度實現當事人之間利益的平衡。（載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2011年第2輯，總第46輯，人民法院出版社2011年版，第10頁）
十三、房產登記公示是認定房產權屬甚至是區分按份共有還是共同共有的重要依據，但對基于家庭關系或其他特殊關系而產生的共有，有時真正權屬與房產證登記可能不盡一致，分割時應盡量體現公平原則。同居期間共同購置的房產，通常情況下按投資比例分割，但已明確登記為共同共有的房屋，應以共同共有均等分割為基本原則，并應充分考慮投資人對房產出資的多少
【適用解析】不動產權屬證書作為權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，對外僅產生以公示的方式表彰和說明房產權屬的特定作用，與實際權利狀況有時并不一定完全吻合。如果權利關系人提供足夠證據證實不動產登記的權利狀況與實際狀況不相符時，即應依法確認不動產物權的真正歸屬，并且在分割財產時應盡量體現公平原則。對于同居期間共同購置財產的處理，從最高人民法院為審理同居生活案件專門制定的《關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》，可以看出，法院區別對待同居關系與婚姻關系案件的審理，明確規定同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理，而不能參照夫妻共同財產分割原則處理。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第90條規定，明確了一般共同共有財產的分割原則，也表明法律規定了均等分配只是分割共同共有的一個原則性要求，貢獻大小是考量分配的另一個必不可少的重要因素，而共有財產的貢獻大小，具體來說主要是指共有人的出資份額，沒有明確約定份額的共同共有財產必定等額分配是不正確的。均等分配與出資額都是共同共有分割須考慮的情況。這主要是出于公平原則的考慮。（見陳志韌：《共同共有的房產在分割時應考慮共有人的實際出資》，載《人民司法?案例》2011年第22期，第72 頁）
十四、轉讓人轉讓登記在其個人名下的房地產不符合《物權法》第九十七條關于共有物處分的規定或者當事人的另行約定，如果受讓人為善意，其他共有權人請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持；受讓人請求履行合同，辦理房地產權屬變更登記的，人民法院不予支持；受讓人請求解除合同，并賠償損失的，人民法院應予支持
【適用解析】對于登記權利人同買受人簽訂房屋買賣合同，在買受人同出賣人并沒有完成物權變更登記的情況下，當事人能否請求繼續履行，而人民法院在買受人請求繼續履行的情況下，又如何處理。對此，我們認為，《物權法》第九十七條對共有物處分規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！睂τ谠撘幎ǎ瑧斫鉃樵谕瓿晌餀嘧儎訒r需要具備的要件，因此在登記權利人出賣共有物不符合上述規定的條件時，則直接影響到物權能否實現變動；進而言之，處分共有物未經份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，或者不符合當事人之間關于共有的約定的，則不能實現物權的變動，無法完成該房屋的權屬變更登記手續，進一步則該合同無法繼續履行，以實觀權屬的變更登記手續。而在合同無法履行的情況下，人民法院應向當事人釋明，由當事人變更訴訟請求，即由原來的請求繼續履行合同變更為解除合同、由出賣人承擔違約責任。對此，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》第三條第二款關于“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”的規定，也有體現。而如果當事人在人民法院釋明后，仍然不變更訴訟請求的，則人民法院應駁回當事人的訴訟請求。（見最高人民法院民事審判第一庭：《共有人處分共有物不符合法律規定條件或者共有人約定條件的糾紛處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》第一輯，人民法院出版社2014年版，第95-97頁）
十五、轉讓人轉讓登記在其個人名下的房地產不符合《物權法》第九十七條關于共有物處分的規定或者當事人的另行約定，如果受讓人為善意，且支付了合理對價并已經辦理了房地產轉移登記手續，可以依據《物權法》第一百零六條第一款的規定處理
【適用解析】出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在其個人名下的房屋，不符合法律、行政法規關于共有物處分的規定或者共有人之間關于共有物處分的約定的條件，如果買受人是善意，且支付合理對價，其他共有權人要求確認房屋買賣合同無效的，人民法院能否支持。對此，應對我國《合同法》第五十一條作限縮性解釋，把效力待定確定在處分行為的效力待定上，而在買受人是善意、買賣合同約定的對價是合理的情況下，即使出賣人處分共有房屋的行為構成無權處分，但是此種無權處分影響的是能否實現該房屋的物權變動，而不影響物權變動的原因行為即買賣合同的效力，故根據《買賣合同解釋》第三條第一款的規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，對于出賣人請求確認買賣合同無效的，人民法院不予支持。上述處理原則實際上也適用于登記錯誤情況下登記權利人轉讓登記在其名下的房地產的相應糾紛。即如果登記權利人轉讓的并非屬于其所有的房地產，其在物權變動上屬于無權處分，由于其系無處分權人，所引起的法律后果系不能實現物權變動，以完成所簽訂的轉讓合同的履行；但是對于房地產轉讓合同的效力來說，如果買受人基于信賴登記權利人是善意的，且買受人支付的對價是合理的，而轉讓合同又不存在《合同法》所規定的其他無效理由，則轉讓合同仍然有效。（見最高人民法院民事審判第一庭：《共有人處分共有物不符合法律規定條件或者共有人約定條件的糾紛處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》第一輯，人民法院出版社2014年版，第95-97頁；另見最高人民法院民事審判第一庭：《房屋登記權利人出賣共有房屋不符合法律規定或者合同約定條件的合同效力問題》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2013年第4輯，總第56輯，人民法院出版社2014年版，第128—133頁）
十六、全體共同共有人將共有財產贈與他人后，如部分共同共有人在贈與合同訂立時存在意思表示瑕疵，意思表示瑕疵共有人可訴請法院撤銷該贈與。如符合可撤銷合同撤銷權行使的法定條件，法院應判決撤銷全體共同共有人對他人的該贈與，而不應僅判決撤銷意思表示瑕疵共有人對他人的該贈與份額
【適用解析】可撤銷合同撤銷權系當事人基于締約時意思表示有瑕疵而享有的權利，依據《民法通則》第五十九條和《合同法》第五十四條的規定，當事人因重大誤解或受欺詐、脅迫、危難被乘機訂立合同的，或在訂立合同時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構撤銷該合同?；谏鲜鲆幎?，部分共同共有人在贈與合同訂立時存在意思表示瑕疵，意思表示瑕疵共有人當然可以訴請法院撤銷該贈與，自不待言。問題是，法院應判決撤銷全體共同共有人對他人的該贈與，還是應僅判決撤銷意思表示瑕疵共有人對他人的該贈與份額？ 根據《物權法》第九十七條的規定，對共有財產的處分，按份共有按絕對多數的原則，共同共有按全體一致原則。因此，共同共有財產的贈與必須有全體共有人一致的贈與意思表示，如部分共同共有人在訂立贈與合同時存在意思表示瑕疵，表明其不具有和其他共有人將共有財產贈與他人的真實意思，此時共同贈與因缺乏全體共同共有人的同意而失去了存在的基礎。因此，部分共同共有人行使撤銷權的效力應及于全體共同共有人對他人的該贈與。（見盧薇薇、成皿、紀偉：《部分共同共有人可基于意思表示瑕疵撤銷共同贈與》，載《人民司法?案例》2011年第20期，第18頁）
十七、夫妻之間達成的婚內財產分割協議是雙方通過訂立契約對采取何種夫妻財產制所作的約定，是雙方協商一致對家庭財產進行內部分配的結果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情況下，應當優先和主要適用《婚姻法》的相關規定，《物權法》等調整一般主體之間財產關系的相關法律規定應作為補充
【適用解析】物權領域，法律主體因物而產生聯系，《物權法》作為調整平等主體之間因物之歸屬和利用而產生的財產關系的基礎性法律，重點關注主體對物的關系，其立法旨在保護交易安全以促進資源的有效利用。而《婚姻法》作為身份法，旨在調整規制夫妻之間的人身關系和財產關系，其中財產關系則依附于人身關系而產生，僅限于異性之間或家庭成員之間因身份而產生的權利義務關系，不體現直接的經濟目的，而是凸顯親屬共同生活和家庭職能的要求。故《婚姻法》關于夫妻子女等特別人倫或財產關系的規定不是出于功利目的創設和存在，而是帶有“公法”意味和社會保障、制度福利的色彩，將保護“弱者”和“利他”價值取向直接納入權利義務關系的考量。因此，婚姻家庭的團體性特點決定了《婚姻法》不可能完全以個人為本位，必須考慮夫妻共同體、家庭共同體的利益，與《物權法》突出個人本位主義有所不同。在調整夫妻財產關系領域，《物權法》應當保持謙抑性，對婚姻法的適用空間和規制功能予以尊重，尤其是夫妻之間關于具體財產制度的約定不宜由《物權法》過度調整，應當由婚姻法去規范評價，《物權法》等調整一般主體之間財產關系的相關法律規定應作為補充。（見《唐某訴李某某唐某乙法定繼承糾紛案》，載《最高人民法院公報》2014年第12期，總第218期，“案例”）
十八、夫妻之間達成婚內財產分割協議，對夫妻共同所有房屋的權屬進行了約定，在不涉及第三人利益的情況下，應當尊重夫妻的真實意思表示，不應以產權登記作為認定該房屋權屬的唯一依據
【適用解析】《物權法》以登記作為不動產物權變動的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權歸屬，保護交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實踐中，由于法律的例外規定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權?！段餀喾ā返诙藯l至第三十條對于非基于法律行為所引起的物權變動亦進行了例外性規定，列舉了無需公示即可直接發生物權變動的情形。當然，這種例外性規定并未窮盡非因法律行為而發生物權變動的所有情形，《婚姻法》及其司法解釋規定的相關情形亦應包括在內。在夫妻財產領域，存在大量夫妻婚后由一方簽訂買房合同，并將房屋產權登記在該方名下的情形，但實際上只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚后所得的財產即享有共同所有權，這是基于《婚姻法》規定的法定財產制而非當事人之間的法律行為。因為結婚作為客觀事實，已經具備了公示特征，無須另外再為公示。而夫妻之間的約定財產制，是夫妻雙方通過書面形式，在平等、自愿、意思表示真實的前提下對婚后共有財產歸屬作出的明確約定。此種約定充分體現了夫妻真實意愿，系意思自治的結果，應當受到法律尊重和保護，故就法理而言，亦應納入非依法律行為即可發生物權變動效力的范疇。因此，當夫妻婚后共同取得的不動產物權歸屬發生爭議時，應當根據不動產物權變動的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據，只要有充分證據足以確定該不動產的權屬狀況，且不涉及第三人利益，就應當尊重夫妻之間的真實意思表示，按照雙方達成的婚內財產分割協議履行，優先保護事實物權人。需要指出的是，此處的第三人主要是相對于婚姻家庭關系外部而言，如夫妻財產涉及向家庭以外的第三人處分物權，就應當適用《物權法》等調整一般主體之間財產關系的相關法律規定。而對于夫妻家庭關系內的財產問題，應當優先適用婚姻法的相關規定。（見《唐某訴李某某唐某乙法定繼承糾紛案》，載《最高人民法院公報》2014年第12期，總第218期，“案例”）
十九、婚姻當事人之間為離婚達成的協議是一種要式協議，即雙方當事人達成離婚合意，并在協議上簽名才能使離婚協議生效。雙方當事人對財產的處理是以達成離婚為前提，雖然已經履行了財產權利的變更手續，但因離婚的前提條件不成立而沒有生效，已經變更權利人的財產仍屬于夫妻婚姻存續期間的共同財產
【適用解析】離婚協議是解除夫妻雙方人身關系的協議，該協議是一種要式協議，必須經雙方當事人簽名確認才能生效，即雙方在協議上簽名是其成立的前提條件。否則，即使有證人在場見證，證明雙方達成離婚合意，但若一方沒有在離婚協議上簽名確認，在法律上該離婚協議并不成立。同時，離婚協議屬于婚內離婚協議，所謂婚內離婚協議，是指男女雙方在婚姻關系存續期間，以解除婚姻關系為基本目的，并就財產分割及子女撫養問題達成的協議。婚內離婚協議是以雙方協議離婚為前提，一方或者雙方為了達到離婚的目的，可能在子女撫養、財產分割等方面作出有條件的讓步。在雙方未能在婚姻登記機關登記離婚的情況下，該協議沒有生效，對雙方當事人均不產生法律約束力，其中關于子女撫養、財產分割的約定，不能當然作為人民法院處理離婚案件的直接依據。因此，即便夫妻雙方基于離婚協議約定的財產歸夫妻一方所有，并且已辦理了產權變更登記，但雙方最終沒有離婚的，該財產分割協議仍不發生效力，已變更登記的房產仍然屬于夫妻共同財產。（見《莫君飛訴李考興離婚糾紛案》，載《最高人民法院公報》2011年第12期，總第182期“案例”）
二十、夫妻一方未經另一方同意以共同共有房屋作為抵押物簽訂抵押借款合同，如果合同相對方為善意，履行了給付款項的義務，并且已經辦理抵押登記手續，應當認定合同有效。另一方主張撤銷抵押權的，人民法院不予支持
【適用解析】《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。該條明確了夫妻雙方中一方未經對方同意出售房屋的情形，但并沒有規定房屋抵押的情形。而且，該條款中也沒有對房屋抵押合同的效力予以明確。筆者認為，夫妻一方未經另一方同意以共同共有房屋作為抵押物簽訂抵押借款合同并已實際履行的，應認定合同有效，理由有四：第一，根據物權的原因行為與結果行為區分原則。借款合同和抵押合同是雙方當事人的真實意思表示，并且已經實際履行。抵押合同是物權變動的原因，即便夫妻一方設定抵押的行為屬于無權處分行為，亦不影響引起物權變動的抵押合同的效力。第二，合同相對人基于善意產生對無權處分人有權簽訂合同的誤認。房屋所有權登記證書上登記的權利人僅為夫妻一方，并且其提供了虛假的婚姻狀況聲明、戶口本、離婚證、離婚協議等證明，銀行在無法辨認出上述證件真偽的情況下，通過表面證據的審查，有理由相信其具有處分房屋的權利，可以確認銀行在簽訂合同時出于善意。第三，根據物權登記公示原則，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以其登記作為對外公示的要件。因此，銀行作為善意信賴公示登記的合同相對方，根據房屋所有權登記證書上的權利人姓名進行交易的行為應當予以保護。這也是房屋所有權登記公示制度對房屋所有權人和交易相對人實現雙重保護的應有之義。第四，根據保護交易的原則，如果確認合同無效，則產生自始無效的法律后果，已經簽訂并且實際履行的合同自始不發生法律效力，不利于鼓勵交易和保護交易安全。學界通說認為，無權處分制度的目的或者立法宗旨是：維護交易安全和秩序，保護交易相對人的權益。如果確認合同無效，無視當事人之間因合同所產生的期待，使當事人就簽訂合同所做的一切努力皆歸于消滅，將造成社會資源的極大浪費，嚴重違背無權處分制度的立法宗旨，因此，已為學者們所廣泛否定。綜上，應當確認借款合同和抵押合同有效。（見于筱江：《夫妻一方未經對方同意簽訂抵押合同的效力》，載《人民司法·案例》2015年第8期，第58頁）
二十一、夫或妻一方轉讓共同共有的公司股權的行為，屬于對夫妻共同財產做出重要處理，應當根據案件事實，結合另一方對股權轉讓是否明知、受讓人是否為善意等因素綜合分認定股權轉讓協議的效力
【適用解析】夫妻雙方共同出資設立公司的，應當以各自所有的財產作為注冊資本，并各自承擔相應的責任。因此，夫妻雙方登記注冊公司時應當提交財產分割證明。未進行財產分割的，應當認定為夫妻雙方以共同共有財產出資設立公司，在夫妻關系存續期間，夫或妻名下的公司股份屬于夫妻雙方共同共有的財產，作為共同共有人，夫妻雙方對該項財產享有平等的占有、使用、收益和處分的權利。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二款的規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信夫或妻一方做出的處理為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。因此，夫或妻一方轉讓共同共有的公司股權的行為，屬于對夫妻共同財產做出重要處理，應當由夫妻雙方協商一致并共同在股權轉讓協議、股東會決議和公司章程修正案上簽名。夫或妻一方與他人訂立股權轉讓協議的效力問題，應當根據案件事實，結合另一方對股權轉讓是否明知、受讓人是否為善意等因素進行綜合分析。如果能夠認定另一方明知股權轉讓，且受讓人是基于善意，則股權轉讓協議對于另一方具有約束力。（見《彭麗靜與梁喜平、王保山、河北金海岸房地產開發有限公司股權轉讓侵權糾紛案》，載《最高人民法院公報》2009年第5期，總第151期，“裁判文書選登”）
二十二、夫妻關系存續期間，一方對屬于夫妻共同財產的巨額款項進行控制，并一次性大量取現使用，又不能說明合理用途，該行為屬于嚴重侵犯配偶享有的共同財產權益，構成隱藏、轉移、揮霍夫妻共同財產，符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》的規定；如夫妻雙方感情不合處于分居狀態，不可能繼續共同生活，一方要求對夫妻共同財產進行分割的，人民法院應予支持。具體分割時既要考慮一方的過錯，也要考慮雙方各自的生活需求
【適用解析】夫妻共同財產是最典型的共同共有關系。根據共同共有關系的一般原理，共同共有人在共同關系存續期間，不得請求分割共有財產，亦不得劃分內部份額。同理，夫妻一方只有在解除婚姻關系后才能請求分割夫妻共同財產。根據《物權法》第九十九條的規定，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割共有財產時，可以請求分割?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》對《物權法》規定的重大理由進行了明確，該解釋第四條規定：“婚姻關系存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：（一）一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的；（二）一方負有法定撫養義務的人患有重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的?！鄙鲜鲆幎ㄓ袟l件地允許夫妻關系存續期內分割夫妻共同財產。值得注意的是，該解釋第四條為封閉條款，也就是說除了該條規定的兩種情形，對于其他情形，不得援引《物權法》第九十九條規定進行類推適用或擴大解釋；第四條亦表明，在夫妻關系存續期間，不允許分割夫妻共同財產是原則，允許分割為例外。應當說，絕大多數的夫妻完全有能力合作管理、支配好夫妻共同財產，使之發揮最大的效用。然而在某些特殊情形下，如夫妻一方完全控制掌握夫妻共同財產并排斥配偶對財產的支配，更有甚者對夫妻共同財產進行轉移、變賣、揮霍，在現行的夫妻財產制下，除了離婚，法律并未賦予配偶方其他的救濟方式，如果配偶一方因某種原因不愿離婚或不能離婚，此時又絕對不允許在夫妻關系存續期內分割夫妻共同財產，則顯然有違公平。因此，對于夫妻關系存續期間，一方對屬于夫妻共同財產的巨額款項進行控制，并一次性大量取現使用，又不能說明合理用途，該行為應屬于嚴重侵犯配偶享有的共同財產權益，構成隱藏、轉移、揮霍夫妻共同財產，一方要求對夫妻共同財產進行分割的，人民法院應予支持。（見陶玉：《婚姻關系存續期間分割夫妻共同財產的考量》，載《人民司法·案例》2012年第4期，第15頁）
附：審理共有糾紛常用法律法規
1、中華人民共和國物權法
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
2、中華人民共和國民法通則
第三十二條 合伙人投入的財產，由合伙人統一管理和使用。
合伙經營積累的財產，歸合伙人共有。
第七十八條 財產可以由兩個以上的公民、法人共有。?
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。?
按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
3、中華人民共和國婚姻法
第十七條 夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金；
（二）生產、經營的收益；
（三）知識產權的收益；
（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
（一）一方的婚前財產；
（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；
（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；
（四）一方專用的生活用品；
（五）其他應當歸一方的財產。
第十九條 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。
4、最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）
第十七條 婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：
（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
5、最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）
第二十五條 當事人的離婚協議或者人民法院的判決書、裁定書、調解書已經對夫妻財產分割問題作出處理的，債權人仍有權就夫妻共同債務向男女雙方主張權利。
一方就共同債務承擔連帶清償責任后，基于離婚協議或者人民法院的法律文書向另一方主張追償的，人民法院應當支持。
6、最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）
第四條 婚姻關系存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：
（一）一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的；
（二）一方負有法定撫養義務的人患有重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。
第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
7、最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）
42、以公民個人名義申請登記的個體工商戶和個人承包的農村承包經營戶，用家庭共有財產投資，或者收益的主要部分供家庭成員享用的，其債務應以家庭共有財產清償。
43、在夫妻關系存續期間，一方從事個體經營或者承包經營的，其收入為夫妻共有財產，債務亦應以夫妻共有財產清償。
88、對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。
89、共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
90、在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產，應當根據婚姻法的有關規定處理。
91、共有財產是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。
92、共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。
實習編輯/雷彬
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