提問：現(xiàn)實(shí)生活中，有不少業(yè)主沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，而是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主對(duì)該合同的效力并不認(rèn)可。請(qǐng)問該前期物業(yè)服務(wù)合同的效力如何？能否直接適用于業(yè)主？
回答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)合同的簽訂一般有兩種形式：一是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司之前，由開發(fā)商選聘物業(yè)公司并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；二是在業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立之后，由業(yè)委會(huì)與選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立之前，業(yè)主還不具備選聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)合同的條件。而根據(jù)最高法院《物業(yè)糾紛司法解釋》第1條的規(guī)定，上述兩種形式的物業(yè)合同對(duì)業(yè)主均具有約束力，業(yè)主不能以其不是前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
提問：如果物業(yè)公司的管理服務(wù)不到位，讓業(yè)主全額繳納物業(yè)費(fèi)顯然不合理。如果物業(yè)公司的管理服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定較為合理？
回答：從司法裁判的角度來看，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位首先需要舉證，以證明物業(yè)公司沒有按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)履行義務(wù)。而且證明的程度不是某個(gè)時(shí)間、某個(gè)位置的管理服務(wù)存在問題，而是要能證明小區(qū)普遍存在垃圾不及時(shí)清理、公共設(shè)施設(shè)備損壞長(zhǎng)期不修理等情形，造成大多數(shù)業(yè)主的居住質(zhì)量明顯下降，才能認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)。
此前，法院處理過類似的情況，對(duì)于物業(yè)管理明顯不到位的情形，酌定對(duì)物業(yè)費(fèi)打折。但這是在對(duì)實(shí)際物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到哪個(gè)級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏有效評(píng)價(jià)機(jī)制情況下的一種無奈選擇，我們希望行政主管部門或者物業(yè)協(xié)會(huì)能完善物業(yè)管理評(píng)估評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)于確實(shí)達(dá)不到原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)公司，可以根據(jù)實(shí)際履行情況降低其收費(fèi)等級(jí)。
提問：業(yè)主在居住過程中，經(jīng)常會(huì)遇到房屋滲水、管道漏水的問題，導(dǎo)致室內(nèi)裝潢、家居受損。對(duì)此，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任，法院是怎樣的裁判標(biāo)準(zhǔn)？
回答：這類問題關(guān)鍵是要查清滲漏水的原因，才能區(qū)分不同主體的責(zé)任。因?yàn)橐l(fā)房屋滲漏水的原因有多種，可能是房屋建造時(shí)防水措施沒做好，可能是樓上業(yè)主裝修時(shí)破壞了樓板墻體，也可能是物業(yè)公司沒有及時(shí)疏通管道。只有在查清因果關(guān)系的情況下，才能判斷是哪個(gè)主體的過錯(cuò)和責(zé)任，因此不能盲目的認(rèn)定就是物業(yè)公司的責(zé)任。
提問：當(dāng)前通過法院審理這么多的案子來看，物業(yè)公司與業(yè)主存在的問題有哪些方面？如何從源頭上解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾？
回答：通過法院的審理我們發(fā)現(xiàn)大量的矛盾產(chǎn)生的關(guān)鍵因素是因?yàn)樾枨蠛头?wù)之間存在差異。作為法律關(guān)系來講，這就是一個(gè)物業(yè)合同關(guān)系。但是業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司所寄予的希望，不僅僅是一個(gè)物業(yè)合同所規(guī)定的一天打掃兩次衛(wèi)生，一天巡更三次，而是希望物業(yè)公司能夠提供一個(gè)公共的、安全的、美麗的、潔凈的居住環(huán)境。
其實(shí)，雙方都是看到了自己的權(quán)利和需求，很少關(guān)注自己的行為是否規(guī)范，比如有些物業(yè)公司的巡更只是滿足數(shù)量不去追求質(zhì)量。忽視對(duì)自身的要求，放大對(duì)對(duì)方的要求，加劇了物業(yè)矛盾的產(chǎn)生。法院處理的是糾紛的權(quán)利義務(wù)上的關(guān)系，而這種糾紛的本源關(guān)乎個(gè)人修養(yǎng)、物業(yè)公司職業(yè)道德操守等方面。這類問題的解決，需要通過綜合治理，通過加強(qiáng)合作、互相理解等軟性的手段來實(shí)施。
來源：無錫市中級(jí)人民法院
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