2007年5月，謝某之子尤某攜三證（房屋所有權證、契證、土地使用權證）到杭州某房產代理有限公司委托出售其母親位于杭州市西湖區窯背巷6號2單元室的房屋，掛牌價為58萬元。高某從網上得知該信息后欲購買該房屋。2007年5月29日晚上7時左右，某房產代理有限公司員工帶高某夫婦到窯背巷6號2單元室實地查看，當時由謝某本人進行接待。當晚，高某打電話給房產公司表示愿意購買此房屋，希望與房東進一步協商房價問題，于是房產公司通知尤某到房產公司協商此事，雙方確定總房款為57.5萬元。房產公司打電話聯系謝某本人到公司簽訂《房屋居間轉讓意向協議》，謝某稱時間太晚了（當時已經是晚上10時左右），其年紀大了不便出門，先由他兒子代簽協議。于是房產公司、高某及尤某共同簽訂了《房屋居間轉讓意向協議》，該協議約定：總房款為人民幣57.5萬元，房款的支付方式為貸款組合；高某為表示對房產公司居間提供房屋的購買誠意，支付購買該房的意向金20000元交由房產公司先行代為保管，同時高某授權房產公司如謝某同意高某提出的購買條件，則由房產公司代高某將該意向金作為購買該房的定金支付給謝某；謝某同意定金暫交房產公司保管，待謝某與高某簽訂正式的《房屋轉讓合同》后由房產公司將定金按三方約定的方式處理；在謝某簽訂本協議后，謝某方未能依約簽訂《房屋轉讓合同》，則謝某應向高某賠償等同于雙倍定金數額的損失；買賣雙方基于以上條件已達成一致意見，雙方同意于2007年6月30日之前到房產公司簽訂《杭州市房屋轉讓合同》；代理人尤某（330106195909180）全權代表產權人謝某的全部意見。該協議簽定后，高某分別于2007年5月29日、30日支付了20000元意向金。協議簽定后謝某多次要求與高某簽訂正式的《房屋轉讓合同》，但均被謝某拒絕。之后，高某得知謝某已將該房屋以61.8萬元的價格出售給第三人。于是委托我所律師向杭州某區人民法院提起訴訟要求謝某返還20000元定金并按協議約定支付40000元違約金。
【雙方爭議焦點】
高某認為由謝某之子尤某簽訂的《房屋居間轉讓意向協議》對雙方均具有約束力，謝某違返協議約定將房屋出售給第三人，應當按協議約定支付違約金。
謝某辯稱其子未經其授權與高某簽訂《房屋居間轉讓意向協議》，該協議對其不具有約束力，高某無權要求其返還定金及支付違約金。
【律師代理意見】
一、尤某系受被告即其母親的委托出售位于窯背巷6號2單元室的房屋，尤某是以被告的名義與原告簽訂《房屋居間轉讓意向協議》，該協議的效力直接歸屬于被告。
原告與尤某夫婦簽訂《房屋居間轉讓意向協議》前，由中介公司業務員胡某帶領，原告曾到窯背巷對房屋進行實地查看，并與被告進行了簡單的交流，當原告表示購買意向，想與被告進一步協商時，被告非常明確地說：具體情況與他兒子即尤某講。而且該房屋是由其兒媳孫某到中介公司掛牌出售，當天看完房屋后，原告決定購買該房屋后，也是由中介公司工作人員聯系到孫某，然后其夫婦過來與原告協商具體購房條件，而且這中間尤某夫婦還回家取三證即所有權證、契證、土地使用權證以便簽訂《房屋居間轉讓意向協議》。由此可以看出，雖然被告并沒有簽署書面的授權委托書，但被告授權其兒子出售房屋的意愿是非常明確的，根據《民法通則》第65條規定：授予代理權的形式可以用書面形式，也可以用口頭形式。因此，代理人認為，尤某夫婦并沒有私自出售房屋，而是基于其母親的委托出售房屋，并與原告簽訂協議。
二、退一步講，即使被告未授予其兒子代理權，那么尤某夫婦的行為也已經構成表見代理直接對被告產生效力，不需要被告追認。
《合同法》第49條對表見代理作出了明確規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，以被代理人名義訂立合同的，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”，代理人認為，原告有充分的理由相信尤某夫婦有代理權的。
1、尤某與被告的特殊關系，使原告有理由相信其有代理權。表見代理是一種事實上雖然無代理權，而表面上是以使他人信其有代理權的一種行為。代理人與本人是否具有一定的聯系，是認定構成表見代理的重要依據。如果無權代理人與本人間具有一定特殊利益關系時，將構成表見代理。本案中，尤某與被告謝某系母子關系，而且我們在這里也不能忽視中國千百年來的傳統，即父母的家財由兒子來繼承，尤某在與原告簽訂協議過程中也非常明確地說道：我媽媽的房子就是我的房子，一切由我作主。也正是基于尤某與被告的這種特殊關系，原告才會與尤某簽訂協議。
2、被告未對其兒子和兒媳出售其房屋的行為表示反對，并且還讓原告與其兒子講，使原告有理由相信尤某有代理權。
3、尤良海在與原告簽訂《房屋居間轉讓意向協議》過程中，還回其母親家取來三證，使原告有理由相信尤良海有代理權。
4、原告是通過我國知名的房屋中介公司購買房屋。經過實地查看，確認當事人身份，確認三證等規范操作程序后，雙方才簽訂協議。原告沒有理由去懷疑尤良海的代理權。
另外，代理人需要指出的是，被告的行為是一種極不誠信的行為，我們可以來對比一下《房屋居間轉讓意向協議》與被告與第三人簽訂的《房屋轉讓合同》約定的房屋價格：一個是57.5萬元，一個是61.8萬元。被告以及兒子尤某夫婦為了追求更高的經濟利益，在與原告簽訂協議后，又將房屋出售給他人，現在又反過來主張尤某沒有代理權，系私自出售其房屋，違背最起碼誠實信用原則。
三、原告支付的10000元定金應由誰來返還，違約損失賠償金額如何確定。代理人認為根據《房屋居間轉讓意向協議》的約定，被告應當向原告返還20000元的定金以及支付4萬元的違約金。
《房屋居間轉讓意向協議》約定：原告支付20000元意向金，當被告同意原告提出的購買條件后該意向金作為購買該房的定金支付給被告，并由中介公司代收代管。協議經原告以及被告代理人簽字，說明雙方已經對購買條件協商一致，因此意向金就是購房定金，雖然中介公司出具的票據上寫著為意向金，但雙方協議明確該意向金在雙方對購買條件達成一致后，即轉為定金，因此該意向金就是定金。而且由于中介公司對此20000元定金僅是代收代管，真正是收款主體是被告，因此應當由被告向原告返還20000元定金。另外，被告違反協議約定，未與原告簽訂《房屋轉讓合同》，應當按協議約定向原告賠償等同于雙倍定金數額的損失，即支付4萬元的違約金。鑒于目前杭州房地產市場火熱的局面，原告的實際損失遠遠超過4萬元，這從被告先后兩次出售該房屋的4.3萬元的差價也可以看出。根據我國《合同法》第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第114條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。
委托代理問題產生的原因：
1、委托人與代理人之間的利益沖突：公司股東的利益目標是實現其投資收益的最大化，換句話說，就是使公司價值最大化，公司的利潤最大化。但是，經營者的利益目標則是實現其個人在當前階段及在未來的收益最大化。
2、委托人與代理人之間的信息不對稱：信息不對稱主要是由于有限理性（委托人不能完全預測代理人的行為）、交易費用和行為人故意隱瞞信息所造成的。
3、代理成本：代理成本包括委托人監督支出、代理人保證支出和剩余損失。代理人的決策與委托人福利最大化的決策之間會存在某些偏差，委托人的福利將遭受一定的貨幣損失，稱為剩余損失。
代理的種類有哪些？委托和代理有什么區別和聯系？
委托和代理的區別在于：第一，委托規范的是委托人和受托人雙方之間的關系；而代理規范的是本人、代理人和第三人的關系。第二，代理關系中代理人代理的對象是進行意思表示和接受意思表示的行為；而委托中受托人代為實施的行為可以是法律行為，也可以是事實行為。第三，代理包括對內和對外兩種關系，對內是代理人和被代理人之間的關系，而對外是代理人和第三人之間的關系；而委托只是委托人和受托人之間的關系。
至于委托合同和代理權授予行為之間的關系，在大陸法系國家，學說和立法一般采分離說，即委托合同和代理權授予行為是各自獨立的。且一般認為委托合同是原因行為，但是代理權授予行為獨立于此原因行為，且具有無因性。而在英美法系國家，一般認為，委托合同和代理權授予行為是同一的，">所謂代理，就是指一方授予他方代理權，他方依代理權與第三方進行法律行為，其行為后果由一方承擔的一種民事法律制度。委托是一方將一定的事務委諸于另一方實施的法律制度。
委托和代理的區別在于：第一，委托規范的是委托人和受托人雙方之間的關系；而代理規范的是本人、代理人和第三人的關系。第二，代理關系中代理人代理的對象是進行意思表示和接受意思表示的行為；而委托中受托人代為實施的行為可以是法律行為，也可以是事實行為。第三，代理包括對內和對外兩種關系，對內是代理人和被代理人之間的關系，而對外是代理人和第三人之間的關系；而委托只是委托人和受托人之間的關系。
至于委托合同和代理權授予行為之間的關系，在大陸法系國家，學說和立法一般采分離說，即委托合同和代理權授予行為是各自獨立的。且一般認為委托合同是原因行為，但是代理權授予行為獨立于此原因行為，且具有無因性。而在英美法系國家，一般認為，委托合同和代理權授予行為是同一的，
