【案例】某開發(fā)商興建的“現(xiàn)代城”項(xiàng)目一期工程于2010年4月30日交付使用，時(shí)至今日，購(gòu)房人尚未能夠辦理房產(chǎn)證。購(gòu)房人按照約定申請(qǐng)仲裁，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。在庭審過程中，開發(fā)商承認(rèn)逾期辦證，但其辯稱逾期辦證的原因在于規(guī)劃用地紅線圖與土地實(shí)際使用狀況不相符，致使土地證遲遲辦不下來而直接導(dǎo)致“大證”辦理不了，正積極與規(guī)劃及土地部門協(xié)調(diào)，并聲稱這是由于政府部門的原因而導(dǎo)致的逾期辦證，不承擔(dān)違約責(zé)任。
【分析】在商品房買賣合同糾紛中，逾期辦理“兩證”糾紛占有較大的比例。而“大證”（即開發(fā)商向房屋登記部門申請(qǐng)進(jìn)行的房屋所有權(quán)初始登記）遲延辦理是（購(gòu)房人）逾期辦證的主要原因。此類案件的處理結(jié)果，往往是開發(fā)商十有八九承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
（一）相關(guān)規(guī)定
1.《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。”第三款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”
2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！?/p>
（二）上述規(guī)定的理解與適用
1.上述相關(guān)規(guī)定，含有兩方面的內(nèi)容：
（1）開發(fā)商應(yīng)盡的行政法義務(wù)，即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門”。如此規(guī)定，是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要，是維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益的需要；
（2）開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因其自己的原因而導(dǎo)致逾期辦證的民事違約責(zé)任。
2.司法解釋中“由于出賣人的原因”的理解
“由于出賣人的原因”，在理論和實(shí)踐中存在一定的分歧。有人認(rèn)為，不宜以開發(fā)商是否具有過錯(cuò)作為判斷依據(jù)，只要開發(fā)商存在逾期辦證的事實(shí)，就該承擔(dān)違約責(zé)任；有人認(rèn)為，“由于出賣人的原因”是開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的歸責(zé)原則，系過錯(cuò)原則，開發(fā)商有過錯(cuò)才承擔(dān)違約責(zé)任；還有人甚至認(rèn)為政府行政行為導(dǎo)致的逾期辦證，不能歸結(jié)于“由于出賣人的原因”。 如果是政府行政行為而導(dǎo)致的逾期辦證，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的話，有違公平原則。
對(duì)此，筆者認(rèn)為，歸責(zé)原則是當(dāng)事人承擔(dān)民事責(zé)任的根據(jù)和準(zhǔn)則。我國(guó)合同法第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百零九條也規(guī)定，“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬?！庇纱丝梢钥闯?，我國(guó)合同法規(guī)定的違約責(zé)任歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則，即不論違約人是否具有主觀上的過錯(cuò)，只要客觀存在違約行為，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
至于由于政府行政行為而引起的逾期辦證問題，有兩種結(jié)果：一是合法行政行為造成開發(fā)商損失的（這種損失包括開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)的相關(guān)違約責(zé)任），則政府相關(guān)部門應(yīng)依法予以補(bǔ)償（如規(guī)劃部門依職權(quán)進(jìn)行的規(guī)劃調(diào)整），二是違法行政行為而造成開發(fā)商損失的，則政府相關(guān)部門應(yīng)依法予以賠償。但不論是出于何種情況，政府行為均不應(yīng)作為開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任的考慮因素，至多在仲裁或訴訟中法官予以考慮的一個(gè)情節(jié)而已。
3.是否逾期的界定
在實(shí)踐中，經(jīng)常有購(gòu)房人投訴開發(fā)商逾期辦證而要求行政機(jī)關(guān)予以處罰甚至直接訴諸法律。在此，筆者提醒廣大購(gòu)房人注意以下兩個(gè)方面：（1）簽訂商品房買賣合同時(shí)，要仔細(xì)審閱相關(guān)辦證條款。如果約定了辦證的期限，則該期限屆滿時(shí)未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商才承擔(dān)違約責(zé)任。該辦證期限不受上述規(guī)章中“60日”的限制。即通常所說的“有約定時(shí)從約定，無約定時(shí)應(yīng)從法定”。
（2）協(xié)助購(gòu)房人辦證是開發(fā)商的法定義務(wù)。向開發(fā)商主張逾期辦證違約責(zé)任時(shí)，在舉證時(shí)要著重證明開發(fā)商該協(xié)助而未協(xié)助。開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。 揚(yáng)州民建房產(chǎn)支部 蔡劍
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