上海未來五年房產將發生重大格局變化
上海住房建設初步方案已公布。方案顯示，“十二五”期間上海住房建設的重心將轉移至包括經適房、廉租房等保障房上。十二五期間，上海住房建設大約為1.25億平方米，其中保障房建設占到了總數的半壁江山，其中經濟適用房建設2300萬平方米、廉租房公用房建設2000萬平方米、重大工程配套拆遷安居房建設2000萬平方米，總數達到6300萬平方米。剩下的2500萬平方米則用于非住宅的商業地產配套項目建設。用于商品住宅建設僅1700萬平方米，僅占總數的13.6%，普通商品房（中小型、限價房）占到了2000萬平方米。
我們對照十一五和十二五規劃,將發現在上海房地產在總量 結構和價格上將發生重要的變化,將深層次的影響上海的開發商和消費者。《“十一五”規劃》于2006年公布，《規劃》預計十一五期間上海新建住房的需求量約1.2億平方米，新開工住房約1億平方米，而十二五期間上海住房建設總量預計為1.25億平方米，住宅供應總量呈小幅增長趨勢（五年平均復合增長率約為4.6%），這一規劃反映了上海住宅市場已經度過了快速增長階段，新增住宅供應量趨于穩定，存量住宅市場的重要性將日益突出。
十二五規劃清晰表明上海住宅供應結構向保障體系的轉型，這一趨勢在2010年已有較明顯體現。其中廉租房公用房的建設總量大幅上升，是本次規劃的最大特點。以套均60平方米計算，十二五期間規劃新建廉租房將達到33.3萬套，而十一五期間所定目標為廉租房受惠10萬戶，僅相當于十二五期間的1/3。配套住宅方面，2006-2010年期間，上海配套商品房成交面積約在3000萬平方米左右，而十二五期間這一部分住宅的開工量將減少，或是預示未來五年間上海拆遷力度將減弱。
國家統計局數據同時顯示，2006-2010年上海商品住宅（含經濟適用房）新開工面積約在0.85萬億平方米左右，占規劃新開工面積的比例達到85%；其中經適房的供應極小，2009年經適房新開工面積僅為127萬平方米，占比僅為7.4%。2010年前3季度經適房新開工面積已達229萬平方米，占比大幅上升到15.4%。而十二五規劃中，經適房總建設面積將達2300萬平方米，占比上升到18.4%。聯系二次調控期間，上海細則曾指出“今后5年新增保障性住房100萬套”，平均每年20萬套（2008年上海全市新建住房的成交套數為15.8萬套，2009年為24.4萬套），未來絕大多數的剛性購房需求將分流到保障房市場的趨勢已經非常明顯，這對商品房市場的格局將造成極大影響。
在這一住宅建設思路的引導下，未來商品房市場預計將出現以下改變：其一，由于商品住宅（不含普通商品房）供應量僅為1700萬平方米，供應稀缺的情況下將導致未來新建商品住宅的普遍高端化，以與保障房形成明顯區別，長于高端產品建設的房地產企業如仁恒、龍湖等將在上海土地市場上顯出其優勢；其二，由于住宅建設重心轉向保障房，因此保障房的參與度將對房地產企業的業績保持以及商品住宅建設的參與權具有重大影響。在這一點上萬科、保利等以規模取勝、快速建設見長的企業更有優勢，且已經抓住先機。其三，由于住宅供應結構的改變，預計十二五期間上海住宅價格的總體水平將趨于平穩，但以同質價格比較仍將持續上升。
