開發商延期辦證違約金訴訟時效應否分段計算、如何認定違約金是否過高？
　　——許擎宇、許文蕾與深圳東海房地產發展有限公司房屋買賣合同糾紛案

　　（一）【案件概要】

　　1．判決書字號
　　一審判決書：廣東省深圳市福田區人民法院（2003）深福法民三初字第1717號。
　　二審判決書：廣東省深圳市中級人民法院（2003）深中法民五終字第2305號。

　　2．案由：房屋買賣合同糾紛

　　3．訴訟當事人
　　原告（被上訴人）：許擎宇，男，57歲，漢族，住深圳市福田區東海花園。
　　原告（被上訴人）：許文蕾，女，27歲，漢族，住深圳市福田區東海花園。
　　被告（上訴人）：深圳東海房地產發展有限公司，住所地深圳市福田區深南大道7088號招商銀行大廈第37層。
　　法定代表人：黃楚標，董事長。

　　4．一審法院：深圳市福田區人民法院。
　　審判員：羅瓊英獨任審理。

　　5．二審法院：深圳市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長劉青；代理審判員：周虹；代理審判員柯云宗。

　　6．審結時間：
　　一審審結時間：2003年9月17日
　　二審審結時間：2003年12月16日

　　（二）【一審審理情況】

　　1．一審訴辯主張

　　兩原告訴稱：2000年9月8日，原、被告簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，約定由原告支付1501458元購買被告開發的位于深圳市福田區東海花園福祿居6棟20B號房產，建筑面積130.61平方米，并在合同中約定了遲延辦證的違約責任。合同訂立后，兩原告依約支付了全部購房款，被告按合同約定的時間交付了房產，但未按合同約定的時間通知原告辦理房地產轉移登記手續，致使兩原告未能在法定期限領取《房地產證》，直至2002年11月28日兩原告才取得所購房產的《房地產證》，被告的行為已嚴重違約。故請求法院依法判令：1．被告支付遲延辦證違約金人民幣59505.42元；2．被告承擔本案訴訟費。

　　被告辯稱：1．原告的訴訟請求已過訴訟時效。按約定，被告應在2001年4月18日前書面通知原告共同向深圳市房地產權登記機關申請房地產轉移登記，也就是說，原告在2001年4月19日就知道或應知道自身權益是否受到侵害，根據法律的相關規定，訴訟時效應從2001年4月19日起開始計算，而原告直至2003年8月20日才提起訴訟主張權利，已超過了兩年的訴訟時效。2．即使原告的訴訟請求未超過訴訟時效，被告也只應承擔因自身過失造成的遲延辦證的部分責任。2001年9月20日被告將辦證資料交予按揭銀行，按揭銀行則遲延了近三個月才向國土局交件；而業主方面，被告要求原告2001年8月20日前簽署相關辦證文件，而原告遲延了19日才前來簽署；向國土局交件后，因原告許文蕾身份證過期，辦證資料被國土局退回，許文蕾重新辦理新的身份證，導致其《房地產證》的辦理遲延了數月。上述遲延責任如果也由被告承擔，顯然與雙方約定不符。3．原告要求支付遲延違約金至2002-年11月28日，但其《房地產證》已于2002年11月25日辦理完畢。4.房屋竣工面積為129.83平方米，而不是130.61平方米。

　　2．一審事實和證據

　　深圳市福田區人民法院經審理查明：兩原告與被告于2000年9月8日簽訂一份《深圳市房地產買賣合同》及補充合同和補充條款，約定由兩原告向被告購買位于深圳市福田區東海花園福祿居6棟20B號的房產，建筑面積129.83平方米（2001年9月9日，原、被告又簽訂了補充協議，對面積進行了確認），房款總價為人民幣1492491元。合同補充條款約定，被告應在交付房屋后的第150天內書面通知兩原告共同向深圳市房地產權登記機關申請房地產轉移登記，如因被告的原因沒有在此期限內通知兩原告辦證，被告應從交付房屋的第180天起按市房屋租賃主管部門規定的指導租金標準向兩原告支付違約金至市產權登記機關核發《房地產證》之日止。合同訂立后，兩原告依約支付了全部購房款，被告亦于2000年11月22日向兩原告交付了房屋。2000年9月30日被告取得了涉案房地產的《竣工驗收備案證書》。但被告卻沒有在合同約定的期限內通知兩原告辦證，導致兩原告所購買的上述房產的《房地產證》遲延至2002年10月25日才取得。兩原告代理人賴守標在庭審時承認，2002年7月兩原告收到被告的辦證通知。

　　3．一審判案理由

　　深圳市福田區人民法院認為：兩原告與被告簽訂的《深圳市房地產買賣合同》及補充合同和補充條款均是雙方真實意思表示，符合法律的規定，是有效合同，雙方當事人必須依約履行各自的義務。根據合同約定被告應在房屋交付后的150天內書面通知兩原告共同辦理《房地產證》，但被告未能在合同約定的期限內通知兩原告共同向市房地產權登記機關申請房地產轉移登記，應承擔違約責任。違約金應按合同約定從2001年5月22日起按市房屋租賃主管部門規定的同期同地段的指導租金標準計算至2002年7月1日止。但鑒于兩原告于2003年8月18日才向本院起訴主張違約金，根據法律有關訴訟時效的規定，從兩原告起訴之日起前兩年內的訴訟請求，本院予以支持，對兩年前的違約金請求，因超過了訴訟時效，不受法律保護，本院不予支持。違約金經核算，被告應向兩原告支付人民幣33864元。被告提交的寄掛號信清單，因不能證明其掛號信內容，也沒有證據表明兩原告簽收了掛號信，故被告認為其已以掛號信的方式通知兩原告辦證的答辯理由，不能成立。

　　4．一審定案結論

　　深圳市福田區人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規定，判決如下：

　　一、原告許擎宇、許文蕾與被告深圳東海房地產發展有限公司簽訂的《深圳市房地產買賣合同》及補充合同和補充條款有效；

　　二、被告深圳東海房地產發展有限公司應在本判決發生法律效力之日起十日內向原告許擎宇、許文蕾支付逾期辦證違約金人民幣33864元。逾期支付則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規定處理；

　　三、駁回原告許擎宇、許文蕾的其他訴訟請求。

　　本案案件受理費人民幣2295元，由原告負擔769元，被告負擔1526元。

　　（三）【二審情況】

　　1．二審訴辯主張

　　上訴人深圳東海房地產發展有限公司上訴稱：（1）被上訴人訴訟請求已超過訴訟時效。我司與被上訴人于2000年9月8日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》及補充條款，該合同第十四條及補充條款第八條同時約定：我司應在房屋交付使用后的150天內書面通知被上訴人共同向深圳房地產權登記機關申請房地產轉移登記。合同生效后，我司于2000年11月22日將房屋交付給被上訴人使用，按照雙方約定，我司應在2001年4月18日前書面通知被上訴人辦理《房地產證》，故被上訴人應在2001年4月19日就應知道其權益是否已受到侵害，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條“訴訟時效期間應從知道或應當知道權利被侵害時起計算”的規定，本案的訴訟時效應當從2001年4月19日開始計算，而被上訴人直到2003年8月20日才提起訴訟，已超過兩年的訴訟時效期間。一審法院對訴訟時效期間分段計算與現行法律規定不符，請求二審法院采納我司的上訴理由，駁回被上訴人訴訟請求。（2）一審認定事實錯誤，請求二審法院查明事實，并依法改判。我司向一審法院提交了收寄掛號函件登記清單及《關于房地產證辦證事宜》兩份證據，證明我司于2001年8月16日向被上訴人寄送了辦證通知，同時1．補充協議；2．交費明細表；3．工商銀行簽署辦《房地產證》之單元名單資料三份證據，證明被上訴人在收到我司的辦證通知后，于2001年9月9日到我司簽署了辦證文件的事實，也印證了我司已于2001年8月16日寄送辦證通知及被上訴人已收到辦證通知的事實。被上訴人在一審中否認上述事實；并辯稱其于2002年7月才收到我司的辦證通知。但其沒有提交任何證據反駁我司的上述證據及事實，也沒有提交任何證據證明其于2002年7月才收到辦證通知的主張。一審法院對我司提交的大量證據不予采信，僅憑被上訴人的口頭陳述來認定我司通知辦證的時間，不符合《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十二條的規定，導致認定事實錯誤，請求二審法院查明事實，并根據我司實際的通知辦證時間來確定我司的違約責任。

　　被上訴人許擎宇、許文蕾答辯稱：原判正確，請求予以維持。

　　2．二審事實與證據和一審相同。

　　3．二審判案理由

　　深圳市中級人民法院認為：被上訴人與上訴人簽訂的房地產買賣合同合法有效，雙方應當按約定全面履行自己的義務。被上訴人依合同約定履行了自己的義務；上訴人未按合同約定的期限為被上訴人辦妥《房地產證》，已構成違約，應承擔相應的民事責任。上訴人上訴稱被上訴人要求支付遲延辦證的違約金的訴訟請求已超過訴訟時效，違約金數額過高，沒有法律依據，違約金的支付是以雙方合同的約定為前提，并非以造成實際損失為前提，對該項請求，本院不予支持。另上訴人上訴稱于2001年8月16日向被上訴人寄送了辦證通知，但未提交有關證據證明，本院不予采納。綜上，原判認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當。

　　4．二審定案結論

　　深圳市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴費人民幣2295元，由上訴人深圳東海房地產發展有限公司負擔。

　　（四）【評析】

　　一、關于訴訟時效的法律思考

　　許某與房地產公司簽訂的《深圳市房地產買賣合同》約定，房地產公司應在房屋交付使用后的150天內書面通知許某共同向深圳房地產權登記機關申請房地產轉移登記。房地產公司于2000年11月22日將房屋交付給了許某使用，按照約定，房地產公司應在2001年4月18日前書面通知許某辦理《房地產證》，但是，房地產公司并沒有履行上述的合同義務，導致其違約。房地產公司主張許某的訴訟時效已過，而原審法院和二審法院則按照訴訟時效期間分段計算的方法，對自許某起訴之日起（2003年8月18日）前兩年的訴訟請求予以支持，對兩年前的違約金請求則因超過了訴訟時效，不予支持。

　　在審判實踐中，許某對房地產公司延期通知辦證的違約金的訴請有無過訴訟時效的問題存有爭論：第一種觀點認為：訴訟時效期間應分段計算，本案許某與房地產公司約定的延期通知辦證違約金系按日計算，則房地產公司應在交房后第150日，即2001年4月19日為逾期通知辦證的第一天，違約金的訴訟時效期間從該天起計至滿2年止，逾期通知辦證第二天的違約金的訴訟時效期間從該天起計至滿2年止，其他依此類推，故許某的此項訴請從起訴之日往前推兩年的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。本案一、二審法院均持該觀點，認為許某“于2003年8月18日起訴至法院，故從該日起往前推兩年即2001年8月18日之后的延期通知辦證的違約金予以支持，2001年8月18日以前的訴請超過了訴訟時效，法院不予保護。”第二種觀點認為：訴訟時效期間應從雙方約定的通知辦證日屆滿開始計算，因為依《民法通則》的規定“訴訟時效期間從知道或應當知道權利受到侵害時計算”，本案許某與房地產公司簽訂的房地產買賣合同約定的通知辦證期滿日為2001年4月18日，該日期屆滿，房地產公司未通知許某辦理《房地產證》，構成違約；許某此時應知自己的權益受到侵害，故應從2001年4月18日的次日起二年內，許某應主張權益，但其直至2003年8月18日才起訴至法院，該項請求顯然已超過訴訟時效，且房地產公司提出了時效抗辯，故許某的該項請求不應得到支持。上述兩種觀點截然不同，采納的觀點不同，對案件雙方當事人權益的影響也很大。那么，哪種觀點較為合理呢？一、二審法院的判決正確嗎？

　　依民法原理，請求權指權利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權利。按請求權基礎權利之不同，主要分為債權上請求權和物上請求權等幾種類型。民法上對請求權作這種劃分其有重要意義，我國臺灣地區著名民法學家王澤鑒先生就極力推崇請求權基礎法律分析方法，認為用這種方法分析案例時，可以從法律的立場去思考問題，避免個人主觀的價值判斷及未受節制的衡平方法。就本案而言，許某購買了房地產公司開發的商品房，依買賣合同約定，房地產公司應依約在約定的時間內通知許某辦理《房地產證》，而房地產公司違約，未按時履行通知義務。故許某得基于合同法中關于買賣合同的法律規定向房地產公司提出延期通知辦證違約之訴。這種訴所依據的請求權應為物權上請求權，而非債上請求權。許某所依據的請求權屬于物權請求權，是其物權受到了侵害。理由是，由于房地產公司遲延通知辦證，導致了許某的房產證不能在約定的時間內取得，因為沒有房產證，許某就不能行使轉讓及辦理抵押等權利，這必然限制了許某基于房屋的權利的享有及行使，并導致了許某該房產權的瑕疵；而基于房屋所有權主權利而存在的從權利如轉讓權、抵押權等，是基于房屋這個物上的權利；案中，許某因房地產公司違約行為所損害的是物權，所以其應依據的請求權是屬于物上的請求權。

　　通過以上分析，筆者得出結論：許某訴請房地產公司遲延通知辦證的違約金所依據的請求權，為物權上請求權。那么，前述所提及的許某該請求權是否過訴訟時效的兩種觀點哪種正確呢？依據案件的實際情況，筆者認為，第一種觀點正確，把訴訟時效按每天分段計算是適當的處理方法。首先，許某的請求權屬物權請求權性質，該請求權是物權遭受了侵害，基礎權利是物權，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時效，因為作為基礎權利的物權仍然存在。比如，在知識產權審判中，專利權遭受侵害時，法院往往判從起訴日往前推兩年的請求部分未過時效，從而予以支持。物權與知識產權同為絕對權，在二者遭受侵害而產生損害賠償時，從起訴日往前推兩年未過時效是正確合理的。其次，分段計算有利于平衡當事人之間的權利和義務。在本案中，房地產公司自其應通知許某辦證之日，即自2001年4月18日起未履行通知義務，該行為對許某享有房產的權利構成損害，該損害一直持續到2002年7月房地產公司履行通知義務日止，在該角度上說，許某可以因房地產公司的侵害行為的持續而導致訴訟時效的中止為由，抗辯房地產公司提出的訴訟時效主張；當然，該項主張會導致訴訟時效制度的一些問題，例如有受《刑法》中“持續犯的追訴時效從犯罪行為終了之日計算”影響之嫌，還會引發訴訟時效中違約、侵權損害賠償是否均可分段計算等爭論。但是基于房地產公司的違約事實以及違約行為對許某權利造成的損害事實，法律應該保護許某的合法權益，法院應對其違約金的主張給予支持。在該案的情況下，違約金或許更體現出來的是其補償性的性質。而在實際的審判實踐中，上級法院也是在同類案件中以分段計算的方法來統一審理思路的。綜上，原審和二審法院的審理是合理合法的，并對今后該類案件的處理作出了范例。

　　二、關于違約金金額的法律思考：

　　最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”房地產公司據此提出上訴意見，于是引發了案中的違約金是按照當事人約定的方式還是按照上述法律規定的方式來計付的爭議。要解決這個爭議，我們首先要研究和分析一下違約責任及違約金的性質。

　　違約責任是民事責任的一種，是指合同的當事人因過錯不履行合同或者履行合同不符合合同約定條件而應當承擔的民事責任。違約責任是一種財產責任，一般認為違約責任是一種法律制裁措施，其作為財產責任的本質意義主要在于對被違約方的補償，其次才表現為對違約方的懲罰和制裁。所以說違約責任是補償性和懲罰性的共存體。違約金是承當違約責任方式最典型的表現，其當然具有了違約責任的補償性和懲罰性。針對案情，我們來分析一下由當事人約定違約金內容（包括確定違約金金額）的意義所在：

　　1．《合同法》第一百一十二條的規定：“當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金”；第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因為違約產生的損害賠償的計算方法。”據此，違約金是由當事人協商確定的，而上述的條款則體現了法律確立的合同自由原則或者意思自治原則。在市場經濟領域，允許當事人自行約定違約金，實際上是尊重合同當事人完全根據自己的真實意思自由約定合同條款的權利，以及一旦發生糾紛時保護自身權益的權利。約定違約金，對于充分發揮合同當事人的主觀能動性和自主性，鼓勵當事人積極廣泛參與交易活動，意義十分重大。我國的民法通則和合同法中規定的違約金是一種責任形式，在我國長期司法實踐中，也是將違約金作為一種承擔民事責任的方式予以適用，應用范圍十分廣泛。

　　2.違約金具有擔保合同履行和違約承擔民事責任的雙重意義。由于違約金具備了懲罰性和補償性，必然使得合同當事人事先都不能預知不履行合同的后果，當事人在大多數的情況下，都會積極地履行合同義務以避免承擔不良的違約后果，這樣就使到違約金具有了擔保的作用。而依據當事人約定的懲罰性違約金一般數額較大，而且與違約行為導致的實際損失沒有必然的因果關系，也就是說，即使合同的一方違約沒有造成合同另一方的任何損失，也要按照合同的約定承擔違約的責任，因此，具備了上述性質的違約金更有利于督促當事人履行合同義務，從而保障了合同當事人的權利并保證了合同的順利履行。

　　3.由于違約金是合同當事人在簽訂合同時預先約定的，一旦發生糾紛時就不必具體計算損害的范圍，守約方就可以要求違約方支付違約金。這樣就可以避免在適用損害賠償方式時常常遇到的計算損失范圍和舉證的困難，節省了各種訴訟成本，符合法院審理案件的兼顧公平和效率，也符合經濟效益的原理。

　　綜上所述，由簽訂合同雙方約定的違約金條款是重要意義的，理應受到法律保護的。回到案情，由許某和房地產公司約定的違約金內容的條款合法有效，房地產公司以“對許某的房屋使用并沒有構成任何的妨害，所以許某并沒有實質的損害”、“法院支持許某請求的違約金數額過高”的上訴主張沒有法律依據；況且在本案中，許某實際上也因房地產公司的違約行為遭受了損失。該損失是無形的，因為沒有《房地產證》，許某就不能行使轉讓及辦理抵押等權利，這必然限制了許某基于房屋的權利的享有及行使，并導致了許某該房產權的瑕疵。所以說，房地產公司的上述訴求是既沒有法律依據，也沒有事實理由，一審及二審法院的審判是合理合法的。

　　上述案件在房地產糾紛案件的審判實踐中很具有典型性，其“訴訟時效如何起計”、“違約金金額如何確定”等爭議在房地產買賣合同糾紛案件審理過程中最為常見，筆者藉著本文分析了該類案件的審理思路和審判的法理依據，希望拋磚引玉，引發大家的思考和討論。