編者按： 2017年8月21日國土資源部（機構改革后為自然資源部）與住房和城鄉建設部聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱“《建設租賃住房試點方案》”）（國土資發〔2017〕100號），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2019年1月11日自然資源部與住房和城鄉建設部又聯合印發了《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》（下稱“《建設租賃住房試點方案意見的函》”），確定第二批在福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市開展試點。現上述18個試點城市已陸續出臺了地方性試點實施方案。 有鑒于此，本所房地產團隊將陸續對上述18個試點城市發布的實施方案進行匯總分析。主要從集體建設用地建設租賃住房項目的前期準入階段、租賃住房的建設階段、租賃住房的運營階段及政府提供的組織保障措施四個方面進行分析。本篇為系列文章的開篇之作，主要就集體建設用地建設租賃住房項目前期準入階段中的試點范圍、集體租賃住房用地和實施主體方面進行匯總分析。 一、政策依據 本篇主要就《建設租賃住房試點方案》和《建設租賃住房試點方案意見的函》中北京、上海、沈陽等18個試點城市（下稱“18個試點城市”）有關利用集體建設用地建設租賃住房的試點實施方案進行研究。具體以18個試點城市的下述實施方案為研究依據： 根據上述已發布的實施方案，本篇文章就項目準入階段進行研究，具體情況如下。 二、項目準入階段 1.試點范圍 關于試點范圍的選擇上，通過對18個試點城市實施方案的研究，18個試點城市中僅有武漢、合肥、福州、貴陽、南昌、青島和杭州在試點實施方案中明確了部分試點區域，其余11個城市僅作了原則性規定。 在武漢的實施方案中，明確了東湖高新區、江夏區、黃陂區、蔡甸區四個區先行開展試點工作。將東湖高新區作為整村統征儲備先行區和武漢住房租賃市場試點區域；將江夏區作為武漢市農村集體建設用地及地上房屋確權登記試點區域和農房抵押貸款試點區域；將蔡甸區、黃陂區與美麗鄉村建設相結合，重點探索利用集體建設用地建設租賃住房來增加農村集體經濟組織和農民收入渠道，探索利用集體建設用地建設租賃住房建設模式、融資模式、收益分配模式等。 在合肥的實施方案中，則采用了分階段的方式逐步開展試點區域。合肥計劃在2017年底前，在包河區和長豐縣條件較好的范圍內，各選擇1至2個項目啟動試點。2018年，在租賃住房需求量較大的中心城區以及高新區、經開區、新站區，肥東縣、肥西縣與市區相鄰的城鄉結合部開展試點工作。2019年上半年，在全市范圍內多點推行利用集體建設用地建設租賃住房，形成新的住房供給常態。 在福州的實施方案中，明確了在倉山區、晉安區住房需求強烈的區域適當集中建設并分批開展試點。 而在貴陽的實施方案中，第一批試點選擇在以新市民為主的新就業人員、青年人才、外來務工人員較多，租賃住房需求較大的云巖區、觀山湖區、花溪區、烏當區、白云區、經開區、清鎮市、修文縣。其余區（市、縣）根據推進情況適時開展。 在南昌的實施方案中，明確了試點范圍為市本級各區（開發區、新區），重點是土地管理秩序良好、區域配套較為完善、產業集群和高等院校聚集度較高的高新區、紅谷灘新區、青山湖區。 在青島的實施方案中，明確了重點在城陽區、黃島區、膠州市開展第一批試點。 在杭州的實施方案中，則明確了在蕭山區、余杭區、富陽區、臨安區、大江東產業集聚區范圍內分別確定1-2個地塊開展試點；而建德市、桐廬縣、淳安縣可自愿申請開展項目試點。 上述區域的選擇，皆可以體現各試點城市對試點范圍的選址要求。通過對各城市實施方案的總結，該18個試點城市在選址大體上有以下四個共性： 第一， 試點選址要求符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。 第二， 試點選址要求具有一定的配套基礎設施和公共服務條件。如一般選擇醫療、教育、交通等公共設施配套齊全的區域。 第三， 試點選址多臨近功能性園區等租賃住房市場需求大的區域，如產業園區、科研園區、大學園區、城市運行重點產業項目的地區等。 第四， 試點選址要求便于實施啟動，選址充分考慮所選地塊的實施操作可能性。 2.集體租賃住房用地方面 在明確了試點范圍后，18個試點城市對租賃住房項目關于土地來源、用地規模及用途等準入條件的規定存在異同。 （1）土地來源 根據對18個試點城市實施方案的總結，關于土地來源，沈陽、鄭州等以下12個城市對該方面進行了詳細的規定，主要規定如下： 從上表可以看出，各個試點城市對土地來源的規定存在部分差異。沈陽、鄭州、廈門、成都、福州、貴陽、海口、南昌、青島皆要求土地來源為存量集體建設用地。廈門表明原則上不得占用耕地，如遇集體建設用地中插花農用地等情況，可采取增減掛鉤的方式對用地布局進行優化，其中廈門和成都皆對插花農用地等情況作了特別規定。 與其他實施方案的籠統規定不同，廣州對土地來源作了詳細的規定，規定了五種情形的用地可以用作集體租賃住房的建設。而肇慶僅僅表明鼓勵利用留用地建設租賃住房試點。合肥市表明鼓勵現有集體建設用地上屬集體經濟組織或村民合法閑置的房屋進行出租等。福州、青島則將在政府批準供地前須已形成“凈地”作為試點項目的準入條件。 （2）土地用途和使用期限 根據對18個試點城市實施方案的總結，沈陽、廣州、合肥、青島和佛山該5個城市對土地用途、使用期限及相應的要求進行了詳細的規定，具體如下： 關于土地用途，沈陽、廣州等5個城市皆明確表明土地用途為住宅用地。廣州對此作了特別規定，可通過申請批準后將原用途調整為住宅（租賃住房）用地。關于土地使用期限，青島表明使用期限為70年，沈陽明確表明不得超過70年，合肥則表明原則上不超過70年。 3.實施主體 根據對18個試點城市實施方案的總結，除了鄭州未對實施主體進行明確的規定，其他17個試點城市皆對實施主體和相應的要求進行了詳細的規定，具體如下： 從上表可知，關于實施主體，各試點城市的規定有所區別。總體來看分為兩類，一類是集體經濟組織自行開發運營；一類是通過聯營、入股等方式合作建設運營。其中，除了廈門表明僅能由集體經濟組織與市、區屬國有企業合作開發建設運營，其余上述16個試點城市皆表明既可以通過體經濟組織自行開發運營，也可以通過合作的方式建設運營。 各個試點城市對集體經濟組織的類別及聯營、入股的合作對象做了不同的限制。如廈門表明僅能由集體經濟組織與市、區屬國有企業合作開發建設；而杭州則表明鼓勵市、區國有企業與村集體經濟組織合作。再如廣州則表明政府委托單位、村集體、企業等主體皆可參與利用集體建設用地建設運營租賃住房；沈陽表明國有企業或民間資本均可以與集體經濟組織以入股、聯營方式建設運營；福州市則既可以與市、區屬國有企業合作開發建設，也通過聯營等方式選擇社會資本運營。
