鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
本公眾號作者：張春光律師
電話：18818260136
微信：chinazhang2014
《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”那么，在房屋買賣合同被認定無效之后，有過錯的一方是否應當賠償對方的房租損失呢？即如果房屋買賣合同有效，買房人就能拿到房子，就不會產生合同約定的交房日之后的房租，這個房租的損失是否應當由有過錯的一方承擔呢？
這個房租的損失不應當由有過錯的一方承擔。我們通常所講的“合同無效”是指自始、當然、絕對、確定無效【合同法理論以及法國德國日本等國家和地區的民法典上還有合同相對無效的概念，有興趣的朋友可以找我交流，在此不展開】。通俗地講，合同無效即“無”，即“不存在”。且合同無效與否是一個價值判斷的過程，不是任何人（包括過錯方）所能控制和改變的，也不是任何人（包括過錯方）所能“藏起來”的，無過錯方也“應當”知道該合同自成立之時就是無效的，不存在的。因此，無過錯方自始就不應該期待依據該無效的合同來實現合同目的。過錯方按照合同約定的時間交付房屋，自己自過錯方交付房屋之后就不必向第三方支付租金，這都是無過錯方所期待的合同目的，都是無過錯方依據一個合法有效的合同所期待的合同目的。這個無過錯方所期待的合同目的的基礎（一個合法有效的合同）是不存在的，所以，這個合同目的也就自始不能實現。
如果你還是覺得很難理解，那么，就是你把“違約責任”和“合同無效的責任（注：經常有人把合同無效的責任稱之為“締約過失責任”，但是嚴格講這種觀點是不準確的，因為締約過失責任是違反先合同義務所產生的責任，是在合同成立之前才可能產生的責任。無效合同肯定是已經成立的合同，合同成立之后就不存在先合同義務了，也就不會產生締約過失責任了。）”混淆了。違約責任所產生的損害賠償的范圍是包括現有利益的損失（積極損失）和可得利益或曰預期利益的損失（消極損失）的。法律之所以把預期利益也納入違約損害賠償的范圍，就是因為合同是合法有效的，守約方可以依照這個合法有效的合同來產生一個合理的預期，即如果合同得到履行自己將獲得什么樣的利益。但是，無過錯方卻不可以依據一個無效的合同來產生預期利益的合理預期。
這也給我們一個啟示，即如果有人起訴你主張違約責任，你可以通過主張合同無效來減少自己的賠償范圍。
附：
沈陽富臨房地產開發有限公司、徐建與沈陽富臨房地產開發有限公司、徐建房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：徐建與富臨公司于2006年8月5日簽訂《商業網店定向建設合同》一份，合同約定：徐建購買富臨公司開發的位于沈陽市和平區光榮街22號，建筑面積為503.10平方米的商業網點。合同簽訂后，徐建共計付款453萬元。富臨公司至今未向徐建交付涉案房屋，且未能取得涉案房屋的《商品房（預）銷售許可證》。
裁判原文節選【案號：最高院（2016）最高法民再3號】本院認為，富臨公司作為一家專門從事房地產開發的企業，明知其沒有預售許可證，仍與徐建簽訂具有商品房買賣合同性質的《商業網店定向建設合同》，簽訂合同后也一直未取得商品房預售許可證明，最終導致本案的《商業網點定向建設合同》被認定為無效，富臨公司應負主要責任。對于富臨公司依法應當返還徐建支付的453萬元購房款，雙方當事人均無異議。本案爭議的主要問題是，徐建因為合同無效遭受損失的范圍和數額，即富臨公司是否應當賠償徐建購房款利息及房屋租金損失?！逗贤ā返谖迨藯l規定，有過錯的一方應當賠償對方因合同被確認無效后所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這種賠償責任是基于締約過失責任而發生的，賠償損失的范圍應以實際已發生的損失為限，即當事人為準備履行合同而受到的直接損失。徐建支付的453萬元購房款，長期被富臨公司占用，由此產生的利息損失屬于直接損失的范疇，理應由富臨公司予以賠償。富臨公司再審中提交《關于光榮街22號地塊規劃指標和土地價款調整的補充說明》、《國有土地使用權出讓補充合同》、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《關于沈陽富臨房地產開發有限公司光榮街22號地塊商業項目的核準決定書》等新的證據，旨在證明涉案工程系政府原因導致變更規劃，富臨公司未能如約交房，不應承擔責任。本院認為，原判決基于富臨公司沒有依法取得商品房預售許可證的事實，認定雙方所簽合同無效，富臨公司再審中提交的上述證據，不能推翻合同無效的結論，故上述證據與本案的處理不具有關聯性，本院不予采信。富臨公司主張其不應承擔購房款利息損失的理由不成立，對該再審請求本院不予支持。關于房屋租金損失問題。本院認為，合同被確認為無效，即不存在繼續履行問題，故基于合同有效可以獲得的利益不屬于賠償損失的范圍。本案中，徐建主張的房屋租金損失，系其經營期間向案外人租賃經營場所發生的費用，徐建認為如果富臨公司按照合同約定時間交付房屋，其就可以避免對外支付上述租金。本院認為，因本案中的房屋買賣合同無效，徐建就不能再期待依據該無效合同取得合同中約定的房屋。因此，該房屋租金不是合同無效必然造成的損失，屬于徐建開辦公司和批發中心的經營成本，徐建訴請富臨公司賠償其房屋租金損失，沒有法律依據。因租金損失不應作為合同無效的損失賠償范圍，故富臨公司再審中提交的與租金損失相關的證據，與本案已不具有關聯性，對此不予采信。原判決將房屋租金損失認定為合同無效后徐建的經濟損失范圍并判決富臨公司支付徐建房屋租金損失2207756.25元，屬于適用法律錯誤，對于富臨公司主張的不應負擔房屋租金損失的再審請求，本院予以支持。
本微信公眾號相關文章延伸閱讀【點擊標題即可鏈接到原文】：
2016.5.31賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？
2016.5.26轉讓有抵押的房屋，合同有效嗎？
2016.5.25買房人欠付房款不足總房款的三分之一，賣房人無權解除合同？
2016.5.24法院判決繼續履行夫妻一方賣房的合同，配偶不能訴請撤銷該判決？
2016.5.23國企違反法定程序出售房地產，合同無效？
2016.5.22附條件合同能規避買賣擔保協議無效的規定？
2016.5.19買房人逾期付款就構成根本違約？——分期付款背景下的買受人利益保護
2016.5.16計算房屋買賣中實際損失的時間點
2016.5.15虛假的二手房買賣如何認定？合同無效的法律依據是什么？
2016.5.13對“如因房屋交易政策原因造成無法交易”的理解
2016.5.12當善意（或惡意）購買遇到無權處分，房屋買賣合同效力如何？誰能取得所有權？
2016.5.10警惕！買房人限購，賣房人違約
2016.5.6買房人沒有違約，就一定能拿到房子？
2016.5.4《居間協議》未約定首付款支付時間且雙方不能達成一致，即可解除合同且不承擔違約責任？
2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標志是什么？ “房屋買賣合同”指哪一版？
2016.5.1買房人明知自己不具有購房資格而購房，合同不能履行，居間方可否主張傭金？
2016.4.29二手房買賣定金合同中，按份共有人無權處分相關問題
2016.4.27 不具備購房資格者購房失敗，是否需要支付中介費？
2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？
2016.4.25“滬九條”導致首付比例提高，買房人可否解除合同且不承擔違約責任？
2016.4.23當房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔保，不同的后果
2016.4.21網簽時是限購對象，合同一方就一定可以解除合同？
2016.4.18轉按揭辦不了，買房人要承擔違約責任？
2016.4.16離婚，房產如何分割？
2016.4.15買房人按約申請貸款，但未在約定的過戶日前獲銀行批準，是否要承擔違約責任？
2016.4.10房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果
2016.4.8 以房產出資卻未辦理過戶手續的法律后果
2016.4.7不履行或解除居間協議，居間補償費如何支付？
2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律后果如何？
2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金？
2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構成違約？哪方享有合同解除權？
2016.4.1“限購令”導致賣房人買不到房，房屋買賣合同可否解除？
2016.3.31警惕！房屋在網簽后被查封怎么辦？
2016.3.30“二手房”的隱蔽質量瑕疵責任誰承擔？
2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實際損失數額？
2016.3.27房產中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔何種責任？
2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”，可解除合同且不承擔違約責任？
2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協議》，可否要求退還定金？
2016.3.22二手房買賣中的細節法律問題
2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關問題
2016.3.20二手房買賣|轉讓未依法登記領取權屬證書的房地產的協議是否有效？
2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解
2016.3.14房價瘋漲，房屋買賣雙方都應當知道何謂“法律上或者事實上不能履行”
2016.3.13房價瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續履行？
2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規定及解讀
2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關于二手房買賣的規定
2016.3.10 房屋兩次過戶，但前一合同無效，所有權歸誰？名義產權人可否請求原所有人遷出房屋？
2016.3.9 房價瘋漲，賣房人的權利如何保護？
2016.3.8 房價瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？
2016.3.7 房價瘋漲專題：10個相關法律問題
2016.3.6 聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》、前后兩份合同、法律適用
2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫，買房人應當知道的法律常識
2016.3.3 房價飛漲背景下的違約與救濟
