轉讓未依法登記取得權屬證書的房屋，合同效力如何認定？
遼寧知本律師事務所
【案情簡介】
2006年6月，趙女士通過大連市某中介公司購買周先生的一套位于中山區的二手房，三方一定，這套有合同發票的清水房由周先生轉讓給趙女士，價格為58萬元。合同簽訂后，趙女士按約定交付給中介公司1萬元定金和1萬元中介費，又給了周先生8000元合同發票更名費。此后，周先生和趙女士到物業管理公司領取了房屋鑰匙，趙女士大興土木開始裝修房屋。而后，由于房屋更名手續未能辦理，導致無法辦理房屋產權證，趙女士一紙訴狀將周先生和他的前妻告上法庭，要求對方賠償經濟損失。
趙女士主張，被告承諾最遲于2006年年底辦理完房屋更名手續并同意她先對房屋進行裝修。但是，她交納定金、中介費、更名費至今，被告也未辦理房屋合同發票的更名手續，因該房屋無法辦理產權證，原告不能購買該套房屋。請求法院判令被告賠償裝修損失等各項損失75000余元，返還已安裝的熱水器、吸油煙機或支付等值價款4260元，賠償交通費1846元。
【案件判決】
法院認為，按照法律規定，未依法登記取得權屬證書的房屋不得轉讓，被告明知欲轉讓的房屋沒有房屋產權證，而與原告簽訂了房屋買賣合同，違反了法律的禁止性規定，導致雙方的房屋買賣合同無效，對此被告應承擔民事責任。
合同是二被告離婚前由周先生與原告和中介公司簽訂的房屋買賣合同，涉案房屋為夫妻共同財產，被告某女士也應承擔責任。2008年10月中旬，大連市中山區人民法院一審判決，二被告給付原告裝修費79000余元，賠償交通費等1846元。（案例來源：大連晚報）
【案件評析】
關于轉讓未取得權屬證書房屋的合同，效力如何認定，司法實踐中主要有兩種觀點：
（一）合同無效。原因是《合同法》第52條第（五）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；而《城市房地產管理法》第37條第（六）項明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。如果在尚未依法登記取得權屬證書的情況下簽訂房屋買賣合同，該合同因違反了法律的強制性規定，應認定為無效。
（二）合同有效。理由是，房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，買賣行為應受法律的保護。《城市房地產管理法》關于“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”，應理解為不發生物權的轉移，而買賣合同是一種債權，標的物是否轉移對合同本身的效力并不產生影響。如果認定為無效合同，則不利于保護善意當事人的合法權益，不利于維護正常交易秩序。
如成都市成華區法院認為，《城市房地產管理法》“不得轉讓”的規定只是針對沒取得權屬證書的房地產的權屬轉讓，但不能因此否認雙方所簽合同的效力。只要房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上訂立的，為保護正常的民事流轉關系和維護誠實信用原則，雙方所簽訂的房屋轉讓合同有效，受法律保護。
筆者認為，轉讓未依法登記取得權屬證書的房屋，合同應認定有效。
《城市房地產管理法》頒布實施時，關于債權行為和物權行為相分離的理論尚未占據統治地位，《物權法》生效后，情勢則大為改觀。
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”據此，物權變動有原因與結果之分，具體到所引案例中，簽訂買賣合同這一行為是物權變動的原因，房屋登記過戶是物權變動的結果，前者是債權行為，后者是物權行為。債權行為的效力是獨立存在的，只要合同的主體具有相應的行為能力，雙方當事人意思表示真實，且不違法法律或者社會公共利益，合同即為有效，合同本身的效力不受物權能否變動，物權是否變動的影響，即使物權不能變動，債權合同仍然有效。同時，認定合同有效對于購房人利益的保護較為有利，根據《合同法》第五十八條之規定，合同無效后，出賣人僅承擔合同無效的法律責任（有人認為系締約過失責任的一種），包括返還財產、賠償損失，但賠償范圍僅限于信賴利益的損失，不包括可得利益損失；在合同有效的前提下，如出賣人違約，應當按照合同約定向購買人支付違約金，違約金不足以彌補購買人的損失，還應賠償相應的經濟損失，依據《合同法》第一百一十三條之規定，賠償損失的范圍不僅包括信賴利益，還包括可得利益，即合同履行后可以獲得的利益，主要是房屋增值部分的損失。因此，案例中的房屋買賣合同如果認定為有效，趙女士不僅有權要求周先生賠償裝修損失等，還有權要求其賠償房屋現值與購買價58萬元間的差價部分。
