文：吳取彬 隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師
長(zhǎng)期以來，由于房?jī)r(jià)基本上只漲不跌，尤其是經(jīng)歷了2016年初暴漲后，各地房地產(chǎn)調(diào)控亦持續(xù)升級(jí)，被限購(gòu)人群不得不等上一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，尤其是在北上廣等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人們擔(dān)心房?jī)r(jià)越來越高，貨幣可能會(huì)持續(xù)貶值或者手里有足夠的資金卻無投資方向，房地產(chǎn)投資無疑是最佳選擇！于是，被限購(gòu)的人群想到了通過借名買房來規(guī)避相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
借名買房后，被借名人面對(duì)巨額的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)產(chǎn)生下圖情況：
那么，借名買房，房屋到底歸誰的？
出資人？還是出名人？
或許，我們?cè)?jīng)看過很多專業(yè)文章及判例，甚至有來自最高人民法院法官的專業(yè)分析，但是，無論以前通過法理如何分析及其他法院如何判決，都只是理論上的分析，另外，中國(guó)也不是判例法國(guó)家，這些非指導(dǎo)性案例及理論分析對(duì)于遇到類似案件的人來說，沒有太多的實(shí)際意義。
其實(shí)，從2017年8月開始，對(duì)于借名買房規(guī)避限購(gòu)政策的，房屋到底歸誰所有，有了最終的答案！
2017年8月4日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見》（法發(fā)〔2017〕22號(hào)）（下稱“意見”），該意見共30條內(nèi)容，俗稱金融審判30條，其中該意見第18條明確規(guī)定：
“依法保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融債權(quán)的影響，依法妥善審理相關(guān)案件，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性?！?/span>
雖然，《意見》第18條并未明確該類合同效力，但從其所使用的“規(guī)避”“回歸”等詞語的感情色彩上判斷，從嚴(yán)監(jiān)管的傾向明顯。事實(shí)上，法院內(nèi)部已形成意見，對(duì)于借名買房規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的，合同一律無效！
筆者最近參加了一個(gè)培訓(xùn)講座，某高院的資深法官在談到借名買房合同效力問題，亦再次重申，根據(jù)金融審判30條的規(guī)定，借名買房規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的合同無效！
對(duì)此，筆者不再做合同是否無效的理論分析，那么合同無效后，房子到底歸誰？
相信也是所有借名買房人共同關(guān)注的問題。首先，我們得了解法律關(guān)于合同無效的法律后果是如何規(guī)定的：
《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/span>
根據(jù)該條款規(guī)定，合同無效后發(fā)生三種法律后果：
其一是返還取得的財(cái)產(chǎn)責(zé)任，比如若房屋買賣合同無效，則一方返還購(gòu)房款，另一方返還房屋；
其二是不能返還情形下的折價(jià)補(bǔ)償，比如建設(shè)工程違法分包合同中，實(shí)際施工人的履行行為己固化于建設(shè)工程中，無法予以返還，參照雙方約定的工程款予以結(jié)算。
其三是過錯(cuò)損失賠償責(zé)任，該責(zé)任可能與上述兩種法律后果結(jié)合使用，也可能單獨(dú)適用。
由于借名買房涉及到2個(gè)法律關(guān)系，其一是出資人（借名人）與出名人（被借名人）之間的關(guān)于借名買房的內(nèi)部協(xié)議（下稱“借名協(xié)議”）；其二是被借名人（房屋買受人）與房屋出賣人之間的房地產(chǎn)買賣合同關(guān)系。因此，針對(duì)這兩個(gè)法律關(guān)系，我們逐一分析：
一、借名協(xié)議無效，而房屋買賣合同有效
如果借名協(xié)議無效，意味著出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的購(gòu)房款，在合同無效后，只能由被借名人予以返還，雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán)，這在房?jī)r(jià)暴漲的年代，相信是無數(shù)被借名人夢(mèng)想看到的結(jié)果。
因此，借名協(xié)議無效，意味著真正的出資人將無法按照預(yù)先的設(shè)想，依法取得登記在被借名人名下的房產(chǎn)。在借名協(xié)議無效，而房屋買賣合同有效的情況下，房產(chǎn)將歸被借名人所有！??！
二、借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效
雖然在意見中并未明確表述借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效，但是從某高院資深法官的講座明確表示借名購(gòu)房中涉及到兩個(gè)法律關(guān)系均是無效的法律關(guān)系，在這種情況下，意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效，房屋買賣合同無效，意味著出賣人需要返還被借名人的購(gòu)房款，而被借名人應(yīng)依法返還房屋。
因此，當(dāng)借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效的情況下，也意味著房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣人的，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到當(dāng)初的初始狀態(tài)。
當(dāng)然，需要特別說明的是：對(duì)于借名買房中涉及到的被借名人與房屋出賣人之間的《房屋買賣合同》是否無效的問題，需要人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定，但是，對(duì)于民事訴訟來說，“不告不理”是基本處理原則，若在沒有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下，《房屋買賣合同》按照有效來處理，也就意味著在《房屋買賣合同》被確認(rèn)無效之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有！！！
綜上所述，可以明確的告訴你：
借名買房，規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的，房子肯定不是出資人的?。。?/span>
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