如果你問從事不良資產行業最重要的是什么？那我一定會告訴你是盡職調查。盡職調查是不良資產從業者的核心競爭力，貫穿項目處置始終。那么，不良資產到底要盡調哪些內容，搜集哪些信息呢？
1、綜合信息：盡職調查內容中的綜合信息主要是復核所獲取資產的基本信息包括借款人本金、債權總額和抵押保證等是否與檔案資料相符。
2、借款人信息：在盡職調查中,對借款人信息需要重點了解的內容包括(但不限于):
1)借款人的背景和企業性質,是否是國有企業、集體所有企業或私營企業?
2)借款人經營現狀及收入來源如何,是否已經停業或仍在經營,借款人的主要產品是什么,行業前景如何,主管部門是誰?
3)借款人的財務狀況如何,能否獲得借款人最近三年財務報表,是否盈利?
4)借款人的債務結構如何,能否獲知借款人債權人名單和債務大小、性質?借款人是否存在對外擔保等或有債務?
5)借款人是否已經存在還款計劃?借款人的還款思路和優先程度如何?影響借款人還款意愿的因素可能有那些?
6)借款人是否存在嚴重的職工問題,比如職工安置費和拖欠的職工工資、集資款等。是否已經有方案解決該類問題?當地政府對此是否支持?
7)債務方是否已經破產或正在申請破產?是一般破產還是政策性破產?如果債務方已經破產,破產工作進度如何?清算委員會或債權方委員會是否已經提出或批準了清算、還款計劃?
8)借款人現有的管理層如何,是否有較強的還款意愿,是否較為配合?
9)借款人是否存在對外債權(債務人名稱、金額、到期日、債務人主要財產等)或收益(收益類型、預期收益金額及時間)?
10)借款人的股東和產權結構如何?列出所有的股東及其持有的股權比例。在投資收益分配上是否存在特殊的結構?
11)借款人的其他債務(債權人名稱、金額、到期日、是否有抵押等)及訴訟糾紛。
12)借款人是否存在任何獨立于抵押物之外的可回收資產?詳細列出主要固定資產
(資產現狀、地址、面積、股價及追索途徑等)。
13)借款人與銀行聯系情況、最后一次聯系時間、銀行對其以往的催收情況。
個貸列出借款人的年齡、聯系方式、家庭成員。
3、保證人信息：在盡職調查中,對保證人信息需要重點了解的內容包括(但不限于):
1)保證是否有效和保證人的保證方式。
2)保證如與借款人的關系,保證人與其他保證人的關系,保證人是否有還款記錄。
3)保證人與銀行聯系的情況、最后一次聯系的時間、催收情況。
4)保證人經營現狀及來源如何,是否已停業或仍在經營,保證人的主要產品是什么，行業前景如何,主管部門是誰?
5)保證人現有的管理層如何,是否有較強的還款意愿,是否較為配合?
6)保證人的財務狀況如何,能否獲得保證人最近三年財務報表,是否盈利?
7)保證人的債務結構如何,能否獲知保證人債權人名單和債務大小、性質?保證人是
否存在對外擔保等或有債務?
8)保證人是否已經存在還款計劃?保證人的還款思路和優先程度如何?影響保證人還
款意愿的因素可能有那些?
9)保證人是否存在嚴重的職工問題,比如職工安置費和拖欠的職工工資、集資款等。是否已經有方案解決該類問題?當地政府對此是否支持?
10)債務方是否已經破產或正在申請破產?是一般破產還是政策性破產?如果債務
方已經破產,破產工作進度如何?清算委員會或債權方委員會是否已經提出或批準了清算、還款計劃?
11)保證人是否存在對外投資和營收賬款?
12)保證人是否存在任何獨立于抵押物之外的可回收資產?詳細列出主要固定資產(資產現狀、地址、面積、股價及追索途徑等)。
4、貸款信息：在盡職調查中,對貸款信息需重點了解的內容包括(但不限于):
1)貸款形成的歷史原因是什么?是否由于政策調節、市場變化、管理失敗或是犯罪行為引起?
2)還款記錄如何?剝離行的資產經理(貸款經理)是誰?該資產是否有處置方案,方案實施現狀如何?在債務方和初始債權方及債權方關聯方之間是否有可能存在復雜關系?
3)貸款在法律上是否有效?是否在有效性上存在瑕疵,是否已過了訴訟時效?
4)貸款擔保在法律上是否有效?擔保方是否知道該擔保在法律上的有效性?擔保是否
已過訴訟時效?
5)是否存在有損債務方,擔保方利益的未決訴訟?如果存在,目前進展情況如何?是
否存在法院判決書、強制執行書或拍賣決議等?當地法院和債務方,擔保方的公司或抵債資產之間是否有可能存在某種聯系?
6)是否已有法院判決?如有,是否申請執行?如申請執行,執行現狀如何?如執行終
止或終結,具體原因是什么?當地法院態度如何?
7)當地政府是否已影響到了資產的處置?當地政府的態度如何?政府是否存在回購資產的想法?
8)借款人是否提出過還款計劃?如有,還款計劃和還款來源是什么?
9)是否有投資者向剝離行提出過收購意向?如有,收購價格如何?
5、抵押信息:
1)抵押物現狀和基本情況,高擴歷史沿革、經營現狀、特定背景、面積、位置、空置率等。
2)抵押權是否合法有效,是否已經合法登記?能否找到相關登記證明?并前往國土資
源局和房屋管理局等抵押登記部門核實抵押權的真實性和有效性?
3)抵押物是否存在重復抵押等情況,是否被其他債權方凍結?是否需進行法律訴訟以解決其他債權方對我們的訴訟?如果是,該訴訟的管轄法院是在當地政府級別之上還是與當地政府同級?
4)抵押物是否存在物理缺陷?如有,相應修理費用是多少?誰是資產管理者?資產管理者是否是債務方的關聯公司?具體管理資產的決策人是誰?
5)抵押物所有權擁有者是誰?是否以就該資產簽訂抵貸協議?如果所有權不完整,取
得合法可轉讓所有權的可能性有多大?相關費用是多少?在轉移資產所有給潛在資產購買者之前,需要支付哪些費用(如城市建設費和稅費),各是多少?稅務局是否能夠能夠確認拖欠稅費的金額?
6)抵押物是否可以直接出售?如不行,有哪些影響因素和相應的救濟方法?
7)抵押物是否可直接出租,租金和租賃條款如何?目前組合和出租率如何?如果要求提前退租,租戶是否會同意退租?如果租戶是債務方的工作人員,當地政府對該抵押,擔保物停止出租持何種態度?目前該抵押,擔保物做何種用途?如果租戶不對債務方支付租金,是否對其他方支付?如果是,支付給誰,為何支付?
8)是否有其他一方對抵押物存在爭議,或有未付金額,如建筑費用?
9)抵押土地是否是出讓土地?如果是劃撥地,是否有當地政府批準證明該土地已合法抵押?未支付的土地保證金是多少?
10)抵押物的房地產價格如何?作初步的評估并提供依據。
6、其他相關信息:
1)企業改制方面的有關信息(改制前的情況、現狀、改制時的資產處置、債務落實、購買方是否足額支付等)。
2)法律方面的有關信息(受理法院、代理律師及其聯系方式、涉案單位和個人及其聯系方式等)。3)其他特殊信息。
非現場盡職調查
一、貸款合同信息(借據信息)
貸款合同信息主要包括貸款的五級分類、貸款發放時的幣種、本金和表內外利息余額、合同約定的還款日期、債權確認最后日期、保證合同和抵押合同編號、最高額抵押(保證)的決算日期等。
貸款合同(借據)信息采集通常分為三個部分:索引信息;貸款發放和狀態的相關信息;自動統計匯總分析;
1、索引信息。具體內容包括(但不限于):
1)貸款發放銀行的名稱;
2)一級分行名稱;
3)二級分行名稱;
4)買方開展盡職調查部門的名稱;
5)買方對資產的編號;
6)買方盡職調查序列編號;
7)借款人的名稱。
再編制盡職調查表時,對已經確定的資產編號和盡職調查序列編號要形成固定的一一對應的關系。當資產包規模較大時,采取資產編號為第一鍵值索引的方式,將大大提高統計分析的效率。對于借款人的名稱要統一口徑,不得縮寫。
2、貸款發放和狀態的相關信息。具體內容包括(但不限于):
1)合同借款序號;
2)五級清分結果;
3)貸款原幣種;
4)原幣種未付本金;
5)原幣種未付表內利息;
6)原幣種未付表外利息及孳息;
7)折合人民幣未付本金;
8)折合人民幣未付表內利息;
9)折合人民幣未付表外利息及孳息;
10)貸款借據編號;
11)借據發放貸款日期;
12)借據約定還款日期;
13)貸款合同編號;
14)貸款方式;
15)貸款保證合同編號;
16)抵(質)押合同是否有效;
17)有效保證人名稱。
*貸款方式分為信用、保證、抵押、質押四類。
*最高額保證是指保證人與債權人協議在最高債權額限度內,就一定期間連續發生的借款合同或者某項商品交易合同訂立一個保證合同。最高額抵押是指抵押人與抵押權人協議在最高額債權額限度內,以抵押物對一定期間內連續發生的債權做擔保。多個合同和或借據可以添置相同的抵押合同編號,但有效性必須分解界定。
*有效保證人名稱可以設定為主要保證人或全部保證人,在填制保證人名稱之前,盡職調查人員要以查閱保證合同的方式對保證合同簽署當時的有效性進行判斷。
3、自動統計匯總分析。
1)本金余額;
2)表內利息余額;
3)表外利息和孳息余額;
4)信用貸款本金;
5)信用貸款表內利息;
6)信用貸款表外利息和孳息;
7)保證貸款本金;
8)保證貸款表內利息;
9)保證貸款表外利息和孳息;
10)抵押貸款本;
11)抵押貸款表內利息;
12)抵押貸款表外利息和孳息;
13)質押貸款本金;
14)質押貸款表內利息;
15)質押貸款表外利息和孳息。
二、借款人信息
1、借款人的基本信息：根據非現場盡職調查的程序,按真實性、可信性優先原則采集,包括但不限于:
1)技術監督局代碼;
2)工商登記注冊日期;
3)郵政編碼;
4)企業所在的省市區縣;
5)借款人聯系地址;
6)借款人的主體資格;借款人主體資格是指借款人是否為法人,可分為法人、授權法人、二級法人、自然人及其他。
7)企業法定代表人;
8)企業類型;
9)經濟性質;
10)所屬行業和行業細分;
11)注冊資本金(萬元);
12)企業貸款卡號;人民銀行發給借款人的貸款證號碼。
13)原貸款銀行評定的信用等級;
14)基本賬戶開戶行;
15)與債務人的最近聯系日期、聯系頻率、聯系方式以及債務人的合作程度信息;
16)營業執照年間狀況和最近一次年檢時間。
2、借款人最主要資產的描述。目的是為債務人償債能力分析提供資產信息,具體包括但不限于:
1)資產類型:借款人的資產類型比較繁雜,因為借款人的流動資產在很大程度上存在不確定性,所以借款人最主要資產描述中針對的主要是企業的固定資產。借款人主要的資產類型有地產、房產、機器設備等。
2)土地面積:
3)土地權利狀況:出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權、租賃國有土地使用權和集體土地使用權。還有外商投資企業場地使用權和城市私房用地使用權。集體土地使用權又分為農地使用權、宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權、鄉村公益用地使用權。
4)土地主要用途分類:一般情況下,根據《城鎮土地估價規程》土地用途可分為6類,一是居住用地,二是商業金融業用地,三是工業、倉儲用地,四是交通用地,五是綜合用地,六是公共綠地。
5)土地的等級:在不良資產盡職調查中的土地的等級通常是指城鎮土地的分等定級,《城鎮土地定級規程》
6)土地已使用年限:《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12
條規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定——居住用地70年;工業用地50
年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
7)最新土地基準地價。
8)最新估值。
9)未付的土地出讓金。
10)賬面值:指該資產反映在賬面的價值,即原值扣除折舊后的價值。
11)房產建筑面積:
12)主要建筑結構
13)內部是否安裝設備
14)建筑物完工百分比
15)房產已使用年限和應付的各種稅款
16)近期同類資產拍賣價
17)機器設備的名稱
18)交付情況
19)機器設備的成新率
20)變現能力:對于不良資產的收購方而言,大多數是通過不良資產處置變現來實現
收益,很少通過資產本身創造價值來獲取投資收益。因此,借款人項下的資產或抵債資產從理論上來講是無利用價值的。即時擬利用抵債資產,也需要加快抵貸資產變現的速度。
21)盡職調查還需要采集機器設備的賬面凈值、購買日期、最后評估日期、評估目的、評估值和優先權利等其他情況。
3、資產組合中的關聯關系。
我國的金融不良資產是在計劃經濟向商品經濟轉型的大背景下形成的,很大一部分是由于受到產業結構調整或產品技術更新的影響使借款人失去償債能力而形成的。同時,我國不良資產的剝離幾乎在同一時期進行。因此,金融不良資產所對應的債務人存在各種各樣關聯關系的情況較為普遍。為了避免重復評估借款人或保證人的償債能力,盡職調
查中還需要對資產組合中借款人或保證人的關聯關系情況進行信息采集。
關聯關系是指某一借款人與整個資產包中其他借款人或保證人之間的相互關系,具體包括或有關聯、股權關聯、管理關聯、人士關聯等。或有關聯是指由于或有負債,或有事項而產生的關聯關系,例如由于抵押、保證、質押等產生的關聯。
三、借款人經營狀況
1、借款人的經營狀況
1)經營狀況,一般包括維持生產、半停產、停產、破產等幾種情況。
2)營業執照狀況,目前企業法人營業執照的年檢情況
3)法人代表是否在崗
4)企業在行業中的地位,一般按銷售收入排名
5)主要產品生命周期,分為萌芽期(投入期)、成長期、成熟期、衰退期。
6)開工率,是指實際生產量占設計產量的比例。商業企業可以根據銷售規劃與實際銷售之比計算,酒店、旅社可以按照客房入住率計算。
7)經營業務的營利性,是指借款人的主營業務利潤狀況。
8)停止支付利息年限
9)職工補償金平均金額。
10)欠繳養老、失業、醫保費用
11)或有負債,是指借款人過去的交易或事項形成的潛在義務,其是否存在需通過未來不確定事項發生與否予以證實;或過去的交易或事項雖形成了現實義務,但履行該義務不太可能導致經濟利益流出企業或該義務的金額不能準確地被計量。
12)在職人數和在崗人數調查
13)實際經營者
2、基準日后借款人向賣方以外的第三方的還款情況。調查借款人的還款歷史能夠看出債務人的現金流動情況、現金流向和產生現金流的方式。內容包括基準日后累計向第三方還款的金額、最近一次向第三方還款的日期、向第三方還款的主要主要資金來源、向第三方還款的主要方式、用于向第三方還款的主要資產等。
3、借款人的涉訴情況。
1)設計賣方的訴訟。是指賣方或資產剝離銀行對借款人通過訴訟方式主張債權的行為。
2)有無涉訴文檔。該信息以涉及賣方的訴訟為前提,有無涉訴文檔是指是否存在與該案件相關的書面材料。
3)訴訟階段。以涉及賣方的訴訟為前提,分為在審、已審結、執行中、執行終結。
4)訴訟金額。該信息以涉及賣方的訴訟為前提,訴訟標的。
5)中介機構名稱。該信息以涉及賣方的訴訟為前提,委托的律師事務所的名稱。
6)代理方式。該信息以涉及賣方的訴訟,同時采取代理方式起訴為前提,分為全風險代理、風險代理等。
7)代理費用金額。
8)未結法院費用金額。
9)涉及其他方的訴訟。一般分為四類:一是其他國有商業銀行,二是金融資產管理公司,三是社會保障部門,四是其他第三方。
四、借款人財務狀況
借款人財務狀況的盡職調查最理想的方式是查閱借款人最近三年經過審計的資產負債表、現金流量表和損益表。不良資產對應的債務人而言,生產經營活動大多處于不正常狀態。盡職調查工作中要盡可能獲得最近一期或及其的借款人財務報表,采集其是否經過審計、報表的年度、財務報表的具體數據等信息。
五、貸款清收狀況
包含已經發生和預計發生的貸款清收的相關內容,分為兩個部分:
1、基準日后借款人向賣方還款的情況。按照慣例,基準日后借款人向賣方的還款歸買方所有,可以在資產交割時軋差,抵扣部分資產價款。
1)基準日后的累計還款金額。是指賣方確定或買賣雙方商定資產交易的基準日,從該基準日至盡職調查當日期間,債權人向賣方歸還債務的金額。按照慣例,賣方向買方明確擬出售的資產范圍(封包)并確立交易基準日后,可以回收債務,但不能豁免債務。
2)最近一次還款日期。
3)主要的還款來源。通常包括主債務人、擔保人、抵押權人、第三方等。
4)主要的還款方式。現金還款、以抵押資產抵債、以非抵押資產抵債、債轉股、打折還款等。
5)主要的用來還款的資產。
2、不良資產處置計劃。
賣方處置計劃:
1)最新的還款提案。賣方與借款人之間最新的還款計劃,分為抵押資產抵債、非抵押資產抵債、債轉股、打折還款、訴借款人、訴保證人、破產清算等。
2)償還資產的主要類型
3)還款提案提出的日期
4)預計處置所需要的時間
5)談判狀況
6)在不違背買賣雙方約定的前提下,可以記載賣方對借款人欠款擬采取的處置措施信息。
買方處置計劃:
1)待處置資產的相關信息
2)非處置資產相關信息,包括處置思路,債務重組思路,債務重組障礙,處置策略和潛在風險
六、保證人情況
包括:保證人名稱,保證金額,主債務是否仍在訴訟時效期間內,保證合同簽訂時間、保證期間、保證的效力及保證人的其他情況。
1、保證人名稱。國家機關不得為保證人(但經國務院批準使用國際經濟組織貸款進行保證的除外);學校、幼兒園、醫院等以公益事業為目的的事業單位、社會團體不得為保證人;企業法人的分支機構、職能部門不得為保證人,但是企業法人的分支機構若有法人書面授權,可以在授權范圍內提供保證。
2、保證金額。對于某一個有保證擔保的貸款合同,一般可以清晰了解其本金金額,卻難以分清該項本金所產生的利息。按照謹慎原則,通常保證金額只計本金,忽略利息。有時,利息按照本金權重比例分攤。保證擔保的范圍應該是主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的,保證人應當對全部債務承擔保證責任。
3、主債務是否仍在訴訟時效期間內。通過審查保證人所擔保的主債務的合同、借據、催收函件等與貸款債權相關的法律文件,確認貸款金額(余額)、貸款期限、催收情況,判斷元貸款債權是否仍然可以通過訴訟手段實現。
4、保證合同簽訂時間、保證期間。
5、保證的效力。
首先,要明確擔保合同無效的原因。擔保合同無效的原因有:一是主體違法,當事人是無行為能力人或限制行為能力人;保證人資格不合法;法律規定的其他情況。二是課題違法,抵押財產是擔保法禁止的,抵押或質押財產是贓物或遺失物。三是內容違法,如債權人以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危而使擔保人在違背真實意思的情況下作擔保的無效。值得注意的是,擔保合同的主合同變更時,在保證期間內,債權人依法將主債權轉讓給第三人的,保證人在原保證擔保的范圍內繼續承擔保證責任,保證合同另有約定的,按照合同的約定。在保證期間內,債權人許可債務人債務轉讓的,應當取得保證人的書面同意,保證人對未經其同意轉讓的債務,不再承擔保證責任。債權人與債務人協議變更主合同的,應當取得保證人書面同意,未經保證人書面同意的,保證人不再承擔保證責任。
其次,關于保證方式的問題,保證方式有一般保證和連帶責任保證兩種。一般保證的保證人主合同糾紛未經審判或仲裁,并就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前,對
債務人可以拒絕承擔保證責任。但有下列三種情況之一的,保證人不得行使上述權利:一是債務人住所變更,致使債權人要求其履行債務發生重大困難。二是人民法院手里債務人破產案件時,中止執行程序。三是保證人以書面形式放棄上述權利的。連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期限屆滿沒有履行債務的,債權人可以要求債務人履行債務,也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。
最后,關于保證期間的問題。一般保證的保證人與債權人未約定保證期間的,保證期間為主債務履行期屆滿之日起6個月,保證期間內債權人未對債務人提起訴訟或者仲裁的,保證人責任免除。連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的,債權人有權在主債務履行期屆滿之日起6個月內要求保證人承擔保證責任,保證期間內債權人為要求保證人承擔保證責任的,保證人免除保證責任。
6、保證人的其他情況。
七、重要抵押物、質押物情況
重要抵押物情況常見的是以借款人的房地產或機器設備設定抵押,重要質押物情況常見的是用股票或存單設定質押。
質押物為股票的,盡職調查需要采集的內容包括:
1、股票名稱。股票名稱是指上市公司股票在交易所掛牌的簡稱或非上市公司的企業名稱。
2、股票數目。股份有限公司的股票數量(有限責任公司只涉及股權比例和注冊資本)。
3、股權比例。股份有限公司的股票數量或有限責任公司的出資金額/股份有限公司的股本或有限責任公司的注冊資本。
4、是否是上市公司的股票。
5、每股現價。最近一個交易日的收盤價。
6、每股凈資產。股票對應的每股凈資產是指最近一個會計年度末的凈資產/股本。
7、所有權人。
質押物為存單的,盡職調查需要采集的內容包括:
1、存單類型。分為國債、企業債權、存款單等。
2、質押金額。指質押給銀行的存單金額。
3、到期日。到期日指調查日至存單到期日的時間,分為半年以下、半年至一年、1—2年、2年以上。
擔保方式除保證、抵押、質押外,還有留置、定金。但對金融不良資產而言,留置、定金方式較為少見。
八、抵押、質押擔保有效的注意事項
(一)分清擔保的范圍
抵押擔保的范圍是主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。
質押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金、質物保管費用和實現質權的費用。
合同另有約定的,按照合同約定。
(二)關注擔保合同生效的時間
必須辦理抵押物登記的,抵押合同自抵押物登記之日起生效;自愿辦理抵押物登記的,抵押合同自合同簽訂之日起生效。質押合同自質物移交于質權人占有時生效。
(三)找出擔保合同無效的原因
(四)關注擔保合同的要素
(五)關注抵押物的不同情況
1、依法可以抵押的財產。
①抵押人所有的房屋和其他地上附著物;
②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;
③抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;
④抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;
⑤抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘和荒灘等荒地的使用權;
⑥依法可以抵押的其他財產;
⑦抵押人可以將上述所列財產一并抵押。
2、依法禁止抵押的財產。
①耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外;
②學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施 和其他社會公益設施;
③所有權、使用權不明或有爭議的財產;
④依法被查封、扣押、監管的財產;
⑤依法不得抵押的其他財產。
3、必須辦理抵押物登記的財產及登記部門。
①以無地上定著物的土地使用權抵押的,為核發土地使用權證書的土地管理部門;
②以城市房地產或者鄉、鎮、村企業廠房等建筑物抵押的,為縣級以上地方人民政府指定的部門;
③以林木抵押的,為縣級以上林木主管部門;
④以航空器、船舶、車輛抵押的,為運輸工具的登記部門;
⑤以企業的設備或其他動產抵押的,為財產所在地的工商行政管理部門。
(六)關注抵押物清償的順序
1、抵押合同以登記生效的,按照抵押物登記的先后順序清償。順序相同的,按照債權比例清償;
2、抵押合同自簽訂之日起生效且均未辦理抵押物登記的,按照抵押合同生效時間的先后順序清償。如果抵押合同簽訂的時間相同,則按照債權比例清償;
3、抵押合同自簽訂之日起生效且均已辦理抵押物等級的,按照抵押物登記的先后順序清償。登記時間相同的,按照債權比例清償;
4、抵押合同自簽訂之日起生效且只有一部分辦理了抵押物登記的,已辦理登記的優先于未登記的受償。
(七)關注質押與抵押的區別
九、查看資料清單
是指了解債權資產所需查看的原始資料,大致可分為六類:借款人一般信息、借款人財務信息、借款有關合同及文件、保證相關合同和保證人有關文件、抵(質)押相關合同及其相關文件、訴訟有關文件。根據中國人民銀行等金融監管部門的要求,金融資產管理公司直接從國有商業銀行收購金融不良資產時,在檔案資料中還需要有稽查或監察部門出具的責任認定報告及有關責任人的處理結果的證明文件。
1、借款人一般信息
①借款時及近期經過年間的公司營業執照;
②公司名稱、實體變更的證明和批準材料;
③企業近況調查報告及相關的背景資料;
④社會保障部門的職工登記人數及是否欠交社保費用等證明;
⑤與借款人、保證人及其他債權人的往來函件;
⑥企業改制、職工經濟補償金標準的相關資料;
⑦公司章程;
⑧其他相關信息。
2、借款人財務信息
①借款人前一年年終財務報表;
②借款人前兩年年終財務報表;
③年度財務審計報告;
④借款人最近一期的財務報表;
⑤收入相關合同(如租賃合同,固定收入合同、文件);
⑥子公司(聯營公司)的財務報表及審計報告;
⑦借款人貸款申請、債務重組申請等相關文件;
⑧其他相關信息。
3、借款有關和統計文件
①債權轉讓協議(經貸款行、借款人和保證人簽署或公證或公告);
②貸款五級分類認定表;
③借款有關合同及文件;
④借款借據/借款轉存憑證;
⑤借款合同;
⑥與借款合同相關的公證書(如有的話);
⑦借款人的法人代表授權書或董事會有關決議;
⑧借款展期協議;
⑨借款變更協議;
⑩所有對借款人的催收通知及回執；與借款人催收通知相關的公證書。
4、保證相關合同和與保證人有關的文件。
①保證合同或最高額保證合同;
②與保證合同或最高額保證合同相關的公證書(如有的話);
③保證人法人代表授權書或董事會有關決議;
④所有對保證人的催收通知及回執;
⑤與保證人催收通知有關的公證書;
⑥保證人有關文件;
⑦保證人經最近一次年檢的公司營業執照;
⑧保證人的公司章程;
⑨保證人公司名稱、實體變更的證明和批準材料;
⑩保證人公司背景資料和財務狀況;
?保證人的財務報表及審計報告(最近兩年);
?保證人的貸款申請、債務重組申請等相關文件;
?保證人那個人公司的出資結構、出資人或股東的背景資料及財務狀況;
?保證人那個人母親最有價值的資產清單(未抵押和查封的資產);
?其他相關信息。
5、抵(質)押相關合同及其相關文件
1)抵(質)押物相關合同;
2)抵(質)押合同或最高額抵押合同;
3)抵押物清單;
4)與抵(質)押合同或最高額抵押合同相關的公證書(如有的話);
5)抵(質)押變更合同;
6)抵押物權屬證明文件;
7)他項權利證明或抵押物登記證明;
8)所有權(占有權、使用權)證明或批準文件;
9)土地使用權證;
10)房產證(房地產、房產);
11)車輛、輪船、游艇、飛機等相關證件;
12)定期存款存單或信用卡;
13)股東證明或投資協議書(股份、股權/投資);
14)其他;
15)若為劃撥地,還需提供土地主管部門的批準證書及相關文件;
16)資產抵押優先受償權的調查報告(包括土地管理局或房管局或工商局的最新登記或記錄);
17)資產的原始采購發票和相關證明文件;18)其他可證明賣方對資產所有權的文件;
19)抵押物評估文件;
20)資產評估報告(包括賣方內部評估報告和評估事務所外部評估報告);
21)所有與抵押物/抵貸資產拍賣有關的記錄;
22)相似資產當前市場價格和需求的研究報告;
23)當地政府及土地行政主管部門規定的土地出讓金標準等相關文件;
24)抵押物出售或使用前翻修成本的報價;
25)與抵押物相關的管理服務合同;
26)對抵押物現狀的調查報告;
27)周邊類似資產拍賣或出售價值及其資產描述的參考資料(最近12個月內);
28)最新的抵押物/抵貸資產照片、土地面積圖和/或建筑平面圖;
29)其他和抵押物一般特性相關或會影響其價值的文件。
6、訴訟有關文件
①起訴狀或仲裁(支付令等)申請書;
②法院立案記錄(如僅起訴未判決僅申請執行未作出執行裁定);
③訴訟保全申請;
④法院保全裁定(如查封、凍結、扣押等);
⑤法院一審判決;
⑥敗訴方上訴通知書;
⑦法院終審判決;
⑧法院執行申請;
⑨中止執行裁定;
⑩終結執行裁定;
?法院執行過程中的其他裁定;
?反映執行結果的文件,如和解協議、查封令等;
?債權憑證;
?其他。
十、貸款責任追究登記
根據中國金融監管部門的要求,國有商業銀行在不良貸款剝離之前,需要按要求查明不良貸款形成的原因,并記錄有關責任信息。《不良金融資產處置盡職指引》——除應開展賣方盡職調查外,還要開展責任認定的調查。Boc.icbc,ccb在改制過程中剝離不良資產時,一般都以1999年底為界,貸款責任追究登記在1999年年底以前的稱為存量不良貸款,1999年年底以后的不良貸款稱為新增不良貸款。二者怎人人定的內容基本相同,擔又有所區別,前者主要是分析造成不良貸款的起因,后者更注重對貸款發放的審批程序的合規性檢查。
十一、邏輯自糾控制和提示
是指在對資產信息進行登記時,對信息進行合理性預處理,并對不符合邏輯的信息進行自動提示并糾錯的功能。
現場盡職調查
簡單隨機抽樣(SPS抽樣)
等距抽樣(SYS抽樣)
類型抽樣(STR抽樣):將總體單位按其屬性特征分成若干類型或層,然后在各類型或層中隨機抽取樣本單位。
整群抽樣(集團抽樣)
多階抽樣(多級抽樣)
二重抽樣(兩相抽樣)
比率抽樣(PPS抽樣)
不良資產現場盡職調查的樣本抽取常見的有三種方式,一種是全樣本,一種是80%以上金額和20%以上戶數樣本,還有一種是隨機樣本抽取。
貸款情況核實
借款人信息核實
保證人信息核實
抵押物信息核實
重要關聯信息核實
盡職調查的行業慣例
一、保密性原則
在不良金融資產交易過程中,買賣雙方在交易交割之前,對資產開展盡職調查是必須的步驟。
商業秘密的泄露。因此,按照盡職調查的行業慣例,在買方開展盡職調查前,需對賣方許下保密承諾。
1)資產的潛在買方單方面向賣方提交保密承諾;
2)具有買賣資產意向的雙方簽署保密協議;
3)買方以聘請財務顧問的形式開展資產推薦,在與財務顧問簽署保密協議的前提下,財務顧問在資產推薦時附著保密信息備忘錄。
二、第三方尊重原則
按照國際慣例,在不良資產盡職調查過程中,買賣雙方的信息交換不得影響第三方(通常是債務人和擔保人)的正常經營和管理活動。
買方可以進行不進入抵押物的非打擾性的視覺調查(例如路過調查),或者不逾越抵押物向公共開放部分的檢查(例如在酒店的大廳、零售網點和購物中心的一般區域)。在進行視覺調查的過程中,意向買方不允許與債務人或抵押品的所有者或使用者進行任何聯系或向他們披露其進行上述調查的目的,除非這種行為是該買方已經執行的保密協議所允許的。
（注：本文由網友上傳至網絡，未能找到原作者，名字亦不詳。本著分享學習之精神發出，與諸君共饗。歡迎原作者聯系署名）
監制：李海仟
編輯：張容丹
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