鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
一、從實(shí)務(wù)的角度看合同具有相對(duì)性，合同雙方當(dāng)事人之外的人可以稱(chēng)之為第三人。第三人要想主張合同無(wú)效，有兩種途徑：1、非訴訟途徑。即直接告知房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，你們的合同是無(wú)效的，你們應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第五十八條（合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任）的規(guī)定返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失等。但是，這基本不會(huì)起什么實(shí)際效果。2、訴訟途徑。即通過(guò)一個(gè)訴訟程序來(lái)請(qǐng)法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力（我們所說(shuō)的第三人可否主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效一般也就是指第三人可否訴請(qǐng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效）。但是，走訴訟途徑就必然涉及到一個(gè)問(wèn)題，即法院是否受理的問(wèn)題（不要誤解所謂的立案登記制）。《民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定：“起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。” 即原告要與本案直接利害關(guān)系才具備起訴的資格。具體到本文所討論的問(wèn)題就是第三人要與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的確認(rèn)有直接的利害關(guān)系，如合同能被確認(rèn)無(wú)效與第三人要有直接利害關(guān)系（如標(biāo)的房屋是賣(mài)房人由第三人處購(gòu)得，第三人和賣(mài)房人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已被確認(rèn)無(wú)效，如果賣(mài)房人和買(mǎi)房人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同能夠被確認(rèn)無(wú)效，第三人即可取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)）。即第三人要與房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的確認(rèn)有直接利害關(guān)系才可以訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效。
二、從理論的角度看
理論上對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)論由來(lái)已久。理論上首先將合同無(wú)效分為絕對(duì)無(wú)效和相對(duì)無(wú)效。但是劃分標(biāo)準(zhǔn)差別很大。兩個(gè)主流的觀點(diǎn)，一個(gè)觀點(diǎn)是以合同無(wú)效的效力范圍為標(biāo)準(zhǔn)將之劃分為絕對(duì)無(wú)效與相對(duì)無(wú)效【對(duì)任何人都無(wú)效的為絕對(duì)無(wú)效，只對(duì)部分人無(wú)效的為相對(duì)無(wú)效】；另一個(gè)觀點(diǎn)是以合同所違反的法律所保護(hù)的利益的種類(lèi)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分的【違反保護(hù)社會(huì)利益的法律的合同絕對(duì)無(wú)效，違反保護(hù)個(gè)人利益的法律的合同相對(duì)無(wú)效】。其實(shí)，這兩種學(xué)說(shuō)，前者是從效果的角度劃分的，后者是從原因的角度劃分的，其實(shí)質(zhì)是一樣的——違反保護(hù)社會(huì)利益的法律的合同絕對(duì)無(wú)效，絕對(duì)無(wú)效的合同對(duì)任何人皆無(wú)效；違反保護(hù)個(gè)人利益的法律的合同相對(duì)無(wú)效，相對(duì)無(wú)效的合同只對(duì)部分人無(wú)效。這樣，對(duì)于前者，任何人皆得主張無(wú)效，對(duì)于后者，應(yīng)當(dāng)只允許被法律所保護(hù)的人才有權(quán)主張合同無(wú)效。
附：楊智蘭等訴孫寶妹等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介：＊＊＊房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“涉案房屋”）的原權(quán)利人為孫寶妹。孫寶妹于2003年8月30日以665，420元（人民幣，下同）的價(jià)格從案外人手中購(gòu)得涉案房屋。 2005年2月2日，孫寶妹與王順龍簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定孫寶妹以1，300，000元的價(jià)格將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給王順龍，并將涉案房屋過(guò)戶至王順龍名下。孫寶妹及王順龍表述，2005年購(gòu)買(mǎi)涉案房屋貸款總計(jì)650，000元，該款項(xiàng)交給孫寶妹，也由孫寶妹進(jìn)行還貸，只是利用王順龍的名義歸還。 截至2010年簽訂新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，上述貸款已經(jīng)全部還清。最后一筆提前還貸的費(fèi)用390，000余元，系由王令勇幫王順龍墊付，具體由楊智蘭通過(guò)銀行取款398，661.07元后存入王順龍賬戶中，取款代辦人是楊智蘭、付款人是王令勇。 2010年3月4日，王令勇與王順龍簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由王順龍將涉案房屋以1，800，000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給王令勇；王順龍應(yīng)于2010年6月30日前騰出涉案房屋并通知王令勇進(jìn)行驗(yàn)收交接；2010年6月1日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)等。 2010年3月18日，王令勇（作為借款人、抵押人）與中國(guó)銀行股份有限公司上海市長(zhǎng)寧支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行）（作為貸款人、抵押權(quán)人）簽訂抵押借款合同，由王令勇向中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行申請(qǐng)貸款1，260，000元。中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行將1，260，000元的貸款發(fā)放至王順龍賬戶，其中800，000元由孫寶妹代取后交付楊智蘭，楊智蘭確認(rèn)收到，但認(rèn)為是王順龍歸還的借款，剩余460，000元王順龍表示已被其花用。中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行在庭審中確認(rèn)，貸款一直是由王令勇的賬戶在還款，王令勇表示貸款一直由其償還，孫寶妹亦表示貸款一直由其償還。 2010年3月4日，王令勇通過(guò)工商銀行向王順龍支付150，000元；同日，王令勇通過(guò)建設(shè)銀行向王順龍支付110，000元；同日，王令勇通過(guò)中信銀行向王順龍支付100，000元；2010年3月5日，王令勇通過(guò)招商銀行向王順龍支付130，001元；此外，王令勇以現(xiàn)金方式向王順龍支付30，000元。上述款項(xiàng)總計(jì)520，001元。 2010年3月4日，王順龍建設(shè)銀行賬戶中的17，000元轉(zhuǎn)賬至案外人張憲名下、93，000元轉(zhuǎn)賬至楊智蘭名下；同日，王順龍工商銀行賬戶中由孫寶妹卡取93，000元、從該賬戶中轉(zhuǎn)賬57，000元至案外人張憲名下；2010年3月5日，王順龍招商銀行賬戶中的130，000元轉(zhuǎn)賬至楊智蘭名下。2010年4月6日，涉案房屋權(quán)利人變更為王令勇。 2012年8月23日，孫寶妹與楊智蘭簽訂《房地產(chǎn)抵押借款合同》一份，約定由孫寶妹向楊智蘭借款1，500，000元并以涉案房屋作為抵押擔(dān)保，孫寶妹每月支付楊智蘭利息75，000元，如本金沒(méi)有歸還時(shí)，孫寶妹又不支付利息，楊智蘭有權(quán)要求孫寶妹出售涉案房屋用來(lái)歸還欠款等。庭審中，孫寶妹提供了收條一張，載明：今收到孫寶妹9，830元整，用于歸還貸款房子地址某路199弄2號(hào)102室（應(yīng)為101室）。該收條落款人為王令勇。楊智蘭表示該收條由其親筆書(shū)寫(xiě)，并代簽了王令勇的名字，內(nèi)容系應(yīng)孫寶妹的要求而書(shū)寫(xiě)。 此外，楊智蘭與王令勇自認(rèn)，其兩人原為夫妻關(guān)系，因故于2007年離婚。 孫寶妹表示，涉案房屋一直由其居住，部分由王令勇出租；王令勇表述，涉案房屋原來(lái)是孫寶妹的，孫寶妹表示可以配合辦理“居改非”的手續(xù)，故王令勇同意給其居住一年時(shí)間，但孫寶妹現(xiàn)在已居住了兩年仍不愿搬離，目前涉案房屋已由王令勇控制并出租。目前涉案房屋上存在權(quán)利人為中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行、債權(quán)數(shù)額為1，260，000元及權(quán)利人為楊智蘭、債權(quán)數(shù)額為2，272，300元的抵押登記。 原審審理中，孫寶妹請(qǐng)求法院判令：1、確認(rèn)孫寶妹與王順龍于2005年2月2日簽訂的涉案房屋的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；2、確認(rèn)王順龍和王令勇于2010年3月簽訂的涉案房屋的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；3、涉案房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至孫寶妹名下。王順龍同意孫寶妹的全部訴訟請(qǐng)求。楊智蘭、王令勇則不同意孫寶妹的上述訴訟請(qǐng)求。中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行則請(qǐng)求法院依法保護(hù)其合法權(quán)益。
裁判原文節(jié)選
一審【案號(hào)：上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院（2013）長(zhǎng)民三（民）初字第1061號(hào)】孫寶妹與王順龍之間雖然均認(rèn)為其于2005年簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是其就支付房款等行為并未進(jìn)行舉證，不能證明雙方簽訂合同時(shí)是否系真實(shí)意思表示，故對(duì)于孫寶妹要求確認(rèn)2005年房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴請(qǐng)，原審法院不予支持。 王順龍與王令勇之間雖然簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，形式上也具有支付房款等行為并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但是轉(zhuǎn)賬支付的相應(yīng)款項(xiàng)大部分僅在王順龍相應(yīng)賬戶中短暫停留便轉(zhuǎn)入案外人或楊智蘭名下；中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行的貸款1，260，000元雖然發(fā)放至王順龍賬戶，但其中的大部分（800，000元）亦由孫寶妹代取后交付楊智蘭；結(jié)合楊智蘭及王令勇之間特殊的人身關(guān)系來(lái)看，兩人曾為夫妻關(guān)系、2010年王順龍?zhí)崆斑€貸費(fèi)用390，000余元由楊智蘭代王令勇辦理、楊智蘭曾代王令勇收取孫寶妹的還款并出具收條等事實(shí)可以認(rèn)定在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的活動(dòng)中楊智蘭與王令勇實(shí)際存在主體的混同；又結(jié)合孫寶妹與楊智蘭于2012年簽訂的抵押借款合同，此時(shí)涉案房屋早已過(guò)戶至王令勇名下，而該抵押合同中仍以王令勇名下的涉案房屋為孫寶妹的借款設(shè)定抵押登記，對(duì)此楊智蘭及王令勇均不能給出符合常理的解釋?zhuān)痪C上，結(jié)合本案查明的事實(shí)以及各方的陳述，原審認(rèn)為王順龍與王令勇之間并無(wú)買(mǎi)賣(mài)涉案房屋的真實(shí)意思表示，現(xiàn)孫寶妹起訴要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)予支持。合同無(wú)效后因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，由于本案中涉案房屋上已存在由王令勇作為義務(wù)主體的中國(guó)銀行長(zhǎng)寧支行的抵押登記及抵押權(quán)人為楊智蘭的抵押登記，涉案房屋的過(guò)戶客觀上存在障礙，目前不具備辦理過(guò)戶手續(xù)的條件，故原審法院對(duì)于孫寶妹要求將涉案房屋過(guò)戶至孫寶妹名下之訴請(qǐng)?jiān)诒景钢胁挥杼幚怼Ｍ瑫r(shí)，鑒于王順龍與王令勇并非真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)，雙方之間有關(guān)錢(qián)款的收付及返還問(wèn)題，雙方可另行結(jié)算或另案主張。需要指出的是，本案當(dāng)事人作為具有完全民事行為能力的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)知悉己方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及將涉案房屋交易過(guò)戶至他人名下可能產(chǎn)生的法律后果，其對(duì)于本案糾紛的發(fā)生均負(fù)有相應(yīng)責(zé)任，故本案的相關(guān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)，由孫寶妹、王順龍和楊智蘭、王令勇平均負(fù)擔(dān)。原審法院審理后于二○一四年四月二十四日作出判決：一、確認(rèn)王順龍與王令勇就＊＊＊＊房屋于2010年3月4日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；二、駁回孫寶妹的其余訴訟請(qǐng)求。訴訟保全費(fèi)5，000元，由孫寶妹、王順龍、楊智蘭、王令勇各自負(fù)擔(dān)1，250元。案件受理費(fèi)26，000元，由孫寶妹、王順龍、楊智蘭、王令勇各自負(fù)擔(dān)6，500元。
二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1804號(hào)】本院認(rèn)為，關(guān)于孫寶妹與王順龍就涉案房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的效力，孫寶妹與王順龍均主張雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是為了獲取銀行貸款，并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思。但是，從本案查明的事實(shí)來(lái)看，孫寶妹未能提供證據(jù)證明上述銀行貸款由其實(shí)際償還，且上述銀行貸款亦已清償完畢，因此，本案現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)意思表示，原審據(jù)此駁回孫寶妹要求確認(rèn)上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。孫寶妹與王順龍簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同既然合法有效，涉案房屋亦已變更登記至王順龍的名下，則孫寶妹已非涉案房屋權(quán)利人，其與王順龍、王令勇就涉案房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)利害關(guān)系，故其訴請(qǐng)要求確認(rèn)王順龍與王令勇之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。王順龍如果認(rèn)為上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在無(wú)效事由，應(yīng)另行主張。綜上所述，原審法院對(duì)于本案的處理，存在不當(dāng)，本院依法予以糾正。楊智蘭、王令勇的上訴請(qǐng)求，具有法律依據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、撤銷(xiāo)上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院（2013）長(zhǎng)民三（民）初字第1061號(hào)民事判決； 二、駁回孫寶妹的全部訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)人民幣26，000元，訴訟保全費(fèi)人民幣5，000元，均由孫寶妹負(fù)擔(dān)。 二審案件受理費(fèi)人民幣16，500元，由孫寶妹負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。
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