導讀：國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。由于養老產品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。
本文分享了十個最值得借鑒的中國養老地產項目開發模式。另外五個案例請回顧上期的【錦囊案例】。
五、第一家保險企業投資管理的養老社區——北京泰康之家·燕園
業內人士普遍認為，隨著“大資管”時代的到來，保險業正逐步放開手腳，國內主要壽險公司已大踏步邁開投資養老地產步伐，意欲在龐大的市場中分得一杯羹。
在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設養老社區的構想，同時積極研究將金融保險與養老服務相結合的創新商業模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監會批準在中國保險行業率先進行的養老社區投資試點。
▌項目規劃
位于北京昌平區小湯山鎮，整個社區占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，包括自理型、協助自理型、專業護理型、記憶障礙型等不同類型的養老公寓。
土地為商業性綜合用地，通過招拍掛獲得。該養老社區占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共800位居民將于2015年入住。北部規劃為持續照料社區，主要為酒店和會所。會所6000平方米，包含七大功能中心和13個餐廳及就餐區。此外還包括康復醫院（門診、轉診），獨立生活單元，協助生活單元，專業護理單元，記憶障礙單元，臨終關懷單元。南部為活力養老公寓，主要包含活力生活單元，幼兒園以及社區商業。
▌項目配套
泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施。一期中心的位置是一個5000平方米左右的文化活動中心，滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運動中心，400平方米的陽光房，約2萬平方米的中央花園，以及專門設置的漫步道方便老人科學運動。
▌項目特點-“保險”跨界
燕園采取期權與現貨兩種方式進行銷售：期權銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養老計劃。現貨銷售模式是指客戶入住后要根據需求不同支付不同的入住費用。費用約在六七千元至上萬元不等。入住時需繳納一定金額的類似押金性質的資金60萬到100萬元，在離開社區時這筆資金才可以退還。
社區為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個不同的居住區域，并提供不同程度的生活照顧及護理服務。根據入住前的專業評估，社區向居民提供適當的入住選擇建議，入住后，當居民健康狀況發生變化，亦可輕松升級至相應的居住區。四個居住區也都在戶型及配置上針對入住人群的特點、情況做出了相應的優化。
四、北京市首個“醫養結合”試點養老機構——雙井恭和苑
北京率先推出“喘息服務”的養老院，國內首推個性化照護的養老服務機構。
▌地理位置
雙井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術、教育、商業、生活氣息濃郁，讓現代老年生活與現代文明完美融合。
▌服務模式
長住，提供醫養結合持續照料的老人提供長期生活照料。
短住，提供一站式的專業短期照料。
喘息服務，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。
服務人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。
三、大體量，綜合服務類養老項目——愛晚大愛城
大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）置業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。
主要實行居家服務、社區照顧、機構養老相結合的服務模式。養老中心除為入住養老公寓的老人提供專業、貼心的服務外，還為所有社區居民提供個性化、定制化健康養老服務，實現社區養老全覆蓋。
▌概況
大愛城養老中心總建筑面積7.5萬平米，設置養生會所和666套居住單元，有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。
其最終目標是打造成為市場化、全齡層、全配套、自循環的中國新型健康養老社區。
▌項目配套
國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、愛晚國醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、繽紛商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。
二、東方太陽城
東方太陽城因不設老人購買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養老項目，而是一個以老人退休生活為主題，有部分適老設施，同時開展一些老年活動的，帶有養老特點的地產項目，對養老產業也有一定的參考作用，故作為案例推薦給大家。
▌項目概況
位于北京市順義區潮白河畔，緊鄰首都機場（23公里）總占地面積：234.6萬平米，建設規劃用地：124萬平米。
高爾夫景觀綠地：70萬平米
醫院建筑面積：2200余平米
嘉賓國際酒店建筑面積：1.5萬平米
產品種類：現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等
▌項目特色
1.消除室內陸面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開關面板變寬，衛生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉空間，盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境（例如連廊公寓的空間設計）。
2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛生間地面防滑，外部空間最好有帶頂的長廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆 。
3.適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。
▌配套服務
酒店：嘉賓國際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬平米，按四星級標準提供服務，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設有廚房并配備廚具。
餐飲：三個中餐廳一個西餐廳
會議：太陽會所擁有近20間國際化標準多功能會議廳，約40平米至900平米。
醫院：太城城醫院建設面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫院。開設有急診科、內科、外科、中醫科等十五個科室。
運動：各種運動設備齊備。
休閑：溫泉泳池。
娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。
老年大學：老人學習、交流和增長知識的場所。
農莊：總占地數百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。
▌運營模式
標桿項目：美國佛羅里達州坦帕市太陽城中心退休社區
高品質的中國首席大型退休社區。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。它與原來的敬老院、 福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業化經營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據自己的經濟條件與健康狀況選擇戶型及服務項目，以銷售地產為主要目標。
一、高端會員制養老第一家——上海親和源老年公寓
親和源老年公寓是一個以會員制為主要形式，以實現健康、快樂的老年新生活為目標，融居家養老和機構養老優化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。坐落于上海南匯區康橋鎮，占地8.4公頃，建筑面積十萬平米。
▌整體規劃
社區沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業、老年大學、醫院等公共建筑物業，社區內部是居住型物業，與外部有一定距離，保證了私密性。社區內適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫院、頤養院、商業街，親和學院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區，生活、健康、快樂三大服務體系使得適老設置完善，滿足各年齡段老年生活需要。
▌項目特色
整個社區全部采用無障礙化設計 “生活、快樂、健康”管家式的服務，不同于傳統意義上的養老院，是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區。
社區內含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視 寬帶網絡 電話，全部開通，冷暖水24小時供應。老人拎包可入住。親和源同國內外多家知名品牌企業結成戰略聯盟關系，建立專業化養老服務平臺——曙光醫院親和分院、上海老年大學、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業。
▌經營模式
親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構建俱樂部服務模式。
▌項目配套
1.頤養院
建筑面積9736.1平方米，設300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區。
與上海市三級甲等醫院對接，又專業醫療機構派出團隊進行管理。頤養院只為親和源內部老人提供護理服務，外部人員暫不接待。
房內配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹記呼叫器。
2.健康會所
會所接待親和源內老人，也對外開放
3.親和學院
引進上海老年大學，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。
與上海老年大學合作，由上海老年大學總部派出師資且提供課程；
開設英語、電腦、音樂、藝術、運動等6大類15個學習班。
4.配餐中心
與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養生餐廳；由專業餐廳管理公司管理，按營業額與親和源分成；
餐廳只為護理和療養人員提供送餐，公寓內老人需自行前往餐廳用餐。
5.度假酒店
酒店內設有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務；親和源內老人帶朋友居住享受優惠價格。
