管 理 規 約
（示范文本）
成都市房產管理局 編制
管理規約（示范文本）使用說明
1、本規約為示范文本，適用于本市行政區域內各類物業管理活動。當事人應當仔細閱讀本示范文本的內容，對規約條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房產管理部門咨詢。
2、管理規約是由全體業主共同制定，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范；是有效調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件。
3、本示范文本中留空處應作填寫，經多數業主同意，可根據物業管理區域實際情況，適當補充約定相關內容。
4、本示范文本中所指物業類型分為：住宅（多層、高層、別墅）、商務寫字樓、醫院、學校、商業、工業、車站、碼頭、機場、其他類型物業。當物業管理區域內（整體、單體），非住宅物業建筑面積占總建筑面積比例小于60%的，以住宅物業計；非住宅物業建筑面積占總建筑面積比例大于60%的，以所占比例******的物業類型計。
5、本示范文本條款由成都市房產管理局負責解釋。
管 理 規 約
第一章 總則
第一條 依據《物權法》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》、《成都市物業管理條例》的相關規定，為維護本物業管理區域內全體業主、使用人在物業管理中的合法權益，促進管理、維護、養護物業管理區域內物業共有部分和維護相關區域的環境衛生、公共秩序等活動能正常持續進行，建設“文明、整潔、安全、有序”的物業管理區域，根據有關法律法規，制訂本規約。
第二條 物業管理區域名稱： ；
物業管理區域座落：成都市 （區、市、縣） 街道 段（巷） 號。
物業類型為： ，其中包括： 、 、 （多層、高層、別墅、商業）。
物業管理區域構成（包括經濟技術指標，見附件一）；
第三條 在本物業管理區域內，開發建設單位沒有銷售的物業，屬于開發商所有，其共有部分應納入統一管理。
第四條 本物業管理區域由業主依法通過招投標方式選聘一家物業服務機構提供物業服務，雙方依據法律、法規和本管理規約的約定，對物業共有部分進行管理、維修、養護，并維護相關區域的環境衛生和公共秩序。
第五條 本物業管理區域選擇 級物業服務等級，其物業服務收費方式采取包干制或酬金制，由經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主（以下簡稱雙二分之一以上的業主）表決通過。
物業服務收費采取酬金制方式的，由物業服務機構每年3月底前向全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受審計監督。
第六條 因物業服務機構撤離等原因，本物業管理區域無法及時另聘新物業服務機構的，在另聘新物業服務機構之前，相關業主應向物業所在地街道辦事處、（鄉）鎮人民政府報告，請求街道辦事處、（鄉）鎮人民政府采取相應措施。
第二章 業主大會與業主委員會
第七條 本物業管理區域內設立一個業主大會。業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第八條 業主通過召開業主大會會議，經雙二分之一以上的業主選舉產生業主委員會作為執行機構；業主大會、業主委員會依法、依本規約和業主大會議事規則、業主委員會工作規則履職；業主對業主委員會履職情況進行監督。
第九條 業主委員會委員每月可領取一定經費補貼，具體補貼標準由業主大會會議表決通過，并由本物業管理區域業主大會議事規則具體約定。
業主委員會委員應當依法建立信用檔案，委員應當定期參加房產管理部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織的相關培訓，接受工作考核。
第十條 業主大會依法作出的決定，對業主具有約束力；業主應當遵守并服從業主大會依法作出的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，業主可以向物業所在地區（市）縣房產管理部門或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府投訴、舉報，由受理單位依法處理；業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與任期、工作經費、換屆改選、印章管理使用等事項由業主大會議事規則依法作出約定。
第三章 使用與維護
第十一條 小區業主是物業管理的主體，依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》、《成都市物業管理條例》以及相關法律、法規、規章政策的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。
第十二條 全體業主同意，在物業使用和維護中，遵守相關法律、法規政策規定和本規約約定及業主共同決定，按照有利于物業使用效能發揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環境衛生維護、環境保護等方面的相鄰關系。
第十三條 本物業管理區域內的業主、使用人應當遵守相關法律、法規政策規定，按照下列規定使用物業：
（一）按照規劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質；鑒于本物業管理區域的物業特性，嚴禁將住宅改變為餐飲、娛樂、辦公、倉儲等經營性用房；
（二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《成都市房屋使用安全管理條例》的規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務機構，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業服務機構依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查；
（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，晚間18時至次日上午8時和法定節假日，以及中、高考半個月不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。同時，嚴格按照政府主管部門關于中高考期間加強環境噪聲污染監督管理的相關要求，禁止影響考生學習和生活；
（四）因裝飾裝修房屋影響物業共有部分安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀，造成相鄰業主財產損失的，應承擔相應的賠償責任；
（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，在物業服務機構或者業主委員會指導下，按照統一規范保障安全原則進行安裝，并做好噪音預防及冷凝水的處理；
（六）不得擅自拆改水、電、氣、信息、環衛等共有設施設備，相關管線、設備；
（七）使用電梯、停放車輛，應遵守本物業管理區域內電梯使用和車輛停放有關規定；
（八）陽臺封閉，不應當對相鄰業主生命財產安全構成威脅，材質與顏色應與建筑物外立面的材料色彩保持一致；
（九）將房屋進行出租的，應當遵守相關法律法規政策規定，尊重社會公德，不得違法搭建，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益；
（十）法律、法規政策的其他規定。
第十四條 業主、使用人在使用物業中，除應當遵守法律、法規政策的規定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：
（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業服務用房、自行車房（棚）以及屬于業主共有的停車場（庫）等共有部分；
（四）損壞或擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共有設施設備；
（五）違法在房屋內外搭建建筑物、構筑物；
（六）不按規定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物高空拋物等行為；
（七）違反規定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質及敞放、敞養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地等；
（八）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；
（九）影響市容觀瞻或本物業外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等；
（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式制造超過規定標準的噪音；
（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位置安裝空調外機且不進行滴水處理；
（十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或損傷內壁；
（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為；
（十四）占用消防通道、封堵出入口通道等行為；
（十五）超過規定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為；
（十四）法律、法規、規章政策禁止的其他行為。
第十五條 業主、使用人同意按照下列規定維修養護物業：
（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；
（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務機構應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合；相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責維修并承擔賠償責任；
（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業主委員會提出申請，經書面同意后方可施工，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；
（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部位應急維修的，物業服務機構可在通知公安機關、社區居民委員會或者業主委員會3名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔；
（五）當物業服務機構對物業共有部分維修養護時，相關業主應予以配合；有造成本物業共有部分或其他業主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任；
（六）本物業管理區域內物業在國家規定的保修期限和保修范圍內出現非使用不當的質量問題或使用功能障礙，由建設單位負責解決；
建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業主可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第十六條 全體業主應當依法加強電梯使用安全管理；委托物業服務機構為本物業管理區域電梯使用單位的，應當在物業服務合同中明確約定物業服務機構的管理維護責任。
第十七條 水、電、氣、信息、環衛等設施的維修責任，由業主、專業單位按照相關規定承擔；前款設施屬于業主專有的，由業主承擔維修費用；屬于業主共同所有的，由全體業主或者相關業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。
第十八條 業主在使用房屋中，應倡導文明行為，同意遵守以下環境衛生行為規范，維護本物業管理區域公共場所的環境衛生：
（一）不得隨地吐痰、便溺；
（二）不得亂扔瓜果皮、包裝物、紙屑、煙蒂、口香糖等廢棄物；
（三）不得亂倒生活垃圾、建筑垃圾、污水、糞便，隨意丟棄動物尸體；
（四）不得亂張貼、亂刻畫、亂涂寫；
（五）不得敞放、敞養家禽、寵物；
（六）及時清除所飼養的犬、貓等寵物的糞便；
（七）不得從事其他影響環境衛生或其他不道德的行為。
第十九條 業主轉讓或者出租物業專有部分時，須將本規約作為物業專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業專有部分后，當事人應當于物業專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業專有部分轉讓或者出租情況向政府相關管理部門備案，同時告知物業服務機構、業主委員會。
業主轉讓物業專有部分，應當與物業服務機構結清物業服務費用、物業服務資金、建筑物及其附屬設施維修資金；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用、物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第四章 物業服務
第二十條 全體業主同意，由業主大會授權其執行機構業主委員會委托招標代理機構辦理本物業管理區域實施物業管理招標活動的相關事宜。
業主大會選聘物業服務機構之前，應當按照本物業管理區域業主大會議事規則的約定召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。
業主大會依法選聘、解聘物業服務機構的，須經雙二分之一以上的業主同意。
業主大會與其依法選聘的物業服務機構簽訂物業服務合同，應當有業主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業主大會印章。
第二十一條 全體業主同意，物業服務費用按照物業服務合同約定足額交納，接受業主大會、業主委員會的監督。
業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主委托物業服務機構提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定；物業服務機構應當將服務項目、服務等級、服務標準進行公布。
第二十二條 因物業服務機構撤離等原因終止物業服務關系，造成“無人管”狀態，當地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）采取措施，臨時指定新物業服務機構按照原物業服務等級進行臨時代管的，臨時代管期間的物業服務費用，按照臨時代管前的物業服務合同約定的物業服務費用標準執行，并由全體業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。
第二十三條 全體業主同意，本物業管理區域的物業服務等級、服務內容、服務費用等物業服務方案須經雙二分之一以上業主表決通過。
第二十四條 全體業主同意，本物業服務管理區域的物業服務收費標準，可在物業服務合同中約定相應的調價幅度。
第二十五條 本物業管理區域內，業主應當按照相關規定和相關供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納有關費用。本物業管理區域內的供水、供電、供氣等有關專業經營單位提供產品服務的費用，業主專有部分使用的，由業主承擔；物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔；部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同分擔。
物業服務機構接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收前款費用的，應當公布委托合同，業主應當按照相關規定和相關供用合同、委托合同的約定向物業服務機構按時足額交納水、電、氣、信息、環衛等費用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述費用。業主拖欠、拒交上述費用的，應承擔相應違約責任。
第五章 共有部分收益
第二十六條 本物業管理區域內共有部分收益一般包括：占用業主共用的道路或者其他場地的地面車位所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外墻和公共場地戶外廣告收益；屬于全體業主所有的游泳池等文體設施收益；物業服務機構違反物業服務合同約定所支付的違約金、賠償金等。
第二十七條 本物業管理區域共有部分收益歸全體業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
業主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；
本物業管理區域共有部分收益，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分配。
業主拒付物業服務費用、不繳存建筑物及其附屬設施維修資金的，不得享有所得違約金和經營物業共有部分業主所得收益的分配。
業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第二十八條 利用物業共有部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，并經業主大會或者相關業主共同決定后，按照物業服務合同約定委托物業服務機構統一經營，其經營收入扣除物業服務機構經營成本后，其收益屬于全體業主共有，并存入業主委員會經費賬戶，專款專用。利用物業共有部分經營所得收益，主要用于補充房屋專項維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶，并按照下列范圍使用：
1、 %的收益補充相應的專項維修資金；
2、 %收益用于業主委員會工作經費
3、 %收益用于彌補物業服務費用不足。
第二十九條 本物業管理區域共有部分收益的分配，由《業主大會議事規則》具體約定。
業主委員會、業主小組應當至少每半年在物業管理區域內公布經專業單位審計通過的全體業主共有部分經營所得收益的收支情況，接受業主大會、業主的監督。
業主拒付物業服務費用、不繳存建筑物及其附屬設施維修資金的，不得享有所得違約金和經營物業共有部分業主所得收益的分配。
業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第三十條 本物業管理區域內物業共有部分及公眾責任保險，由全體業主按其專有部分占建筑物總面積的比例大小享有權利、履行義務，并由業主大會選聘的物業服務機構代行辦理相關手續；并在物業服務合同中約定。
業主的家庭財產與人身安全的保險由業主自行辦理。
第六章 專項維修資金的使用
第三十一條 業主應按照《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》及實施細則等相關規定繳存、使用、續籌本物業管理區域內房屋專項維修資金。
專項維修資金的使用應當符合四川省（區域性）地方標準《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》規定；屬于保修期內由開發建設單位承擔的以及應當由物業服務合同約定并由物業服務機構支付的費用，不得使用專項維修資金。
第三十二條 每年12月31日前，業主委員會應當將下年度專項維修資金使用方案、所需資金、工程預計實施時間等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布；同時向全體業主或者相關業主公布一次當年建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。
第三十三條 一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次繳存的30％時，由業主委員會制定續籌方案，并按下列第 項方式，向該幢或者該戶門號業主續籌維修資金：
（一）一次性繳存，由業主委員會或物業服務機構代收；
（二）按 元/平方米逐月繳存，由業主委員會或物業服務機構代收；
（三）從公共收益中提取 %或者 元補充。
上述籌集專項維修資金的方案，經業主大會表決通過后，對于不依照籌集方案按時足額繳存專項維修資金的業主，經業主委員會兩次以上書面催繳仍不履行繳存義務的，業主委員會有權代表全體業主直接向人民法院起訴，由人民法院判決該業主繳存。
第三十四條 業主要簽署《成都市房屋專項維修資金緊急使用預案》，確保本物業管理區域發生緊急情況下的及時排危除險，保障物業管理區域共用部位、共用設施設備功能發揮正常作用。
第三十五條 業主共同決定上述專項維修資金的籌集、使用方案以及緊急使用預案時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并由業主另行表決通過。
第三十六條 本物業管理區域設立維修資金備用金，備用金按不高于15%的比例從本物業管理區域開發建設單位和業主繳存的專項維修資金中列支，用于本物業管理區域內房屋共用部位、共用設施設備小規模維修除險的應急使用。
第三十七條 業主轉讓物業專有部分的，其繳存的專項維修資金同時轉讓，但仍存于該門戶號的分戶帳中。
第七章 監督管理
第三十八條 全體業主要關心和支持物業管理工作，有權對業主委員會及其委員履職情況進行監督，對不履行職責、濫用職責的委員，業主可以依照《業主大會議事規則》的約定，向業主大會提出罷免；對不履行合同的物業服務機構，提出監督意見，并可依照《業主大會議事規則》的約定，向業主大會提出解除合同。
第三十九條 業主委員會對業主履行物業服務合同和本規約的情況進行監督，對業主不履行合同、違反規約的情況，予以制止，并授予物業服務機構以下監督權利：
（一）根據有關法律法規、本規約和物業服務合同以及業主意見，制定必要的規章制度，并督促業主、使用人遵守、執行；
（二）采取批評、規勸、警告等方式制止業主、使用人違反本規約的行為；對業主、使用人違反本規約第十四條、第十五條規定的行為，物業服務機構制止后，業主、使用人拒不改正的，物業服務機構可以采取下列措施予以制止：
1、禁止施工人員、施工工具、裝修材料等進入本物業管理區域；
2、 ；
（三）可以按物業服務合同約定，或受業主大會委托對相關侵權行為提起訴訟。
第四十條 對業主違反本規約出租或轉租專有部分的，業主委員會可書面責成業主、使用人立即終止租賃行為。
第四十一條 業主未按規定交納物業服務費用（物業服務資金）的，業主委員會應當督促其限期交付；業主逾期仍不交納的，業主委員會、物業服務機構可以在本物業管理區域內公布物業服務費用（物業服務資金）收交情況，并注明欠交費用的業主房門號；仍不交納的，物業服務機構可以依法 ：
（一）向成都仲裁委員會申請仲裁；
（二）向人民法院提起訴訟。
第四十二條 業主、使用人在物業使用過程中，有違反本規約相關約定的，其他業主、使用人可以向有關行政主管部門報告，由有關部門依法查處；受侵害的相關業主可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十三條 使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。
第四十四條 業主之間因本規約發生的糾紛，協商不成的，由業主委員會或物業所在地人民調解委員會進行調解；調解不成的，采取以下 方式解決：
（一）依法向成都仲裁委員會申請仲裁；
（二）向人民法院提起訴訟。
因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔；屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。
第八章 附則
第四十五條 本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，經業主大會會議表決通過之日起生效。
本規約未盡事項由業主大會會議補充。
第四十六條 本規約對本物業管理區域內的各業主和使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時，規約的效力及于物業的繼受人。
本規約自首次業主大會會議表決通過之日（ 年 月 日）起生效。
第四十七條 制定和修改的管理規約，按規定報物業所在地區（市）縣房產管理部門備案。
第四十八條 本規約業主各執1份，業主委員會保存3份, 物業所在地的區（市）縣房產管理部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會各1份。
成都市 區（市）縣
（物業名稱）業主大會（蓋章）
年 月 日
附件1：物業管理區域及物業構成附圖
附件2： 基本情況
一、開發建設單位的基本情況
（一）企業名稱：
（二）注冊所在地：
（三）法定代表人：
（四）聯系電話：
（五）通訊地址：
二、物業服務機構的基本情況
（一）企業名稱：
（二）注冊所在地：
（三）法定代表人（或負責人）：
（四）資質等級：
（五）聯系電話：
（六）通訊地址：
三、業主大會、業主委員會的基本情況
（一）業主大會名稱：
（二）業主委員會聯系電話：
（三）業主委員會議事活動用房座落：
附件3
