使用他人名義購買房屋的風險規避
風 險 提 示
一、房屋所有權以房屋所有權證書（下稱房產證）上標明的所有人為準。以他人名義購買房屋，房產證上標明的所有人將是“名義購房人”而不是“實際出資購房人”。實際購房人將不能證明自己對房屋的所有權！一旦名義購房人否認這種事實，且不配合房產過戶，實際購房人如果不能拿出充足的證據證明自己是實際購房人，那么很可能就得將自己實際出資的房產拱手讓人。
二、房屋所有權在名義購房人的名下會有如下風險：
1、名義購房人如果將該房屋出售給不知情的第三人，第三人將會以“善意取得”而獲的對房屋的所有權。實際購房人只能要求名義購房人返還房款，承擔違約金。
2、名義購房人如果是已婚者，當其涉及離婚時其配偶會要求將所購房屋按照夫妻共有財產進行分割，屆時實際購房人要證明該房屋是自己所有，離婚雙方無權分割會有較大的困難！另外，也不能排除名義購房人為了侵占所購房屋而虛假離婚！
3、如果名義購房人負有某種債務不能清償，涉及訴訟時人民法院可能對該房屋進行查封甚至拍賣。實際購房人在上述過程中要證明對房屋的所有權，終止人民法院的查封、扣押會有較大的困難。
4、如果名義購買人意外死亡，其名下的房屋會將做為遺產被分割繼承，屆時實際購房人要證明該房屋是自己所有，名義購房人的繼承人無權分割繼承會有較大的困難！
三、即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。
四、協議公證難，雙方簽定的協議可能被認為是以合法形式掩蓋非法目的，而不能公證。
綜上所述，鑒于風險的存在，我認為應盡量避免使用他人名義購買房產！！！
協 議
甲方： ，身份證號碼：
乙方： ，身份證號碼：
甲方因購買 房地產公司開發的位于 小區的住宅一套，現甲方作為實際出資人委托乙方以乙方的名義購買上述房屋，為明確雙方權利義務關系，經雙方協商，在平等自愿的基礎上達成如下條款，供雙方信守：
第一條、甲方是購買上述房屋的實際出資人。乙方以乙方名義購買上述房屋，房屋所有權歸甲方所有。
第二條、甲方向乙方支付人民幣 萬元大寫：（ ）作為乙方以乙方的名義購買上述房屋的酬金。
第三條、房屋由甲方出資以乙方的名義購買，在購房過程中的選房、簽訂認購書、向開發商交納定金或訂金、簽訂商品房買賣合同、辦理商品房商業性貸款或公積金貸款、與住房公基金管理中心或銀行簽訂貸款協議、交付房款、辦理房屋買賣合同備案登記手續、收房、與物業管理公司簽訂物業管理合同、辦理產權登記手續、辦理土地使用權手續等所有手續均應在甲方的指示下以乙方名義進行。乙方應無條件聽從甲方指示，不得違背甲方意愿，積極無償配合。購房過程中的所有費用均由甲方承擔。
第四條、在本協議“第三條”所述的購房過程中產生或取得的《認購書》、定金或訂金的收據或發票、《商品房買賣合同》、《商業貸款合同》、《住房公積金貸款合同》、購房付款發票、辦理房屋買賣合同備案登記手續的憑證、《物業管理合同》、《房屋產權證》、《土地使用權證》完稅憑證等一切相關文件、票據應由乙方交給甲方保管。
第五條、購房貸款由甲方以乙方的名義向銀行定期償還，還款憑證由甲方保管。每期貸款償還后三日內乙方應向甲方出具收條并且在收條上說明該款項是甲方償銀行購房貸款所用。
第六條、在產權證辦好后乙方應及時交付給甲方，可辦產權過戶手續時，乙方應在10天內協助甲方辦理產權過戶手續，產權過戶手續中的一切費用由甲方承擔。乙方不得絕或者拖延辦理過戶，如果是由于乙方原因拖延過戶，由乙方承擔甲方由于契稅漲價所造成的損失、并承擔違約金。
第七條、在所購房屋所有權過戶到甲方名下之前，未經甲方書面同意，乙方不得將該房屋私自出售給第三人，也不得將該房屋用于投資、擔保。
第八條、在所購房屋所有權過戶到甲方名下之前，乙方如果涉及離婚、債權債務的訴訟應及時通知甲方，并向相關當事人和人民法院說明所購房屋的實際所有人是甲方。
第九條、若甲方違約甲方向乙方支付違約金人民幣5萬圓整。若乙方違約，乙方向甲方支付違約金人民幣一百五十萬圓整。
第十條、本協議自雙方簽字之日起生效，一經簽訂，具有同等法律效應，雙方應共同遵守。
第十一條、本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第十二條、協議書一式兩份，甲乙雙方各執壹份。
甲方： 乙方：
2011年 月 日
注 意 事 項
1、簽協議時注意核對對方的身份證，并且保留身份證復印件。
2、了解對方的婚姻狀況，如果已婚一定要有夫妻雙方在協議上簽字。
3、盡可能了解對方是否有重大的債務，如果有重大債務協議就不能簽定協議。
4、盡可能對協議進行公證。
5、購房首付款交付開發商后應要求對方出具收條。
6、每期銀行貸款償還后應要求對方出具收條。
7、酬金給付后應要求對方出具收條。
（收條最好由對方照樣本手寫，簽名并按手印）
8、所有的購房手續都要自己保管，不能交給對方保管。
、簽協議時雙方在簽名上按手印，在協議第一條處按手印。（對方有配偶的一定要配偶簽字按手印）
