棚改貨幣化安置 能讓房子俏銷嗎
2016年01月21日 一躍檀溪 熱度：30[字號 大 中 小]
□一躍檀溪
近來，棚改拆遷補償
成為襄陽樓市最熱的話題。
今后，將有越來越多的棚改拆
遷戶選擇貨幣化補償安置，拿錢后自己到市場上去買房子，而不是像以前一樣規規矩矩地等待還建或安置房。
今年襄陽“兩會”期間，市委副書記、市長秦軍在《政府工作報告》中提出，棚戶區改造將作為今年市政府的九大重點工作之一，加大棚戶區改造投入力度、加快推進棚戶區改造項目建設、創新棚戶區改造征遷安置方式，堅持最大限度讓利于民的原則，全面推行貨幣化安置。
此舉意味著商品房銷售將有望在棚改拆遷這一巨大市場上分得一杯羹，貨幣化安置政策也被本地的房地產業內人士廣泛視為拉動商品房銷量的重大利好消息，襄陽樓市也將迎來前所未有的機遇期。
棚改主推貨幣化安置
棚戶區改造是政府實施的一項重要民生工程，我市自2012年起開始實施，不少居民通過棚改住上了新房。襄陽的棚改也曾作為三線城市棚改的典型上過央視。
然而，由于還建房建設周期長、資金困難，不少棚改居民至今無“家”可住。由于一些棚改地塊小，利潤有限，房企大都不愿開發，棚改面臨新難題。
在棚改拆遷中，以集中建設回遷房的單一方式安置棚戶區居民已經行不通了。居民的需求開始變得多種多樣：有的要求“拿錢走人”，有的要實物房源，有的要原地回遷，有的要異地安置；有的要商品房，有的要二手房，有的還要給予保障房。
去年，隨著宏觀經濟增長日趨乏力，房地產庫存量居高不下，國家在棚改安置方式上的思路有所轉變，國務院、住建部開始要求各地積極推進棚改貨幣化安置。
隨后，《襄陽市棚戶區改造安置房屋購買管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）獲得市政府批準，襄陽將試水棚改新模式，棚戶區改造項目可從市場上回購房屋作為拆遷居民的安置房了。
2015年10月，在全國棚戶區改造電視電話會襄陽分會場上，市委常委、副市長朱慧表示，襄陽棚戶區改造主推貨幣化安置，通過市場尋求棚改居民的安置房源，并且提出到2015年年底，全市棚戶區改造貨幣化安置率要不低于50%，力爭達到70%。同時，除成片開發的棚戶區改造項目外，城區零散分布危房、舊房也納入全市棚戶區改造計劃之中。“貨幣化安置不是‘貨幣安置’，不能簡單地理解為將錢發放到居民手中——‘拿錢走人’。”市房管局相關負責人表示，政府直接采購安置房、政府搭建平臺幫助居民買房、貨幣直接補償是貨幣化安置的三種主要方式。
選擇貨幣補償優惠多
棚戶區改造項目房屋被征收居民選擇貨幣補償，可享受哪些優惠政策？市房管局局長趙新建介紹，我市根據國家政策規定，制定棚戶區改造項目房屋征收貨幣化補償優惠獎勵措施，引導鼓勵被征收人在房屋征收時選擇貨幣化安置，對被征收人選擇貨幣補償安置方式并在規定期限內與征收人簽訂征收補償協議的，在享受其他優惠獎勵的情況下，還將享受被征收住宅房屋裝飾裝修獎、爭先簽約獎、3年物業服務費獎。
選擇貨幣化安置的居民，將在原有評估價的基礎上額外獲得500元/平方米的住宅房屋裝飾裝修獎勵。
由政府按照戶均100平方米、市區一類物業服務費收費標準（1.4元/平方米），在簽訂征收協議時一次性獎勵支付被征收人每戶3年的物業服務費。
被征收人在規定簽約期限前15個工作日與征收人簽訂征收補償協議的，征收人在給予被征收人正常簽約期限內獎勵的同時，再根據第1—5個工作日、第6—10個工作日、第11—15個工作日3個簽約時段，分別給予被征收人10000元、5000元、3000元的爭先簽約獎勵。
此外，在市房管局網站上，市房協成立了“襄陽棚改超市”。進入超市的所有房源遵守“一房一價”，棚改居民持拆遷協議及棚改證明購房，將在正常優惠基礎上，再享受3%的優惠。
城南棚改催熱襄城樓市
年前，家住襄城城南片區的肖先生，簽訂相關補償協議后，在檀溪選購了一套120多平方米的新房。“不用等很久就能住上新房，裝修有獎勵，還有物業費補貼，這個辦法好。”肖先生對征遷補償方式很認同。
去年啟動的城南片區棚改區改造項目，經市房投、襄城區政府爭取，分兩個批次獲得國開行55億元的低息貸款，成為市區首個以主推貨幣化安置，市民進入市場自由選購房源的項目。
按照城南片區房屋征收補償方案，房屋征收主要是貨幣補償和房屋產權調換（集中安置）兩種安置方式，居民可在政府搭建的交易平臺內，自主選擇合適的房源，也可直接拿錢后自己買房。
“我們就是先找到合適的房源，搭建一個商品房交易平臺，讓老百姓自己來選房，這就好比是政府幫助棚改居民來‘團購’。”襄城區還建房領導小組辦公室負責人比喻說。
該負責人表示，從去年8月份開始，通過前期對棚改居民意向走訪，后期采取招投標及競爭性談判、舉辦安置房源推介會等方式，多個樓盤讓利棚改居民。
城南棚戶區拆遷指揮部公布的數據顯示，目前，棚改優惠平臺已籌備安置房源近三千套，其中九成房源在襄城，以低于樓盤市場均價3%至5%的優惠利好棚改居民，均價大多在5000元/平方米左右。
由于政府讓利、評估合理，此次貨幣化安置的補償資金大都能讓居民買到心儀房源。據了解，此次城南片區貨幣補償拆遷居民的房屋價值約達到5700元至5900元/平方米，略高于目前市場商品房銷售均價。
“有了錢，又沒有房子住，他們不買房，難道會長期租房住嗎？”襄城住建局相關人員曾向筆者反映，很多已經簽訂貨幣補償協議的棚改居民私下向他們“埋怨”，襄城已經沒有現房可買了。
350億元的大蛋糕
作為首個以主推貨幣化安置、市民進入市場自由選購房源的項目，襄城城南片區改造項目一期1426戶征遷居民，目前已有超過800戶居民簽訂拆遷貨幣補償協議。第一批120余戶征遷居民貨幣補償款9600余萬元，已經或即將發放，平均每戶棚改居民得到的貨幣補償約70萬元。
在去年10月的市場分析會上，趙新建鼓勵各房企提振信心，積極宣傳自己的樓盤產品。他強調，充足的資金保障加上利好政策推動，現在的房地產市場步入發展最好的時期。
今年襄陽“兩會”的《政府工作報告》提出：我市將加大棚戶區改造投入力度，建立棚戶區改造融資長效機制，加強與國開行、農發行等政策性金融機構的深度合作，充分發揮住房公積金的作用，探索政府與社會資本合作模式，拓寬棚戶區改造融資渠道。力爭全年完成棚戶區改造投資350億元，其中中心城區完成投資260億元。
全市新開工改造45227套，建成13092套；中心城區重點抓好襄城城南片區、樊城清河片區等11個改造項目，新開工改造19569套、建成4109套；推動棚戶區改造向工礦區、城郊鎮、重點鎮覆蓋。將棚戶區改造配套基礎設施建設納入年度城建計劃，與主體工程同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用，全面提升棚改片區建設品質和服務功能。建立棚戶區改造項目審批快速通道，簡化程序，限時審批，提高效率，確保項目快速落地開工。“去年，是襄陽樓市銷量最高的一年，全年商品房銷售金額達到144.5億元，同比增長22.4%。350億元如果入市，對市場來說意味著巨大的機遇，襄陽的樓市將迎來前所未有的春天。”市房管局一位不愿透露姓名的市場人士如此說。“既加快了棚戶區改造，改善了民生，又能盤活房地產市場，降低庫存。”有房產人士認為，棚改貨幣化安置政策可起到一舉多得的作用，增加市場需求，將很多購房需求轉入商品房市場消化，不僅節約了土地資源，也緩解了樓市的庫存壓力。
房產人士表示，面對不斷回暖的市場，加之“襄陽棚改”提供充足的資金入市和利好的政策推動，今年襄陽樓市將迎來一個“春天”，房企如能抓住機會，在改善民生居住，助推經濟發展的同時，必然會帶動銷量大增。
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