地鐵一響，黃金萬兩。地鐵是一個城市最重要也是最花錢的市政工程。
地鐵非常花錢，建設一公里地鐵大概要7到9個億，一條地鐵按30公里來算，建設成本要250億左右，如此費用一般中小城市無力承擔。
國務院辦公廳明確要求，申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入應在300億元以上，地區生產總值在3000億元以上，市區常住人口在300萬人以上。
強如珠海、中山，因為受限于市區人口規模或者GDP也是一鐵難求。
相比地鐵建設費用，地鐵名額更彌足珍貴，必須要把地鐵建在最需要的地方，這樣才能把地鐵的價值最大化。
地鐵所經之處，必定是城市未來發展的方向。通過一個城市的地鐵規劃，能透露出城市發展信息，也是指導我們買房的一個重要依據。
佛山近期建設地鐵線路
佛山近期軌道線路有2號線西延線、4號線、11號線總投資772億。總里程預計超過115公里。已于2021年1月26日經發改委審批通過。
除了這三條地鐵之外還有廣州28號線佛山段，28號線目前是已經審批通過的一條城際線路，名義上城際申報實際上地鐵運營。
廣州28號線佛山段預計總長35公里，預計投資總金額超200億。28號線站點、走向尚未最終確定，具體情況可以參詳以前文章《跟著28號線去買房》、《28號線起點之爭》。
地鐵遠期規劃就像空頭支票，對買房毫無意義。
地鐵規劃有很強的超前性，遠期規劃線路一方面兌現時間太長，其次就是變數很大，所以參考價值不大。
而且佛山地鐵建設速度非常慢，在建項目都遙遙無期，更別說遠期規劃線路了。
買房的時候一定要注意：千萬不要聽銷售忽悠所謂的1號線延長線，5號線、6號線，7號線，8號線，14號線等等。這些全部是遠景規劃，最快也是下一批建設，等下一批建好的時候可能就是15年后的事情了，15年太久遠，買房只爭朝夕。
佛山有人戲稱為佛聯邦。佛山五區在地鐵布局上既要統籌大局，又要兼顧局部。順德，南海財大氣粗，禪城又是政治中心，三區博弈，一出好戲，三水高明只能作壁上觀。
通過地鐵線路我們來看佛山發展思路
高明三水雨露均沾
佛山不僅僅是南，順，禪的佛山，佛山也是三水高明的佛山。廣佛線、2號線、3號線、廣州7號線已經錯過了三水高明，那么2期規劃線路就必須要有三水、高明一席之地。
古人云：不患寡而患不均，2號線西延線起點高明、4號線起點三水，更多是先富區域帶動后富區域，五區聯動，協同發展的戰略布局。
不過相比禪城、桂城、順北密集的軌道而言，三水、高明還是佛山的邊緣地帶。
三水西南街道值得關注，目前新房均價在1.1萬/㎡左右，非限購區一萬左右的地鐵盤就在這里。
千燈湖被拋棄？
如果讓大家推舉一個佛山公認的中心，想必千燈湖是很多人心目中的那個答案。
千燈湖擁有著全佛山最密集的商業配套、教育配套，是佛山人最理想的居住場所，也是佛山房價最高的區域。二手房均價在4萬以上，唯一的一手天悅更是5.5萬+的天價。
過去一年千燈湖板塊房價漲幅冠絕佛山，越來越多的人看到了千燈湖板塊的價值，千燈湖已然成為很多人眼中的佛山版珠江新城，但是千燈湖能否承擔起此重任呢？
令人驚訝的是佛山目前在建的2、3、廣7西延線全部不經過千燈湖，而且下期的2號延長線、4、11/28號線也全部不經過千燈湖。
佛山6號線本來是佛山呼聲很高的一條線路，這條線路是為數不多的能夠串聯廣州，禪城，南海，順德的一條線路。
讓人大跌眼鏡的是佛山6號線也不在近期規劃，千燈湖板塊也與板塊內第二條地鐵失之交臂。
被寄予厚望的千燈湖屢屢失寵，讓人百思不得其解。細究千燈湖板塊為何沒有地鐵規劃，原因其實很簡單：
1、佛山沒有強中心
佛山是組團式的城市結構，南、順、禪每個區域都有自己的中心，南海的中心在桂城，順德的中心在良桂，禪城的中心在季華路沿線。
南、順、禪地鐵名額向來是平均分配，千燈湖不會像珠江新城一樣被給予更多的照顧，順德和禪城也不會推動千燈湖成為佛山宇宙中心。
2、土地空間狹窄
千燈湖板塊開發已經接近尾聲，板塊內沒有豐富的土地儲備，即使夏北舊改充其量也只能騰挪1500畝的土地，受制于土地儲備，千燈湖已經能夠觸及其天花板了。
而對地方政府而言，地鐵很重要的意義在于提升待開發土地價值，地鐵開往土地儲備最豐富的的地區而不是通向最需要地鐵的地區。
千燈湖宜居度居佛山之首，目前也是佛山房價天花板，自住推薦，短期投資恐要站崗，長期投資仍然推薦，只不過少了一點想象空間了。
三山是南海的香餑餑
強如千燈湖也沒撈得一寸地鐵，下一期4、11號線都經過三山。4號線終點站是三山港口路，11號線在三山新城有4個站，可以實現三山新城一站到廣鋼。
三山為何受重視
1、三龍灣戰略
三龍灣很有意思。基本格局是南海有心，順德無意，禪城醬油。三龍灣南海片區主要是三山這一塊，南海給予了三山很多的政策支持，三山也是目前南海全力打造的一個區域。
2、豐富的土地儲備
三山很大的優勢是土地儲備豐富，而且大量土地是已經被收儲的，土地開發成本很低，土地縱深空間很大。
3、極佳的區位優勢
三山北臨荔灣，東接番禺，南望順德，處于南海，順德，荔灣，番禺四區交界處。
臨廣區位極佳。通過11號線可以一站到廣鋼，通過海怡大橋可以一橋到南站，在建的番海大橋修通后可以直通番禺腹地。三山新城可謂是廣佛同城的橋頭堡。
三山房產投資面臨的問題是：目前房價處于高位，周邊配套城建較差整體利好兌現周期較長，地鐵兌現周期過長、適合長期持有價值投資客戶。
千燈湖北延有沒有前景？
千燈湖北延線聽起來很美，和千燈湖一河之隔，未來規劃有南海之眼，創客小鎮，佛山地鐵5，6，8號線會經過。
還是那句話：遠期規劃沒有意義。F5、F6、F8都是遠期規劃。
南海之眼需要關注的是G28穗鹽西站，大概位于聯合和穗鹽西路之間，南海之眼未來的高度取決于G28落地和建設的速度。
有G28加持的南海之眼很有價值。但奈何南海之眼只是一個彈丸之地，南海之眼以東河西板塊和貴廣高鐵線以北的大瀝板塊因為土地儲備有限、舊改成本過高，未來5到8年很大有很大的氣象，所以千燈湖北延置業要緊抓南海之眼板塊。
金沙洲比較尷尬
金沙洲臨廣區位很優，但是金沙洲實實在在是一個睡城，彈丸之地聚集了30萬島民，生態環境十分脆弱，土地儲備少的可憐，要土地沒土地，要產業沒產業。一個沉香沙大橋和大坦沙大橋論證了十年了，今年才有動工的氣息。
金沙洲屬于廣州不管，佛山不愛的一個地方，沒有規劃地鐵也不稀奇。最后撈了一個里水電車。全程9公里，13個站，全程估計40多分鐘，預計通勤效率還比不過BRT。
長期來看，金沙洲落后的城市面貌不會得到根本改變，因為沒有土地空間，佛山是斷不可能把廣州地鐵引入到金沙洲的。
除非臨廣強剛需，否則不太建議買金沙洲板塊，即使買金沙洲也建議多考慮廣州12號線里橫路地鐵線沿線。
良桂依然是順德正統
11號線和13號線更像是順德專線，13號線被pass也是意料之中，順德區間內專線，戰略意義不大，我覺得13號線被有軌電車代替可能更有意義，也不用占用地鐵名額。
順北遍布密集的軌道線路。廣佛環、3號線、廣佛線、2號線、廣7號線，相比順北，順南地鐵布局就要遜色很多，所以佛山2期地鐵布局主要是南進，只不過13號線被pass略顯遺憾。
買房而言：大良容桂板塊有著很強的本地剛需，本地剛需決定著房產下限，廣州客決定著房產上限。因為良桂臨廣區位優勢不明顯，雖然是順德政府重點打造的片區，但是房產向上突破空間不看好。
北滘陳村不香了嗎？
下一期地鐵走向只有地鐵11號線經過陳村設3個站，陳村北，陳村東，碧江。北滘無站點規劃。
北滘和陳村會不會是順德未來發展的中心？答案是：肯定是的！
因為北滘和陳村的軌道交通主要集中在這一期建設。也可以理解為北滘陳村板塊比較重要，地鐵優先建設了。
目前北滘和陳村板塊有廣佛環+佛山3號線+廣州7號線西延線。目前佛山只有三個三地鐵板塊：佛山新城，北滘，陳村。
廣州7號線延長線更是為北滘陳村量身打造。從北滘新城站經廣州7號線，在萬博換乘18號線可以實現12站到珠江新城。
在陳村乘坐廣佛環可以實現5分鐘到廣州南，20分鐘到琶洲。
11號線建成后陳村將和佛山新城成為佛山唯二的四地鐵板塊（默認廣佛環為地鐵，未來地鐵運營）。
北滘、陳村仍然是非常優質的買房板塊，雖然陳村臨廣區位更優，但是北滘產業支撐更強，買房應優先北滘新城。
佛山新城位置很重要
經常會有一種論調：佛山新城是空城，沒有未來，佛山新城已經被佛山市拋棄。
其實我覺得沒必要特別看衰佛山新城，佛山新城的最大優勢是基礎框架已經形成，軌道交通和和市政配套堪稱是佛山最優。
佛山新城再不濟也是一個高檔住宅區。佛山新城的上限是由政策決定的，取決于佛山市政府產業招商力度。
聊佛山新城也繞不開28號線，因為28號線太重要了，誰都想分一杯羹。詳情可以看28號線起點之爭這篇文章。目前信息而言28號線走佛山新城是大概率事件。
現在的情況是佛山、禪城、順德都贊同28號線走南莊，佛山和禪城的態度很容易理解，順德的態度就很耐人尋味了，畢竟佛山新城屬于順德。順德可能覺得28號線只有一站經佛山新城，也占用順德一個地鐵名額，過于雞肋，還不如推動28號線走禪城換取未來其他更多線路入良桂。
不過江門市和廣東省極力推動28號線走佛山新城，因為這樣廣佛江未來可以借道28號線入廣州。
佛山新城能匯集1號線、3號線、廣佛環、28號線也不是沒有原因的，佛山新城位置很重要，是順德溝通禪城、桂城的門戶。幾乎所有禪桂入順德地鐵線路都繞不開佛山新城。
未來6號線，佛江城際（廣佛江珠分段）也會經佛山新城。
28號線如果最終走佛山新城，我覺得可以閉著眼睛在佛山新城買房了。除了28號線，廣佛環也非常的香。軌道是支撐佛山新城下限的終極法寶。
禪城往西
禪城的商業中心是順著祖廟到季華路，然后沿著季華路一路往西發展的。受制于土地空間，禪城發展向西。
禪西將擁有三條軌道交通。2號線、4號線、廣佛環、有兩個換乘點（蓮塘，張槎）。
千燈湖的成功讓人們看到了湖居+地鐵+臨廣的威力。綠島湖一定程度上甚至比千燈湖還更有魅力。綠島湖未來軌道的密度也要超千燈湖板塊。
禪西綠島湖會是下一個千燈湖嗎？比較難！但是禪西更像是禪城下一個中心。
原因有二
1、遠廣，2號線綠島湖站到廣州南站有13個站點。如果缺乏廣州客外溢效應，禪西未來房價缺乏想象空間，不過通過廣佛線換乘通勤廣州也極具通勤效率。
如果把廣佛當作一個整體區域來看，禪西位于廣佛的邊緣地帶，如果把禪城當作佛山的中心來看，禪西可能是未來禪城的中心。
2、禪西產業略微薄弱。目前主要還是以傳統陶瓷衛浴為主，未來禪西上限取決于禪西產業升級力度。
目前禪西整體房價在1.7到2.1萬區間，遠低于祖廟板塊2.8到3.2萬區間。
城南板塊值得關注
2020年11月27日，廣東粵海集團以樓面價18464元/㎡斬獲灣華天虹廣場附近一塊土地，此價格僅低于保利和悅濱江地塊，位居佛山樓面價第二名。開發商對灣華地塊的追捧也反映出灣華板塊未來巨大的潛力。
魁奇路，灣華一帶是禪城軌道密度最高的區域。匯集了F1，F2，F3，魁奇路（F1、F2）、灣華（F2、F3）。
和奇槎板塊相比，奇槎未來十年沒有地鐵，但奇槎目前一手房價比魁奇板塊高25%，比灣華板塊高15%。
奇槎目前一手均價接近三萬。奇槎房價高的原因是奇槎靠近桂城，桂城鮮有新盤，禪桂中心區域購買力釋放推動了奇槎房價。
奇槎可以享受桂城的商業配套，靠近東平河，環境優美，不失是一個宜居板塊，但從投資角度來講往西買灣華，魁奇板塊則是更優的投資選擇。魁奇板塊推薦樓盤：佳兆業悅峰，瀧景花園。
以上是今天的分享——
