房貸利率5.39%，是當前房貸基準利率4.90%的1.1倍，直觀的理解就是一萬元一年需要支付539元的利息。但是由于房貸一般都是五年起步，20年或者30年最為普遍，等額本息和等額本金兩種還款方式決定了利息計算遠沒有那么簡單。
等額本息的還款方式最為普遍，現在多數銀行為了賺取更多利息，只提供這一種選擇。因為這種方式每個月還款金額一樣，更容易分配家庭月收入，也成為很多購房者的主動選擇。
等額本息，簡單來說就是按照利率以及貸款金額計算出總的本息總和，平均到所有月份，然后下個月再這樣計算一次，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法最大的缺點就是前期還的多數都是利息，而本金比例極低。
我們以貸款100萬元，利率5.39%，貸款20年來看，總利息是63.6萬元，占貸款總額的63.6%，一年后全部還清：
一年內利息是53200元，總共還本金28602元，之所以不是53900元利息，就是因為本金在一點點減少。
如果把貸款的100萬元分成100份本金，那么放在一開始半年就還完的1萬元本金，實際利息只有200元左右。但是如果是在20年后最后半年才還上的1萬元本金，則是10000×5.39%×20這么多的利息，也就是539×20=10780元的利息。
當然了，等額本息是前期還的多數是利息，所以采用這種方法貸款，還款十年左右再去提前還款的意義已經不大了。
比如還是上述100萬元，10年后全部還清：
十年內已經還了44.9萬元的利息，本金才還了36.9萬元，剩余63.1萬元，而剩下的利息只有18.4萬元了。直接去計算剩余利息的話，則18.4÷63.1=0.2916，利息只占本金的29.16%，平均到10年內，利率在3%左右，與一開始的63.6萬元利息占本金100萬元的63.6%已經低了一多半。
等額本金的還款方式是先把本金平均分攤到每個月，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。
以貸款100萬元為例，20年貸款周期內每個月需要還4166.67元。第一個月的利息就是：
1000000×5.39%÷12=4491.67元
本金和利息加起來，第一個月就需要還8658元。第二個月的本金依然是4166.67，但是本金已經比上個月減少了，所以利息也會減少，這樣越來越少。
實事求是的說，等額本金的利息計算更加公平，只是一開始還款金額多，還款壓力大，即便是銀行允許選擇，貸款人考慮到還款壓力，也會主動放棄。
名義上看起來等額本息還款壓力小，但是由于是先還的多數是利息，所以不知不覺中貸款人就還了遠超于等額本金的利息，考慮到多還的部分利息銀行還可以通過放貸獲得收益，一進一出之間，銀行能獲得的收益遠高于5.39%。
這就是等額本息和等額本金的秘密。
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