無論是辦廠還是開店，創業者的投資成本中相當一部分是房租，概括起來名目有租金，轉讓費，裝修等等。租客稍有不慎可能會遭遇重大損失。現在結合律師辦過的幾個具體案例，談談租房過程中可能出現的“坑”。
案例一：關于租賃期限：
幾年前奉賢某村委會將村農家樂項目經過招標競價租給本村某村民，合同期是一年。村民接手后添置廚衛餐飲設備投資花費了近10萬。一年到期，村委會重新招標，村民未能續租。經營期收益尚可，但經營期限較短，前期投資還沒收回，前期固定投資難以折價轉讓，投入精力很多，損失慘重。
解決方案：如果可能租賃期限要長一些，如過租期太短，可能房東到期加租或者其他同業者擾局惡意出價角逐店面。
案例二：關于轉讓費
某創業者想加盟洗衣店項目，花了10萬轉讓費受讓金海社區一店面，但沒有同一手房東簽訂租賃合同。剩余一年租期到，房東提出要么租金從1800漲到3500同意續租，要么不再續租。打官司也未討回轉讓費。
解決方案：
從二手房東角度講，要解決的問題是如何穩妥收取轉讓費而不被訴訟追回。
1、二手房東與大房東的租賃合同要約定轉租權。
2、租賃合同中要明確如果轉租，房東要配合租客辦理營業執照、環評、消防等附隨義務。
3、轉租合同要明確約定轉讓費包含的內容清單，裝修，設備，店鋪經營權等，租客完全認可其市場價值，自愿支付對價。
從租客角度看要解決的是付出費用后，要盡快合法經營的問題。
要注意幾個方面：
1、跟二房東溝通盡量協調，付出轉讓費的前提是二房東要協助租客直接跟一手房東直接簽約。否則有可能面臨轉讓費付出后，租金還有可能長期被二房東賺差價的問題；二房東收取租金后跑路的風險；二房東與原房東溝通不暢，出現糾紛不能及時處理的問題。
2、房東配合辦理營業執照及消防環保等手續。
跟房東的談判溝通也是有點技巧的，不該說的也不要說，要明白人性，如果房東知道二房東收了高額轉讓費而自己沒拿到一分錢，心理難免會失衡，會處處找麻煩。
案例三：
合法性風險
寶山某地產項目將項目廣場整體打包以合作形式招攬市場運營者。某朋友古玩經營者輕信了對方的實力和政府關系，投資上百萬，購置小木屋，發布廣告，利用自身資源招攬古玩地攤小商販，一年多剛見投資成效，城管過來說貼單說小木屋違法要取締。
解決方案：
在合作前要積極進行合作方背景調查和項目合法性調查，不能輕信對方言辭，怎么神廣大，對可能面臨的消防、違章要向相關部門求證。
對不能查證對方又承諾可以做到的事情要書面寫到合同里，比如合作方要保證場地的使用權，要合作經營項目的合法性，跟政府溝通的責任和費用由對方承擔，如因政府原因造成項目不能進行，一方的退出時損失計算及承擔責任的條款等等。
案例四：
動遷補償
上海有個說法是發財靠動遷。有些公司主營業務長期虧損，但是因為早期買了地建廠，15年前土地才幾萬一畝，現在即使想購地出上百萬購地，政府層面不一定有土地指標，一些公司現在靠出租廠房賺取租金還能活的不錯，遇到動遷更是面臨上千萬甚至更多的動遷補償。某生產性企業與某公司簽訂租賃合同，合同約定出租方提前3個月通知有單方合同解除權，遇到動遷，租賃房無條件搬出，動遷權益全部歸出租方。
解決方案：該條款是明顯對租賃方不公平的，出租方有不當得利的嫌疑。盡可能在合同條款中約定明確，至少不能主動放棄。如遇到動遷，按照法律及政策，遇到政策按照法律法規及政策分配。
案例五：
合同陷阱
朋友在松江某新開設的商場租賃商鋪，不到半年，扭虧無望，想退租，當時記得滿6個月可以退回押金的。讓律師仔細看條款發現一個陷阱，同樣是6個月租賃戶與商場的權利是完全不對等的。在合同解除條款中是這么約定，“1、自乙方計租6個月后，如甲方因自身經營需要（包括但并不限于甲方因經營結構調整需自用該租賃區域，需提前收回部分該租賃區域或變更租賃區域位置的，甲方應提前30天通知乙方，通知送達后，本合同相應的變更；2自乙方計租起始日起6個月后，乙方因有特殊原因，需提前退交全部租賃區域的，必須提前30天內提出書面申請，經雙方協商一致后，本合同相應的解除。”
這個條款表面看上去，字數差不多，貌似挺公平。實則明顯不公，商場有單方解除權，想收回就可以收回想解除就解除，而租賃方必須經對方同意才能解除，如果商場不同意解除，租賃方就不能解除。
解決方案：
合同簽訂前，要仔細閱讀合同。盡量爭取公平條款。
總結：
在以上的案例中，律師代理過原告也代理過被告，代理過房東也代理過租客。在房價高企，租金不斷上漲的今天，租客找到價格實惠又滿足項目創業要求的房子比較難，這除了需要現場多查看，多比較，多溝通外，還需要一點點運氣。律師要提醒的是要避免低級錯誤，不能錢沒少花，還陷入一堆麻煩。遇到意向的房子不要急于下定，請律師把把關。當然在實踐中即使請了律師，房東也不可能完全按照租賃方擬定的合同條款來簽，戰略上要注意抓大放小，抓住核心利益，戰術上的次要問題作為談判策略爭取不下來的可以放棄。上海關天律師事務所李先峰律師您身邊的金融房產顧問13817162178
