先問大家一個問題：你的房子有多大？（自己的房子，不是租的）
如果你不知道，那我可以告訴你，關于你的居住面積，相關專家已經。
大家經常能看到一些官方數字被公布，比如平均薪資、人均可支配收入等等，關于住房，其實也有“人均數據”！
近日，中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆在某個會議上稱：人均住房面積50平方米，年建設量17億平方米，實際上是中國房地產行業的天花板。
我想起之前的官方披露：城鎮人均住房建筑面積由70年前的8.3平提高到2018年的39平。
人均住房面積50平米，你達到了嗎？
NO. 1｜壹
人均住房50平代表了什么？
首先我們來看看人均住房面積50平，是一個怎樣的概念？
假如你一個人居住，那么50平米不僅能滿足你的生活各種需求，還很有余！
50平米的空間，如果設計得當，陽臺，臥室（甚至兩個），客廳，衛生間，廚房 應有盡有，我們來看看幾個50平米 的戶 型就知道了。
按照人均50平米的標準：
如果你的家庭是三口之家，那么你的家就有150米，小型豪宅；
如果是四口之家，那么你的家就是200平米，中型豪宅；
如果是六口之家，那么你的家就是300平米，應該可以開party。
關于人均居住面積，國家早有了目標。
2003年，住建部公布我國居民住房的小康標準：到2020年， 基本做到“戶均一套房、人均一間房”。
2004年，建設部政策研究中心公布了21項小康社會的指標，其中就包括城鎮人均居住面積35平方米。
按照目前的數據， 我們已經完成了住房面積的小康目標了。
同時，人均住房面積50平米在國際上也是非常高的。
據易居院2016年做的數據統計，我國人均GDP只高于保加利亞，但人均住房面積已超過保加利亞、羅馬利亞、立陶宛、俄羅斯、希臘、波蘭、斯洛伐克、匈牙利、英國、韓國等。
圖片來源：易居院
也就是說，除了地廣人稀的北歐和高收入的美國以外，中國人的人均住房面積已經碾壓了多個國家。
NO. 2｜貳
中國住房歷史
同時，人均住房面積50平米，也代表著從建國開始中國人的住房面積已經翻了5倍多。
1990年的時候中國還沒有房地產，都是單位造點房子分配，機關事業單位造房子分配，當時整個中國城市居民的人均住房，是8平方米，包括上海在內都是人均八平方。
三口之家能夠住30平方米的建筑面積，使用面積20來平方，也算是蠻好的一個像樣的家庭，但實際上這20幾平方就是一大一小的兩個居室，實際上也是很困難的。
1990-2000年中國開始有房地產，開始加大房產建設，那個時候到2000年的時候，那一年整個中國各大城市房產商建了1億平方米的房子。
1990年全中國所有的單位造的房子，不是房產商，因為沒有房產商，所有單位造的房子統統加起來，1990年沒有超過1000萬平方米。
2000年有1億平方米，不是單位造的，是房產商造的。也就開始房產商的市場化。
從2000年到2010年，2010年中國造了多少房子呢？房產商造了10億平方米，又漲了10倍。
然后從2010年的10億，到2017年我們那一年建了17億平方米。
20年前，中國老百姓的人均住房面積不到10平米； 而20年后的2020年，老百姓的人均住房面積已經達到50平米。
SOHO中國潘石屹也在公開場合表示過，當下樓市的人均住房面積已經與發達國家接近，缺房子的時代已經成為過去時。
其實，央行出具的報告中也曾經做過說明，城鎮家庭的住房覆蓋率已達到96％，其中約30％有2套房屋，約10％至少有3套房屋。
NO. 3｜叁
房子過剩，房價如何走？
人均住房面積達到50平米，很明顯是過剩的。 那么這是不是代表著購房者會減少，房價要跌呢？
從現狀來看，答案是否定的。
無論是近期發生的各種搶房事件，還是一線城市的房價上漲事實。都在向我們證明一個事情，受住房面積增長導致房價下降，基本不可能。
在這 個市場中，跟樓市密切關聯的東西實在是太多、太復雜了！
比如，在過去20幾年的樓市發展中，因為房地產過快的發展，導致房價逐年上漲。 很多人被高房價所困擾，房屋的住宅屬性也開始逐漸向金融商品過 度。
房子成為人人眼中致富的手段，地位的象征。 樓市目前積累著80%人的財富，他們當中都沒人希望房價下跌，因為價格的下跌就意味著他們的財富會縮水。
這也是房住不炒提出來的原因之一。房子的投資屬性太強了，強到很多銀行即使違規也要講錢流入到樓市。前段時間的企業貸款流入樓市就是表現出房子的價值。
同樣，房子在另外一部分人眼中，也是最后的底線。
從媒體曝出的范冰冰賣豪宅抵債、吳京拍電影沒錢拿房抵押貸款，再到海馬汽車賣房補貼企業利潤；房子已經不單單是住房了，是一種金融產品。
房子的保值增值屬性，能給這些處在危機當中的個人和企業雪中送炭。
著名經濟學家馬光遠就表示，在2020年投資樓市“不犯錯”是第一原則。
還給出了四個投資“紀律”。其中，有兩條也是對房地產投資者的良心建議。他認為，過去20年，寧可錯，不可錯過；未來，寧可錯過，不可錯。此外，馬光遠還給出了“21字”的忠告，即“不要把過去靠運氣賺的錢，這幾年靠本事給虧沒了”。字里行間雖都在勸說大家不要盲目投資房產，但房子還是可以作為未來投資的選項，只不過滿地是黃金，閉眼賺錢的時代已經過去了。想要投資好的房產，必須具備極佳的投資眼光。
除此之外，造成房子過剩，房價不跌的另一重要原因是土地！
土地具有唯一、不可復制等 特殊 屬性 ，所以在老 百姓思想中，成為不可能降價的黃金產品。
有了土地的保障，土地上的房子的價格也有了保障。這也是為什么上海和其他城市即使住宅本事的品質相差無幾，價格也判若云泥，因為土地的價值不同。
總的來說，房子的投資屬性和土地的唯一性，是房價基本不可能下降的主要原因。
即使人均居住面積再增長，對房價的影響也很微小，最多可以抑制房價的快速上漲。
NO. 4｜肆
結 語
當然，人均住房面積50平米，對于房企來說：這是一個信號，在房地產閉著眼睛拿地賣房的時代已經過去，現在拿地更要考慮土地的位置等。同時，房企還需要積極發展其它業務。
黃奇帆在會議還提到房地產行業中的“二八原則”：中國一年17億平方米差不多十幾萬億的銷售值，80%被中國前10的房地產企業包攬，
“如果現在是搞了10年的房產公司，見好就收，把已經建成的以好的價格賣掉，賺了錢轉戰別的地方。如果是全國前100位的房產公司，當然可以維持著，但是工作方法上要轉型”。
從這點我們可以明確看出黃奇帆的觀點，房地產市場已經不是那個遍地黃金的時代了，現在跟看重的是規模和實力。有實力，你就干，沒有實力，趁早轉型。
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