無證房屋在現(xiàn)實生活中非常普遍，而無證房屋拆遷在未辦理權(quán)證的情況其權(quán)利狀態(tài)為何尚需界定，在現(xiàn)有法律制度下，無證房屋在面臨拆遷時應(yīng)否獲得補償，如何以及如何獲得有效合理的拆遷補償值得探討。隨著城市化步伐的加快，大量原為集體所有的土地劃入城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，其土地性質(zhì)也發(fā)生相應(yīng)的變化，由原來的集體土地變更為國有土地，在該國有土地上原為農(nóng)民住宅的房屋因城市規(guī)劃的需要面臨拆遷。
但在拆遷問題中，同時暴露出一些矛盾，特別是一些由于歷史原因，許多私人自建的房屋，沒有辦理有關(guān)證件，可實際上已建成和居住了十幾年，甚至幾十年，房屋拆遷過程中不予認(rèn)可，不予補償，不但給這部分拆遷人的財產(chǎn)造成極大的損失，更會給社會引出新的問題。本文就此類無證房屋拆遷補償問題作一簡要探討。
一
無證房屋的權(quán)利性質(zhì)
在探討無證房屋拆遷補償之前，首先要明晰的就是無證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理權(quán)證，很明顯這對于所有權(quán)人而言是一種不動產(chǎn)的物權(quán)。但對于尚未辦理權(quán)證的房屋即無證房屋而言將其定性為物權(quán)顯然是不妥的，因為物權(quán)是一種既得權(quán)、絕對權(quán)，具有排他性。再則我國對房屋等不動產(chǎn)采登記要件主義，故尚未辦理權(quán)證的房屋，其物權(quán)尚未設(shè)立，我們還不能稱之為物權(quán)，其尚處于權(quán)利取得的“先期階段”，相對于所有權(quán)而言其權(quán)利尚不完整，因此，筆者認(rèn)為在房屋尚未辦理權(quán)證的情況下其權(quán)利性質(zhì)屬于期待權(quán)，是基于物權(quán)的期待權(quán)。
所謂期待權(quán)，是指與既得權(quán)相對應(yīng)的一種獨立的民事權(quán)利，是民事主體在依法取得特定權(quán)利的部分構(gòu)成要件之后，受到法律保護(hù)的具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位，當(dāng)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其它要件成就時即能取得該完整權(quán)利的權(quán)利。期待權(quán)發(fā)生并存在于取得特定權(quán)利的過程中，作為權(quán)利取得的必要條件的某部分雖已實現(xiàn)，但仍處于尚未全部實現(xiàn)之暫時的權(quán)利狀態(tài)。因此，對未辦理權(quán)證的房屋而言，由于房屋系不動產(chǎn)，根據(jù)我國對動產(chǎn)采取登記要件主義的物權(quán)規(guī)則，此時權(quán)利人尚未取得房屋的物權(quán)，還不享有完整的物權(quán)處分權(quán)能，盡管在房屋交付使用之日起，權(quán)利人可能已實際占有該房屋，但權(quán)利人對該房屋基于物權(quán)的權(quán)能尚未尚未全部實現(xiàn)，因此，此時的權(quán)利狀態(tài)尚處于物權(quán)取得的先期階段。只有等到權(quán)證辦理完畢之后權(quán)利人才能取得完整的權(quán)利。
另外需要說明的是，權(quán)利人對無證房屋享有的期待權(quán)并不是虛無縹緲的權(quán)利，而是實實在在的、獨立的權(quán)利，且受法律保護(hù)的權(quán)利。作為一種權(quán)利，盡管還處于發(fā)展過程中的權(quán)利，但權(quán)利人依然可以把它拿來交易，當(dāng)它受到第三人侵犯時，權(quán)利人可以獨立地獲得法律救濟(jì)。當(dāng)期待權(quán)受到侵害時，期待權(quán)人則可以享有占有返還請求權(quán)、侵犯損害賠償請求權(quán)。盡管我國法律并無明確規(guī)定期待權(quán)的相關(guān)權(quán)能，但就法理而言權(quán)利人對無證房屋的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有可轉(zhuǎn)讓性、可繼承性。在城市擴展的過程中，無證房屋面臨拆遷并不鮮見。而房屋的權(quán)證何時能辦妥遙遙無期，如在權(quán)證尚未辦畢時，該房屋又面臨拆遷時，就容易滋生糾紛。隨著經(jīng)濟(jì)房價的飛漲，房屋拆遷時，拆遷部門所支付的補償金往往高于房屋的交易價格。
二
無證房屋的拆遷補償
無證房屋形成的一部分原因是歷史形成的；另一個原因是部分單位和居民法制意識薄弱，沒有及時依法辦理房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。無證并非違章，應(yīng)具體情況具體分析，即使屬于違章建筑，也應(yīng)根據(jù)行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當(dāng)”原則給予合理補償。至于如何補償，可以考慮建造的時間、當(dāng)時的立法狀況、當(dāng)時執(zhí)法機關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。房屋建造時嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償。土地使用權(quán)是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十一條規(guī)定，因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)使用的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補償。進(jìn)而可知，無論被征收人的房屋是否屬于違建，對被征收人的土地使用權(quán)都應(yīng)給予公平、合理的補償。
房屋系合法建造，不存在權(quán)利瑕疵，未取得合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa償安置。
《城市房屋拆遷管理條例》所稱被拆遷人，是指被房屋屋的所有人，而非擁有產(chǎn)權(quán)證明的人，產(chǎn)權(quán)證明只是房屋所有權(quán)的證明方式之一。條例第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。而本案中王先生所居住房屋并非違章建筑，也并非超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，且根據(jù)房改政策，其對上述房屋享有完全所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行合法補償安置。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)明電[2003]42號）強調(diào)，各地要本著實事求是的原則,采取積極有效的措施,切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應(yīng)的政策,限期處理解決；一時難以解決的,要耐心細(xì)致地做好解釋工作,并積極創(chuàng)造條件,爭取早日解決。除此之外，各地多有制定相關(guān)政策規(guī)范因歷史遺留問題導(dǎo)致的房屋補償問題，如《解決漳州市區(qū)拆遷安置房辦理產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題意見》、《武漢市征用集體土地房屋拆遷補償歷史遺留問題處理意見（試行）》等，都可以作為拆遷補償安置時的參考。
妥善解決由不可歸咎于個人的歷史遺留問題導(dǎo)致的無證房屋的拆遷補償安置問題是一個法律問題，更是一個社會問題。實踐中，此類房屋并不在少數(shù)，從人情、合理的角度，不予補償安置的做法定然是不妥當(dāng)?shù)模粡姆山嵌葋碇v，對房屋相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行合法安置補償。
