日常生活中，二手房買賣合同大部分是來自中介公司或者網(wǎng)上的范本，合同簽訂后，產(chǎn)生的交易問題還是層次不窮，比如：一房二賣、房屋無法過戶、定金退還、戶口遷移、學(xué)區(qū)房等，最主要的原因還是在簽訂合同的時(shí)候書寫不規(guī)范、約定不明確。作為律師，今天給大家說下簽訂房屋買賣合同需要重點(diǎn)審查哪些條款？
1、核對(duì)房產(chǎn)證所有人和賣方信息是否一致，防止賣方是無權(quán)處分。確認(rèn)下房產(chǎn)證上是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”，共同所有時(shí)調(diào)查清楚共有權(quán)人是否同意出售房屋，防止因賣方侵犯共有權(quán)，買賣合同被確認(rèn)無效。
2、查明房屋是否有銀行貸款尚未還清、房屋抵押給銀行或第三人、被法院查封等影響辦理過戶的情況，如果先交了房款無法過戶，那即使你搬進(jìn)去還是存在“一房二賣”的風(fēng)險(xiǎn)，而且我國房屋產(chǎn)權(quán)是以登記為準(zhǔn)，即使你前面先買了房子并且搬了進(jìn)去，但是后面有買方辦理了登記，那房屋產(chǎn)權(quán)也是別人的，你只能去找原來的賣方追究違約責(zé)任。
3、確認(rèn)房屋是否有存在租賃給他人或設(shè)立的有居住權(quán)，讓房主承諾或者去房管局查詢下，因?yàn)檫@兩個(gè)權(quán)利如果在你買房之前有，你買房后也不能改變，是否對(duì)你房屋使用產(chǎn)生影響。
4、定金注意不要約定比較大額的，不然買方容易喪失主動(dòng)權(quán)，而且法院支持的定金是總房款的20%，并且約定支付定金后一定期限內(nèi)（比如30日）簽訂房屋買賣合同，注意定金交付要讓對(duì)方出具收據(jù)，寫上具體時(shí)間和收款人。
5、房產(chǎn)所有人如果是不能親自到場(chǎng)簽訂合同，授權(quán)代理人并出具委托書的，最好是委托書經(jīng)過公證，防止后期對(duì)方不認(rèn)簽字的委托書，產(chǎn)生糾紛。
6、稅費(fèi)一定要約定明確，除了主要稅種，還有工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅，明確好是哪一方承擔(dān)，萬一遇到房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易成本增加，誰來承擔(dān)。
7、明確房主是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)的情況，不輕易相信房主的一面之詞。建議可以在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，防止賣方有拖欠。也可以約定交付之前的費(fèi)用由賣方承擔(dān)，交付完畢后由買方承擔(dān)。
8、明確下公共維修基金問題，約定由一方到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)，防止后續(xù)時(shí)間長了，無權(quán)享有公共維修基金。
9、一般房屋合同簽訂到房屋過戶，需要1-3個(gè)月時(shí)間，對(duì)雙方來說先過戶還是先給錢，一般都是有風(fēng)險(xiǎn)的，建議可以把總房款打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，保證雙方交易安全。
10、付款方式非常重要，能有效管控雙方履行合同，無法詳細(xì)介紹，先推薦兩種常見的方式：一次性支付房款的，采取款項(xiàng)打入銀行的資金管理賬戶的方式；如果有銀行貸款未還清，需要買方提賣方還款解貸，風(fēng)險(xiǎn)很大，建議咨詢專業(yè)律師，做好相關(guān)約定。
11、賣方戶口遷出問題一定要約定清楚，不然后面出現(xiàn)問題報(bào)警和起訴都不能很好的解決。特別是涉及“學(xué)區(qū)房”，戶口遷入遷出都受到戶籍政策的影響，公安機(jī)關(guān)不會(huì)強(qiáng)制戶口遷出，如果起訴可能會(huì)被法院認(rèn)為是行政管理范疇，不屬于民事受理范圍。建議合同約定戶口遷出的時(shí)間和無法遷出的違約責(zé)任，這時(shí)候法院是受理的。
12、約定好違約責(zé)任和合同解除的情形，一般中介公司和合同模板這方面都約定的清晰，可以自己再根據(jù)實(shí)際情況增加。
13、房屋交付，雙方約定好交付的具體物品，千萬不要為了省事，約定房屋原樣交付，這就很容易產(chǎn)生糾紛，建議把房屋所有物品列入清單，并且注意約定如果物品損壞的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。
律師提醒：房屋買賣合同不要單純的按照合同模板填寫，我們要增加自己的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，也可以找專業(yè)律師審查合同，前期成本的投入，可以防止后期可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)和自己合法權(quán)益的保護(hù)。
